Может ли застройщик расторгнуть договор с переселенцами из ветхого жилья

Самый простой и безболезненный вариант – договориться с жильцом и совместно сходить в РСЦ, чтобы заключить соглашение о расторжении договора. Для этого с собой нужно иметь паспорта или другие документы, подтверждающие личность.

Когда договор будет расторгнут, налоговая автоматически снимет хозяина квартиры с учета и сделает перерасчет налогов, если он необходим. Так бывает, если человек платил налоги со сдачи квартиры наперед.

Если квартира продолжает сдаваться и будет заключен новый договор, то лишние налоги могут учесть в рамках оказания услуг новому жильцу. Если квартира перестает быть источником дохода – деньги возвращаются собственнику квартиры.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры возможно в следующих случаях:

• при взаимном согласии сторон. Если по каким-либо причинам продавец и покупатель утратили интерес к купле-продаже, им требуется составить соглашение о расторжении договора и возвратить друг другу все полученное по сделке (уплаченные денежные средства, ключи от квартиры и т. п.). Если документы уже сданы на госрегистрацию, но переход права еще не зафиксирован Росреестром, потребуется подать заявление о прекращении госрегистрации. При фиксации перехода права в Росреестр подается соглашение о расторжении;
• по инициативе одной стороны. При грубом нарушении продавцом или покупателем условий купли-продажи (например, неоплата стоимости квартиры или отказ передать жилое помещение с ключами) недовольная сторона может потребовать расторжения. Если допустившая нарушения сторона откажется сделать это добровольно, потребуется обращаться с иском в суд.

Документы, необходимые для договора купли-продажи квартиры

Для подготовки сделки купли-продажи квартиры сторонам потребуются следующие документы:

• паспорта продавца и покупателя, чтобы внести их данные в договор;
• правоустанавливающий документ, на основании которого у продавца возникло право собственности на квартиру (например, договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство на наследство и т. д.), для указания его реквизитов;
• выписка из Единого государственного реестра объектов недвижимости (ЕГРН), взятая непосредственно перед совершением сделки. Она позволит проверить, что квартира действительно принадлежит продавцу;
• справка о прописанных, чтобы удостовериться, что жильцы снялись с регистрационного учета, либо указать в договоре, в какой срок они обязуются выписаться;
• справка о задолженности по коммунальным услугам, чтобы убедиться в отсутствии долгов или прописать в договоре порядок и сроки их погашения;
• согласие на совершение сделки купли-продажи супруга, оформленное в письменном виде. Документ рекомендуем покупателю оставить у себя;
• разрешение опеки, для указания его реквизитов (когда необходимо для сделки);
• доказательства направления долевым сособственникам предложения о покупке или их письменный отказ.

Надо знать: сколько времени действует выписка из ЕГРН

Как составить соглашение о расторжении договора по соглашению сторон

Обоюдное желание сторон прекратить договорные отношения требуется зафиксировать письменно, для чего составляется соглашение. В его тексте указываются:

1. Данные договора, который расторгается.
2. Сведения о сторонах сделки.
3. Конкретная формулировка о том, что договор расторгается.
4. Дата, с которой контрагенты считают сделку расторгнутой (дата подписания соглашения или иной момент, например, через 30 дней после подписания).

Для урегулирования спорных моментов и возможных конфликтов в будущем рекомендуется включить следующие условия:

1. Возврат вещей, переданных для исполнения договорных обязательств (перечень, срок и порядок, штрафные санкции за просрочку возврата).
2. Выплата денежных средств — сумма, сроки, штрафные санкции за просрочку выплаты (например, авансового платежа, который не отработан полностью).
3. Состояние обязательственных отношений контрагентов на момент подписания соглашения. Рекомендуем оформить акт сверки взаимных расчетов, являющийся приложением к соглашению.
4. Наличие или отсутствие взаимных претензий. Указание на их отсутствие затруднит в дальнейшем возможность требовать исполнения каких-либо неисполненных обязательств. При отказе от некоторых из претензий, четко укажите, от чего отказываетесь, а какие претензии сохраняют силу.

Соглашение подлежит оформлению в форме, применяемой при заключении расторгаемого документа. Если первоначально сделка удостоверялась нотариусом, то соглашение требует нотариального оформления. При государственной регистрации в органах Росреестра соглашение проходит госрегистрацию (например, при долгосрочных арендных отношениях в недвижимости).

Составление соглашения о расторжении возможно следующими способами:

1. Стороны совместно готовят соглашение и подписывают его.
2. Одна из сторон готовит проект соглашения и направляет его в двух экземплярах контрагенту для рассмотрения и подписания. При получении отказа или неполучении ответа в срок 30 дней (или иной, установленный договором) за расторжением потребуется обращаться в суд.

Можно ли расторгнуть договор частично

Допускается отказаться от исполнения договорных обязательств частично, исключив соответствующие положения из договора. Но, строго говоря, это является не частичным расторжением договора, а изменением его условий. Для этого потребуется заключить соглашение о внесении изменений в договор или требовать изменений в судебном порядке (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Может пригодиться: как расторгнуть допсоглашение к договору

• Алешина Ольга

Расторжение договора в одностороннем порядке

Положения ст. 450.1 ГК РФ предусматривают право одной из сторон сделки расторгнуть ее по своей инициативе. Это допускается, если возможность одностороннего отказа предусмотрена нормами ГК, законов, НПА или условиями, прописанными в договоре. Расторжение возможно:

• без объяснения причин, при отсутствии нарушений условий сделки контрагентом (например, при агентировании на неопределенный срок);
• при нарушении контрагентом оговоренных условий (например, нарушение сроков поставки товара).

Для расторжения по инициативе одной из сторон требуется уведомить об этом другую сторону в письменной форме. В уведомлении укажите:

1. Данные договора, который расторгается.
2. Конкретную формулировку о расторжении договора по собственной инициативе.
3. Правовое обоснование (статья НПА или пункт договора), дающее возможность отказа от исполнения обязательств.
4. Нарушение условий договоренностей контрагентом, если ими обусловлена возможность на отказ от сделки.
5. Требования по урегулированию вопросов, связанных с расторжением (размер и сроки выплаты неотработанных денежных средств, возврат переданного имущества, процентов, неустойки и т.п.).

Уведомление направляется другой стороне в порядке и по адресу, предусмотренному в расторгаемом договоре. Если адрес неизвестен, то отправление оформляется на адрес, указанный в ЕГРЮЛ (ЕГРИП). Рекомендуем направить документ ценным письмом с описью вложения.

Сделка считается расторгнутой в момент получения письма адресатом. Уклонение от получения и возврат письма лицу, его отправившему, приравниваются к получению. Адресат считается уведомленным, а договор расторгнутым. Договорными условиями допускается закрепить иной срок прекращения (например, с первого числа месяца за месяцем получения уведомления).

В ряде случаев отказавшемуся от исполнения договорных обязательств придется выплатить другой стороне определенную соглашением сумму. Плата устанавливается при следующих условиях (п. 3 ст. 310 ГК РФ):

1. Обе стороны занимаются бизнесом. Условие о взимании платы с гражданина-потребителя, отказавшегося от договора, является ничтожным.
2. Отказ не обусловлен нарушением обязательств контрагентом.
3. Уплата суммы за отказ определена договорными условиями.

Подробнее: как расторгнуть договор в одностороннем порядке

Если инициатор – арендатор

У арендаторов руки развязаны намного больше. Наниматель жилья может расторгнуть договор в любой момент по своему желанию, не привязываясь к дате окончания договора. Единственным условием является оплата жилья за прожитое время, а также компенсация коммунальных платежей. В качестве даты расторжения договора будет выступать дата освобождения жилого помещения.

__

Как видим, разрыв договора аренды квартиры – дело одновременно простое и важное. Это далеко не формальность, которой можно пренебречь. Оформляйте ваши жилищные отношения правильно, и взаимовыгодного вам сотрудничества!

Читайте нас в статьях!

Оформление договора купли-продажи квартиры у нотариуса

В случаях, предусмотренных законом, при оформлении договора купли-продажи квартиры обязательно его заверение в нотариальном порядке (ч. 1 ст. 42, п. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ):

• продается доля в праве собственности на квартиру;
• собственником недвижимости является лицо, не достигшее 18-летнего возраста, лишенное или ограниченное в дееспособности.

Стороны по взаимному согласию могут оформить сделку купли-продажи квартиры у нотариуса. Это является дополнительным гарантом чистоты сделки, поскольку нотариус проверит документы, проконсультирует по интересующим вопросам, составит договор, в котором предусмотрит все нюансы.

Надо знать: как рассчитать долю в квартире