Можно ли по генеральной доверенности продать квартиру без подписи собственника

Доверенность – это передача полномочий одним человеком другому на совершение определенных действий перед другими людьми. Например, вы решили продать квартиру, но в силу обстоятельств не можете присутствовать на сделке. Вы можете поручить подписание договора купли-продажи своему представителю, составив на него доверенность.

На практике мы часто встречаем такое понятие, как генеральная доверенность на квартиру. На самом деле такого определения нет. Под ним принято понимать передачу доверенному лицу полного сектора прав на недвижимость, например:

• пользования;
• распоряжения правом собственности;
• проведение регистрационных действий и пр.

Вы можете ограничить поверенного в полномочиях, к примеру, поручить ему только подписание договора купли-продажи, показ квартиры, а отправиться в Росреестр для распоряжения правом собственности самостоятельно или же поручить доверенному лицу выполнение всех действий: от поиска покупателя до регистрации перехода прав на недвижимость.

Вы можете в любое время отменить генеральную доверенность на продажу квартиры. В таком случае поверенный утрачивает свои полномочия и больше не может распоряжаться вашим имуществом.

Стать доверенным лицом может совершенно любой совершеннолетний, дееспособный человек. Не имеет никакого значения, кем он приходится доверителю. Это может быть близкий родственник или совершенно незнакомый человек, к примеру юрист или риэлтор.

Планируете поручить продажу квартиру другому человеку – обращайтесь за помощью в подготовке доверенности к нашим юристам. Мы составим правильный с законодательной точки зрения документ, учитывая все возможные риски, правовые особенности и ваши личные потребности. Мы не только составим доверенность, но и окажем активное содействие в заключении сделки: от проверки юридической чистоты и сбора документов, до регистрации прав в Росреестре.

Оформление доверенности: как выглядит процесс удостоверения документа

Генеральная доверенность на продажу квартиры в обязательном порядке удостоверяется у нотариуса. В противном случае она не имеет правовой силы, соответственно, сделка, заключенная доверенным лицом от имени собственника, считается недействительной.

1. Выберите нотариальную контору. Вы имеете право обратиться к любому нотариусу.
2. Запишитесь на прием. Уточните, как принимает нотариус в вашем городе: по записи или без.
3. Придите к нотариусу лично. Ваше присутствие нужно в обязательном порядке. Специалист должен убедиться в вашем здравомыслии и передаче прав по доброй воле.
4. Дождитесь результата и оплатите услуги. Доверенность с правом продажи квартиры оформят и заверят в тот же день.

Если вы не можете прийти в нотариальную контору лично, вы имеете право вызвать нотариуса к себе домой. Правда в таком случае придется заплатить чуть больше.

Пример

Допустим, вы решили продать квартиру, находящуюся в другом городе, но внезапно заболели. Соответственно, ни поехать на сделку самостоятельно, ни прийти к нотариусу для удостоверения доверенности на другого человека вы не можете. В такой ситуации мы рекомендуем выбрать доверенное лицо и вызвать нотариуса на дом. Конечно, придется дополнительно заплатить специалисту за выезд, но зато вы избавитесь от проблем с поездкой до нотариальной конторы.

Не забудьте с собой взять свой паспорт. Также мы рекомендуем снять копию с документа, удостоверяющего личность доверенного лица. А вообще, информация в доверенность вносится со слов доверителя. Если поверенный согласен прийти в нотариальную контору вместе с вами, то он самостоятельно предоставляет паспорт, копия не нужна.

Дополнительные документы для составления доверенности требуются только в ряде случаев. Например, если права передает несовершеннолетний, то потребуется его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя).

Если генеральная доверенность оформляется от лица, признанного недееспособным, потребуется паспорт его опекуна.

Когда доверенность считается недействительной

Документ может потерять силу не только, когда собственник сам его отозвал или когда истек срок действия. Сделки и операции по доверенности будут невозможны в следующих случаях:

• если собственник или доверенное лицо умерли к моменту сделки;
• если кто-то из участников признан недееспособным или безвестно пропавшим на момент оформления доверенности;
• если нотариус на момент оформления доверенности не имел права заверять документы.

Такой документ имеет ряд преимуществ:

Недвижимость можно продать, даже если владелец находится за границей или по другим причинам не имеет возможности прибыть к нотариусу на заключение сделки. Законом не ограничен перечень оснований, по которым может быть выдана доверенность.

Экономия времени. Владельцу недвижимости с напряженным графиком работы не требуется беспокоиться о переговорах с покупателем, сбор документов, организацию подписания предварительного договора и основной сделки купли-продажи, ведь за него все сделает доверенное лицо.

Доверенным лицом могут быть как родственники или члены семьи, так и любые лица, которым вы доверяете, например, риелтор или юрист – перечень лиц законом не определен.

Как оформить доверенность в Беларуси

Первый шаг – обращение к нотариусу . Для оформления доверенности потребуется паспорт и документ о праве собственности. При отсутствии доверяемого, потребуется копия его паспорта.

При составлении документа важно прописать разрешаемые действия, на которые собственник недвижимости дает непосредственное согласие. При проведении сделки через агентство указывается пункт о праве передоверия третьему лицу.

Для оформления доверенности не придется ездить по городам, поскольку сделать это можно в ближайшей нотариальной конторе. При этом удостоверить документ вправе не только нотариус, но и должностные лица, перечень которых указан в 186 статье Гражданского Кодекса Республики Беларусь.

Срок действия документа устанавливается собственником недвижимости самостоятельно. Максимум – 3 года. При отсутствии указания срока доверенность действует на протяжении календарного года.

Как и где оформить доверенность

Для оформления документа придется посетить офис нотариуса. При процедуре лично обязан присутствовать только доверитель — нотариус удостоверится, что гражданин в здравом уме и по собственной воле делегирует свои права, после чего оба подпишут доверенность. Если доверитель не в состоянии посетить нотариуса лично, то специалиста можно вызвать домой. Нотариуса можно выбрать из реестра вашего города, при этом не важно, в каком районе или округе города он работает. Если вам порекомендовали нотариуса, вы можете проверить его статус в реестре палаты своего города.

Во время оформления нотариусу нужно предъявить паспорта обеих сторон. Если доверенное лицо не может присутствовать, достаточно копии его удостоверения личности. Бывают случаи, когда могут потребоваться дополнительные документы — например, если доверителем является гражданин, не достигший совершеннолетия. Кроме его свидетельства о рождении, потребуются и документы его представителя. Аналогичные требования и в случае, если объект принадлежит лицу, признанному недееспособным. При продаже совместно нажитого имущества обязательно предоставить письменное согласие на продажу от супруга.

Текст доверенности составляет сам нотариус, учитывая собственника и доверенного лица.

Что нужно знать собственнику при выдаче доверенности

При продаже недвижимости на территории Республики Беларусь, по возможности, следует выдавать доверенность здесь. Это увеличит доверие у покупателей, а также позволит с легкостью проверить выданный документ.

Выделим аспекты, которые должен учитывать собственник:

• Если речь идет исключительно о продаже недвижимости, то лучше выбирать целевую доверенность , нежели генеральную;
• Стараться прописывать в документе всевозможные разрешения и аспекты, касающиеся будущей сделки;
• Учитывать необходимость в перерегистрации при возможном истечении срока давности;
• Учитывать возможность передоверия , при необходимости обращения в агентство недвижимости;
• Если предполагается уплата подоходного налога с продажи недвижимости , то не стоит забывать указать данный пункт при составлении документа;
• Прописать получение налогового вычета ;
• При продаже наследственной недвижимости, необходимо прописать возможность поднятия наследственного дела ;
• Указать получение информации из диспансеров : Психоневрологического и Наркологического;
• Получить заверенное согласие супруга или супруги на продажу совместной недвижимости. При отсутствии, подписать соответствующее заявление.

Часто задаваемые вопросы о продаже недвижимости по доверенности

Кроме базовой информации, дополнительно разберем возможные вопросы, возникающие у пользователей:

• Как можно продать квартиру по доверенности, если живешь не в РБ

Для продажи необходимо обратиться в нотариальную контору Республики Беларусь. Процедура оформления доверенности займет не более 30 минут. После завершения, получатель документа вправе заниматься продажей недвижимости, представляя интересы собственника жилплощади.

• Какие вопросы задает нотариус при оформлении доверенности

Первым делом опытные специалисты при составлении документа порекомендует проигнорировать вариант с генеральной доверенностью. Также будут заданы вопросы о том, какие полномочия возлагаются на представителя, о каком объекте идет речь и какой устанавливать срок действия.

Как показывает практика, к перечисленным вопросам следует заранее подготовиться и, как минимум, правильно составить доверенность, чтобы не возникало трудностей с исполнением.

• Почему лучше продавать квартиру по целевой доверенности

Как уже упоминалось, генеральная доверенность изначально предоставляет список полномочий, где продажа недвижимости – один из немногих. Возникают ситуации, когда собственник недвижимости не в курсе, что выданная доверенность предназначается для реализации жилья. Только по этой причине покупатели пренебрегают возможностью покупки квартиры по генеральной доверенности, отдавая предпочтение целевой, предназначенной для этой цели.

• Как можно продать квартиру по доверенности без посредников

Самостоятельно реализовать объект по доверенности не так просто, учитывая возложенные полномочия по выданному документу. В этом плане нередки ситуации, когда после оформления сделки покупатели обращались в суд по причине неправильного оформления или выявленных нарушений.

Как показывает практика, когда речь идет о продаже квартиры по доверенности, лучше обращаться за помощью к опытным юристам или риэлтерам, способные не только проконсультировать, но и стать гарантом в проведении сделки.

Что должно насторожить при покупке квартиры?

Представитель по доверенности – посторонний человек. Обычно, доверенность выдают родственникам или близким лицам, которым доверяют. Также это могут быть проверенные профессиональные риелторы или адвокаты, которые имеют авторитет и дорожат своей репутацией. В таком случае факт родственных связей можно проверить по документам, а данные адвокатов содержатся в открытых реестрах. Таких риелторов и адвокатов легко найти в социальных сетях, их деятельность законна и прозрачна. Если же доверенность оформлена на другого человека, а проверить связи и причины оформления такой доверенности на это лицо невозможно, нужно заказать проверку доверенности у юристов.

Возраст владельца. Лица пожилого возраста находятся в зоне риска и часто становятся жертвами мошенников. Часто такие лица имеют недостатки зрения или психические расстройства, которые не позволяют им самостоятельно прочитать и осознать суть документа. Таких лиц легко ввести в заблуждение и заставить совершить то или иное действие с помощью психологического и даже физического давления.

Доверенность выдана в другом городе или в другой стране. В таком случае добровольность подписания и кто на самом деле ее подписал проверить сложнее. Следует выяснить мотивацию продавца, почему он продает квартиру по доверенности. В случае отсутствия обоснованного ответа – это гарантированно рискованная сделка.

Лицо представителя. Часто подставными лицами являются обездоленные или неблагополучные лица без постоянного места жительства. В случае нарушения ваших прав, найти таких лиц или взыскать с них уплаченные средства будет невозможно. Поэтому лицо представителя, как и владельца подлежит тщательной проверке и не должно вызывать сомнений.

Заниженная стоимость квартиры. Цена квартиры более чем на 15% ниже рыночной – любимый крючок мошенников. Покупатели легко теряют бдительность и попадают в ловушку. Для того чтобы продать ликвидный объект недвижимости за короткий срок, достаточно рассчитать правильную рыночную стоимость квартиры. Такие объекты пользуются спросом, долго искать покупателя не придется, а потому занижать стоимость квартиры нет смысла. Покупателю в таком случае нужно четко выяснить мотивацию продавца относительно спешки продажи и сделать выводы.

Как минимизировать риски при покупке квартиры?

• проверьте нотариуса, выдавшего доверенность;
• проверьте правильность оформления доверенности, срок ее действия;
• познакомьтесь и лично пообщайтесь с владельцем квартиры по возможности;
• проверьте личность владельца и представителя по доверенности, в том числе с помощью социальных сетей, выясните их социальный статус и состав семьи;
• проверьте историю квартиры, пообщайтесь с соседями, консьержем, проверьте историю квартиры.

Сколько действуют правомочия поверенного

К настоящему моменту в законодательстве не зафиксированы и не обозначены конкретные сроки действия оформленной доверенности. В случае, если в ней не прописывается определенный срок или определенная дата, считается, что она действительна в течение одного года.

Для доверенностей, которые составляются, в том числе, для совершения сделок с недвижимостью, находящейся за границей, предусмотрены исключения. Ограничений в этом случае нет в принципе, и если конкретная дата не фиксируется, документ будет оставаться действительным вплоть до того момента, как его аннулируют.

Вы обязаны указывать дату выдачи генеральной доверенности. Если ее не указать, документ будет считаться недействительным, и совершать по нему какие-либо сделки будет нельзя. Проконсультировать по вопросам подготовки рассматриваемого документа и обстоятельств, в которых она необходима, готовы юристы Европейской Юридической Службы.