Нужно ли проводить публичные слушания при изменении вида разрешенного использования

Для правообладателей земельных участков знание установленного ВРИ подчас крайне важно. Потому что от этого зависит то, какую деятельность на нём можно осуществлять, а какую нет.

Несоответствие деятельности разрешенному виду участка может привести к серьезному штрафу по статье 8.8 КоАП.

Например, человек приобрел участок, у которого установлен вид разрешенного использования — «Под индивидуальное жилое строительство» (или чаще говорят «под ИЖС») с кодом 2.1. Это предполагает (согласно классификатора), что на участке может быть расположен индивидуальный жилой дом высотой не выше 20 м и с числом надземных этажей не более 3, а также хозпостройки, гаражи и огород.

Если владелец такого земельного участка решит использовать его под магазин, то расположить его на земле он не сможет. Точнее сможет, но получит за это штраф и предписание устранить нарушение. А устранение будет подразумевать снос магазина и строительство жилого дома.

В такой ситуации (при строительстве магазина на участке под ИЖС) владелец нарушит целевое использование земли: она предназначена для строительства жилья, а он построил на ней объект торговли. Однако если владелец участка изменит ВРИ с кода 2.1 («Под ИЖС»), например, на код 2.7 («Обслуживание жилой застройки»), то его магазин будет законно находиться на участке.

Дело в том, что ВРИ с кодом 2.7 разрешает размещение капитальных строений, если их размещение необходимо для обслуживания жилой застройки, связано с проживанием граждан, не причиняет вреда окружающей среде и санитарному благополучию, не нарушает права жителей и не требует установления санитарной зоны.

В частности этот ВРИ допускает размещение на участке капитальных строений, предназначенных для продажи товаров, с торговой площадью не более 5 тысяч кв. м (в код 2.7 входит ВРИ с кодом 4.4 «Магазины»).

Также смена ВРИ потребуется и при использовании участка под ИЖС в качестве спортивной площадки. В этом случае также придется получать ВРИ с кодом 2.7, который разрешает строительство на земле под ИЖС площадок для занятий спортом (в код 2.7 входит ВРИ с кодом 5.1.3 «Площадки для занятий спортом»).

Как узнать по кадастровому номеру?

На официальном сайте Росреестра имеется карта с указанием информации о каждом участке. Найдя его по кадастровому номеру, пользователь узнает его категорию и тип права собственности владельца. Также можно направить запрос в кадастровый орган. В полученной кадастровой выписке также будет сообщено целевое назначение надела с указанным в запросе номером и прочие сведения.

Ответственность за нецелевое использование земли

За использование земельного участка не по целевому назначению, предусмотрена административная ответственность. Правонарушителя могут наказать штрафом, размер которого установлен статьей 8.8 КоАП.

Категория правонарушителей

Сумма штрафа, в % от кадастровой стоимости зу

Гражданин

0,5-1 (не менее 10 тыс. руб., но не более 100 тыс. руб.)

Должностное лицо и ИП

1-1,5 (не менее 20 тыс. руб., но не более 300 тыс. руб.)

Организация

1,52 (не менее 100 тыс. руб., но не более 700 тыс. руб.)

Если кадастровая стоимость земельного участка не определена, то за его использование не по целевому назначению, владельца могут наказать штрафом в размере 10-20 тыс. рублей. Для должностных лиц сумма санкций составляет 20-50 тыс. руб., а для юридических – 100-200 тыс. руб. Если земли сельхозназначения, либо земли, предоставленные для строительства (а также садоводства и огородничества), не используются в этих целях, то штрафы взимаются в повышенных размерах.

Есть ли шанс поменять ВРИ без согласия собственника?

Если земля находится в частной собственности, однозначно не получится сменить вид использования без согласия собственника . Однако, если речь идет о собственности государственной или муниципальной, то вопрос остается на усмотрении органов местного самоуправления и Росреестра.

Если следовать логике, то утверждение перечня видов использования местными органами власти можно рассматривать, как согласие на смену ВРИ арендатором. Но это не совсем так. Случаи отказа – не редкость, это доказывает многочисленная судебная практика.

Постановление Президиума Верховного Арбитражного Суда Российской Федерации №1756/13 от 25.06.2013 гласит, что изменение ВРИ земельного участка может быть осуществлено только с согласия собственника.

Виды разрешенного использования земли

Если посмотреть в свидетельство о праве на участок или выписку из ЕГРН, можно увидеть там и категорию земли, и ее назначение. Земельный кодекс РФ выделяет 7 земельных категорий (сельхозназначения, населенных пунктов, жилые зоны и пр.), каждая из которых, в свою очередь, может делиться на виды разрешенного использования.

Так, земли сельхозназначения могут использоваться:

• для фермерской деятельности;
• рыбоводства;
• огородничества;
• садоводства;
• развития личного хозяйства.

Земли населенных пунктов могут делиться на такие виды использования, как:

• жилые зоны;
• производственные;
• общественно-деловые;
• зоны специального назначения и другие.

Жилые зоны тоже имеют градацию. В них включаются зоны застройки:

• индивидуальными жилыми домами;
• жилыми малоэтажными домами;
• жилыми среднеэтажными домами;
• жилыми многоэтажными домами;
• другими жилыми постройками.

В частном обороте находятся преимущественно земли населенных пунктов и сельхозназначения, поэтому они чаще всего и претерпевают изменения категории либо вида разрешенного использования.

Условно разрешенное использование

Разрешенное использование участков может быть 3 видов:

• основное;
• условно разрешенное;
• вспомогательное.

Условно разрешенное пользование землей отличается от основного тем, что его выбор требует согласования, в то время как для основного согласования не требуется. Примером такого использования может быть расположение офисного здания на участке или временного торгового киоска.

Для предоставления такого вида использования земельного участка ст. 39 Градостроительного кодекса установлен следующий порядок:

1. Собственник подает в комиссию земельного комитета заявление о предоставлении условно разрешенного вида использования земли.
2. В соответствии с уставом района (города) проводятся публичные слушания по этому вопросу.
3. Участники слушаний представляют комиссии свои предложения и замечания.
4. Глава администрации муниципалитета с учетом результатов слушаний принимает решение по заявлению. Если решение принято не в вашу пользу, вы имеете право оспорить его в суде.

***

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Земля».

Процедура перевода, порядок действий

Поиск и определение нового типа эксплуатации земли

В первую очередь нужно определиться с новым видом использования. Необходимо обратиться в местную Администрацию за градостроительным планом земельного участка , либо на официальном сайте органа местного самоуправления изучить градостроительный регламент в составе правил землепользования и застройки.

На карте градостроительного зонирования определить территориальную зону, в границах которой расположен участок, в градостроительном регламенте найти перечень видов для данной зоны. Если нужный вид находится в перечне основных, значит обращаться нужно в Росреестр. Если же он находится в перечне условно разрешенных, необходимо обращаться в местную Администрацию за разрешением на условно разрешенный вид использования.

Сбор документов

Как только мы определились, как сменить вид разрешенного использования земельного участка, следует обратиться в Росреестр, для этого потребуются:

• заявление;
• документ, удостоверяющий личность;
• согласие собственника, в случае, если заявитель им не является.

Для обращения в Администрацию:

• заявление;
• документ, удостоверяющий личность;
• согласие собственника;
• копии правоустанавливающих документов на земельный участок и иные объекты недвижимости, расположенные на нем.

В заявлениях обязательно указываются персональные данные заявителя, адрес и кадастровый номер земельного участка, вид использования, на который необходимо получить разрешение, а также информация о наличии объектов капитального строительства, число и подпись заявителя.

• Скачать бланк заявления на изменение вида разрешенного использования земельного участка
• Скачать образец заявления на изменение вида разрешенного использования земельного участка

Пример заявления в Росреестр

В отдел ФГБУ «ФКП Росреестра» от Федоровой С.И.

Заявление

Прошу осуществить государственный кадастровый учет изменений объекта недвижимости с кадастровым номером 00:00:000000:00, находящегося по адресу: г.Челябинск, ул. Первомайская, 40, в соответствии с прилагаемыми документами в связи с изменением вида разрешенного использования на вид, предусмотренный зонированием территории: индивидуальное строительство.

Федорова 01.01.2018.

Ходатайство об одобрении условной формы применения надела

В комиссию по землепользованию и застройке г. Санкт-Петербурга от Иванова И.И.

Заявление

Прошу предоставить разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка. Информация об объекте недвижимости:

1. Правообладатель.
2. Местоположение(адрес).
3. Кадастровый номер.
4. ВРИ.
5. Запрашиваемый ВРИ.
6. Код территориальной зоны.

Оплату расходов, связанных с проведением публичных слушаний гарантирую.

Иванов 01.01.2018.

Что можно делать на земельных участках сельскохозяйственного использования?

Участками сельскохозяйственного использования называют территории из других категорий, например, промышленной или населенного пункта, предоставленные для ведения сельхоздеятельности до изменения обстановки, согласно градостроительному плану развития поселения. Для них актуальны все ВРИ, принятые для сельхозземель. Но, поскольку такое положение считается временным, возведение капитальных построек подлежит согласованию с местными властями.

Порядок изменения вида разрешенного использования

Точный порядок изменения ВРИ не прописан ни в одном действующем НПА. Исходя из практики, можно сделать вывод, что начинать нужно с самого главного. Вы должны узнать можно ли изменить разрешенное использование земельного участка. Если нет, то продолжать процедуру нет смысла.

1. Ознакомьтесь с ПЗЗ. Документ разрабатывают местные органы власти.
2. Подготовьте документы. Что именно вам понадобится, зависит от ситуации. Мы рекомендуем уточнить этот момент у юристов.
3. Подайте заявление в Росреестр. Есть несколько способов: онлайн, через Госуслуги или в личном кабинете на сайте указанного ведомства, либо лично через МФЦ.
4. Получите новую выписку из ЕГРН. Если решение органа будет положительным, то ВРИ изменят и, соответственно, поменяют информацию о ЗУ в базе.

Если вам нужно сменить основной ВРИ, то инстанцией, отвечающей за это является Росреестр. Если же предстоит смена ВРИ на условно разрешенный, то для этого следует обратиться в местную администрацию, которая и выпишет разрешение на процедуру.

Знакомимся с ПЗЗ

Если ваши намерения состоят в том, чтобы изменить целевое назначение земельного участка, то вам следует найти ПЗЗ и изучить всю информацию, которая касается участка. Помните о том, что поменять вид разрешенного использования можно лишь на тот, что установлен градостроительным регламентом (ГР).

ПЗЗ открыты для всех. Как правило, этот документ размещают на официальном сайте Администрации.

Собираем документы

Для того, чтобы изменить назначение земельного участка, необходимо подготовить пакет документов, который включает в себя:

• заявление;
• гражданский паспорт;
• доверенность, если от лица заявителя действует его представитель.

Рассматриваемый перечень документов актуален для случаев, когда предметом заявления является смена основного или вспомогательного ВРИ. Для того, чтобы поменять условно разрешенный вид, потребуется разрешение от местной администрации.

Не всегда смена вида разрешенного использования проходит «гладко». В случае возникновения сложностей, рекомендуем обратиться за помощью к нашим юристам. Специалист детально разберет вашу ситуацию и найдет правильное решение. Мы работаем онлайн, в формате 24/7 без праздников и выходных дней.

Подаем заявление в Росреестр

Заявление об изменении вида разрешенного использования подают в территориальное подразделение Росреестра. Сделать это можно следующими способами:

• лично, через МФЦ;
• онлайн, в личном кабинете на официальном сайте Росреестра;
• удаленно, в личном кабинете на портале Госуслуги.

Как показывает практика, одной из самых распространенных причин отказа со стороны Росреестра в изменении вида разрешенного использования является неправильно заполненное заявление, именно поэтому составление данного документа лучше поручить профессионалам.

Юристы ЕЮС не только подготовят для вас заявление, но и соберут иные бумаги, необходимые для процедуры. А на случай, если вы решите действовать самостоятельно, наши специалисты разработали для вас типовой бланк документа.

Особенности процедуры, если вы арендуете участок

Изменение ВРИ земельного участка – это процедура, в результате которой меняется направление деятельности, которой разрешается заниматься на данной земле. Обратиться с заявлением о смене ВРИ имеет право не только владелец надела, но и арендатор.

По общим правилам, перед сменой ВРИ арендованного государственного или муниципального земельного участка необходимо получить разрешение от арендодателя, если иное не предусмотрено арендным соглашением. Правила оформления такого разрешения устанавливаются муниципалитетом.

В целом, для получения согласия, необходимо обратиться с заявлением к арендодателю, доказать обоснованность производимых действий и попросить выдать письменное разрешение.

Пример из практики:

Гражданин Р. обратился в Росреестр с заявлением об изменении ВРИ земельного участка с ИЖС на ЛПХ, находящегося у него в долгосрочной аренде. Однако в осуществлении рассматриваемых действий ему отказали, так как он не предоставил соответствующее разрешение от арендодателя. Гр-н Р. обратился в Администрацию, где ему дали согласие на смену ВРИ, после чего мужчина вновь подал заявление в Росреестр. В этот раз причин для отказа ведомство не нашло.

В случае, если возражений об изменении ВРИ у арендодателя нет, то нужно получить от него согласие на процедуру. И только после этого следует обратиться с заявлением в Росреестр.

Но, в некоторых случаях, арендатор не имеет права изменить ВРИ арендованного земельного участка. К ним относятся ситуации, когда надел получен во временное пользование в результате торгов или предоставлен для ведения конкретной деятельности, связанной с текущим видом разрешенного использования.