Надо ли брать залоговую сумму при даче квартиры в наем

Получить возмещение НДФЛ можно на основании документов, которыми подтверждаются расходы налогоплательщика и его право пользоваться вычетом.

Обстоятельство

Какими документами подтвердить?

1. Проценты фактически уплачены, их сумма достоверно известна и подтверждена документально

– Платежные поручения

– Чеки, квитанции

– Выписки с банковского счета

– Справка банка о платежах по кредиту

2. Кредит получен на цели приобретения жилья

Копия договора ипотеки

3. Кредит фактически использован для покупки жилья

– Копия договора о покупке квартиры

– Копия свидетельства о регистрации права на квартиру

4. Ранее вычет на проценты не использовался

Доказывать не требуется, это обстоятельство налоговый орган проверяет по своим данным.

В заявлении или сопроводительном письме к документам на первое предоставление вычета целесообразно указать, что ранее вы не пользовались вычетом на проценты по кредитам или займам

Названные в перечне копии документов представляются в налоговый орган при первом обращении за вычетом. В последующие годы, обращаясь за вычетом на очередную сумму процентов за год, нужно представить только подтверждающие документы по пункту 1 перечня. Повторно представлять в налоговую инспекцию бумаги, которые вами уже представлялись ранее, не требуется (письмо Минфина от 07.06.2013 № 03-04-05/21309).

Имеют ли право пенсионеры на налоговый вычет?

Мы разобрали основные категории граждан, кому положена компенсация за произведенные расходы при покупке недвижимости. А что делать пенсионерам, можно ли им вернуть излишне уплаченные суммы?

Если вы пенсионер и приобрели квартиру, но уже не работаете, то можете перенести сумму компенсации на три предшествующих года. Это правило выглядит следующим образом:

• вы приобрели жилье в 2016 году и еще официально работали, получали доходы, которые облагались налогом по ставке 13%. В 2017 году ушли на заслуженный отдых и таких доходов не получаете. В данном случае вы можете получить компенсацию за 2016 г., а также перенести остаток вычета на предыдущие три (2013, 2014 и 2015).

Пенсионер может вернуть налоговый вычет за покупку жилья, если до этого в течение трех лет работал.

Людям пенсионного возраста рекомендуем придерживаться обычного алгоритма предоставления комплекта документации в налоговые органы.

Вы сможете самостоятельно разобраться со всеми тонкостями описанного процесса и вернуть имущественный вычет. Но если у вас недостаточно времени или просто не хотите разбираться в тонкостях оформления, то можете воспользоваться услугами наших специалистов.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Как получить налоговый вычет за квартиру?

Если вы соответствуете критериям для получения налогового вычета на недвижимость в 2024 году, сейчас самое время действовать. Соберите документы, заполните и подайте в налоговую службу декларацию 3-ндфл. Самая приятная часть — это получение возврата на ваш счет.

Действует альтернативный вариант — получать увеличенную зарплату. Работодатель не станет удерживать НДФЛ: эти 13% вы будете получать ежемесячно вместе с зарплатой. Такой возврат можно заявить сразу после оформления права собственности и не ждать следующего года для подачи декларации.

Как получить вычет по декларации

1. Соберите и отсканируйте необходимые документы для налоговой.
2. Зайдите в личный кабинет налогоплательщика на сайте налоговой службы.
3. Сформируйте ЭЦП (это очень просто и быстро).
4. Заполните форму декларации 3-НДФЛ
5. Прикрепите собранный пакет документов (сканы) и подпишите электронной подписью.
6. Подождите 3 месяца, пока налоговая всё проверит и одобрит.
7. Получите возвращенный налог на карту в течение 30 дней.

Как оформить вычет у работодателя

1. Соберите и отсканируйте необходимые документы для налоговой.
2. Зайдите в личный кабинет налогоплательщика на сайте налоговой службы.
3. Подайте электронное заявление в налоговую.
4. Сформируйте ЭЦП.
5. Прикрепите сканы документов и подпишите электронной подписью.
6. Ждите примерно месяц, пока налоговая уведомит вас результатах рассмотрения заявления.
7. Налоговая передаёт подтверждение вашему работодателю (налоговому агенту).

После вступления уведомления в силу работодатель перестает удерживать НДФЛ и возвращает ранее удержанный налог с начала года. Например, вы оформили собственность в апреле 2024, вам вернётся удержанный НДФЛ за 4 месяца — с января 2024.

Уведомление действительно до конца календарного года, потом придется подавать заново. И так каждый год: вы не платите НДФЛ, пока вы не вернете 13% от расходов на квартиру в пределах лимита. При смене места работы придётся повторить процедуру с оформлением.

Перечень необходимых документов для налоговой

• Какие документы понадобятся налоговой службе для оформления возврата подоходного налога:
• Подтверждение факта оплаты объекта недвижимости: банковские квитанции и платежки / чеки / расписка (от руки и даже не заверенная) / договор с пунктом о получении денег от покупателя.
• Договор о покупке жилья (ДДУ при долевом строительстве) и акт его передачи.
• Выписка из ЕГРН/свидетельство о праве собственности.
• Справка 2-НДФЛ.
• Заявление о распределении вычета между мужем и женой, если недвижимость приобретена в официальном браке.

Удобно представлять документы через личный кабинет налогоплательщика. Туда можно закрепить сканы документов: обычно этого достаточно. Если налоговой службе понадобятся оригиналы, вам сообщат.

Когда нужно подавать документы в налоговую

При заполнении декларации онлайн нужно сразу прикрепить файлы документов. Если вы выбрали личное посещение налоговой инспекции или отправку почтой, сделайте ксерокопии и приложите к декларации. Оригиналы не прячьте далеко.

Как рассчитать налоговый вычет за квартиру?

Государство возвращает 13% от ваших расходов, но лимит расходов — 2 млн руб. Это значит, что сумма вычета равна стоимости квартиры, если стоимость не превышает 2 миллиона рублей. Регион не имеет значения: лимит для всей страны одинаковый.

Чтобы рассчитать, сколько вам вернут из налоговых резервов, вычтете 13% от стоимости квартиры. Если она стоит больше 2 000 000 рублей, то сумма возвращаемого НДФЛ неизменна: 260 000 рублей.

• Если квартира стоит 1 млн, то и к возврату сумма 1 млн, и с этой суммы вам вернут 13% = 130 000 рублей.
• Если квартира стоит 3 млн, то включается лимит: сумма к возврату только 2 млн и от 2 млн вам вернут 13% = 260 000 рублей.

Сумма 260 тыс. руб. положена каждому, сколько бы ни стоило жильё. Поэтому если купленный объект стоил менее 2 млн, то вы можете подать на остаток вычета при покупке следующей квартиры. Такое правило действует с 1 января 2014 года.

Например, в 2022 году вы купили квартиру за 1,5 млн рублей и вернули 195 000 рублей. А сейчас вы купили вторую квартиру и имеете право снова подать на возврат налога. Вам вернут ваш остаток: 260 000 – 195 000 = 65 000 рублей.

Безопасно ли прописывать у себя квартирантов? А если продадут квартиру?

Начнем с того, что не прописывать, а оформлять временную регистрацию по месту пребывания. При временной регистрации квартира становится аналогом гостиничного номера, которым наниматель имеет право пользоваться до конца срока действия договора (конечно, при своевременной оплате и соблюдении некоторых правил).

Хозяин квартиры обязан регистрировать всех нанимателей. Если выяснится, что у вас в квартире постоянно проживают люди без временной регистрации, то штраф грозит и им, и вам.

За отсутствие временной регистрации в Москве и Санкт-Петербурге квартиранта оштрафуют на 3-5 тысяч рублей, а собственника жилья – на 5-7 тысяч рублей

Жилец может сам обратиться в ближайшее районное отделение МВД, чтобы на основании договора получить временную регистрацию в квартире. Но без вашего участия здесь не обойтись — заявление должно также подписываться не только квартирантом, но и собственником жилья.

Если вы зарегистрировали нанимателя в квартире, то он уже сам сможет оформить “временную прописку” для своих несовершеннолетних детей на период действия договора найма. Ваше согласие на это не потребуется. По закону дети должны жить с родителями, поэтому если наниматель выселяется, то с ним и все потомство. Ничто не помешает последующим сделкам с жилплощадью.

И, само собой, квартиру никто не сможет продать кроме вас. Нет лазеек в законе, которые позволили бы нанимателю распоряжаться чужой собственностью. Это невозможно даже с технической стороны, ибо Росреестр неустанно бдит.

Могу ли я сам расторгнуть договор?

Для расторжения договора найма мало простого желания освободить квартиру от людей. Нужна веская причина, которая удовлетворит судью. К серьезным нарушениям договора относятся:

• Пересдача квартиры третьим лицам

Если вместо человека, указанного в договоре, у вас поселилась дружная семья таджиков с тремя детьми

• Порча вашего имущества

Квартиранты тушат сигареты о ваш диван, а в спальне жарят шашлыки прямо на ночном столике. Если жильцы крушат стены и не открывают двери, то не бойтесь драмы в духе современных российских сериалов, обращайтесь к участковому. Вам помогут попасть внутрь и составят протокол.

• Постоянные жалобы соседей на шум

Скромная семейная пара оказалась любителями громких домашних вечеринок с танцами до утра и выбрасыванием бутылок из окна.

• Задолженность по оплате больше 2х месяцев для краткосрочного договора и более полугода – для долгосрочного

Есть примета: если в последний раз квартиранты заплатили в марте, а сегодня уже выпал первый октябрьский снег, и жильцы не отвечают на телефон, то это к судебному заседанию.

Если вам срочно нужно освободиться от постояльцев квартиры, то лучше попытайтесь по-человечески с ними договориться. Например, предложите компенсировать затраты на перевозку вещей на новую квартиру. Если квартиранты ни в какую не желают сдавать оборону, то придется обратиться за советом к юристу, а потом уже в суд.

Кстати, наниматель должен предупредить о расторжении договора за 3 месяца. Надеемся, что вы не просили слишком большой залог, который сложно будет накопить за этот срок.

Преимущества легальной сдачи жилья

Несмотря на действующие законодательные акты, многие граждане РФ сдают имеющуюся жилую недвижимость без официального оформления . Но такой подход хоть и позволяет сэкономить некоторую сумму на налогах, но является рискованным, так как в этом случае государство не сможет защитить права собственника, если возникнут какие-либо спорные ситуации.

Далее расскажем, что нужно, чтобы сдать жилье официально, ведь легальная сдача квартиры предотвратит недоразумения.

Зачем нужно официальное оформление?

Официальное заключение процедуры сдачи недвижимости необходимо для того, чтобы избежать многих проблем. Например, если между сторонами заключен договор аренды или найма, имеющий законную силу, то стороны будут защищены от незаконных действий друг друга.

Оформленный договор может служить доказательством вины второй стороны . Кроме того, официальное оформление нужно для того, чтобы у арендодателя не возникло проблем с законодательством и налоговыми органами.

О том, чем может грозить сдача жилья без составления соглашения, читайте здесь.

Срок получения налогового вычета

Вы имеете право подавать декларацию сразу за 3 года, не считая тот год, в который вы обратились за возвратом НДФЛ. Например: в 2024 году вы подали на возврат налога и можете вернуть НДФЛ за 2022, 2021 и 2020 годы.

Право на обращение за вычетом появляется в тот год, когда вы получили право собственности — выписку из ЕГРН.

Рассмотрим примеры:

• Если квартиру купили в 2022 году и тогда же оформили право собственности, то в 2024 подаёте декларацию за 2022 год.
• Если купили квартиру в новостройке в 2019, ждали сдачу дома и оформили право собственности в 2022, то в 2024 вы вправе вернуть налог только за 2022 год.
• Если вы купили квартиру в далёком 2016г., а вычетом решили заняться в 2024 г., то нужно подать декларацию за 2022, 2021 и 2020 гг.

Если по ипотеке есть долги

А вот когда по кредиту есть просрочка более 90 дней, начинается процедура принудительной продажи.

Здесь три вида процедур: — внесудебная, — судебная, — банковская. Все они имеют строгий регламент.

1. Внесудебная продажа. Проводится на торгах, но продавец-заёмщик может ходатайствовать перед банком о самостоятельной продаже залога.

Самостоятельная реализация разрешена в течение трёх месяцев со дня выдачи банком соответствующего разрешения.

Если залог не продадут, банк вправе продать его на торгах.

Перед торгами банк обязан: — направить заёмщику уведомление о начале продажи объекта; — зарегистрировать в ЦОНе уведомление о торгах; — опубликовать на своём сайте и в СМИ информацию о продаже залога, но не позднее чем за 10 дней до проведения торгов.

Важно: минимальная цена реализации залога должна составлять 75 % от оценочной стоимости . Ещё одно условие — отчёту об оценке должно быть не больше шести месяцев.

2. Судебная продажа. Судебная реализация проводится судисполнителями через электронные торги по займам, по которым есть решение суда о взыскании.

Для участия в торгах покупатели, их должно быть минимум двое, обязаны подать заявку и оплатить 5%-й гарантийный взнос от первоначальной стоимости имущества. Договор купли-продажи заключается после полной оплаты.

3. Банковская продажа. Когда торги признаются несостоявшимися (не явился второй участник или победитель не заплатил вовремя нужную сумму), и залог переходит в собственность банка.

В этом случае банк приобретает залог по договору купли-продажи, а действие ипотечного договора прекращается.

Важно: банк обязан реализовать залог на торгах в течение трёх лет со дня получения его в собственность.

— Если раньше банки могли по своему усмотрению реализовать залоговое имущество на условиях гражданских правовых сделок, условия которых банк определял самостоятельно, то сейчас проведение аукциона является обязательным условием. В любом аукционе, торгах должно быть не меньше двух участников, что позволяет не допустить недобросовестные действия со стороны банка, — пояснил банковский омбудсман.

Аукционы проводятся двумя методами: * английским, когда устанавливается минимальная цена продажи и в ходе торгов повышается; * голландским, когда цена уменьшается. Шаг повышения/понижения зависит от участников аукциона.

Плюсы покупки залоговой недвижимости:

• Юридическая чистота объекта.
• Цены объектов могут быть ниже рыночных, особенно при срочных продажах. 3. Продавцы охотнее идут на торг.

Минусы:

• Длительность процедур.
• В принудительной продаже — обязательное наличие второго участника-покупателя на аукционе и часто новому собственнику приходится самостоятельно выселять жильцов.

Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку в 2017-2018 году

Зачастую граждане не обладают достаточными средствами для приобретения жилья, поэтому пользуются услугами банка и оформляют договор ипотечного кредитования.

Если вы оформили кредит на покупку квартиры в 2017 году, то вычет можно получить только с 1 января 2018 года при условии, что:

• кредит является целевым (получен на конкретную цель);
• вы официально трудоустроены, и работодатель уплачивал за вас НДФЛ по ставке 13%;
• подтверждены расходы на покупку квартиры (расписка от покупателя или акт передачи денег, банковская выписка о переводе);
• представлена справка из банковского учреждения об уплате процентов по ипотечному кредиту и копия кредитного договора с графиком платежей;
• объект является вашей собственностью (нужно предоставить выписку из ЕГРН).

Государство позволяет вернуть налоговый вычет и при рефинансировании первичного ипотечного кредита, при этом в ИФНС нужно подать:

• копию первоначального ипотечного займа;
• копию договора, выданного банком на перекредитование ипотечного кредита.

При покупке квартиры в ипотеку или при рефинансировании первичного ипотечного займа вы должны подтвердить, что жилье приобретается на территории РФ.

Компенсация по ипотечным процентам предоставляется государством как самостоятельный вычет. Если гражданин уже использовал свое право возврата вычета до 2014 г., а покупка нового жилья была осуществлена в 2017 году с привлечением ипотечных средств, то собственник может вернуть сумму от фактически уплаченных процентов банку.

Сумма налогового вычета за квартиру в 2024

Когда вы приобретаете дом или квартиру, налоговая служба готова вернуть вам 13% от стоимости покупки жилья, но не более 260 000 рублей на каждого человека. Это самая высокая сумма налогового вычета за квартиру в 2024 году, которую вы можете получить только один раз в жизни. В случае, если квартира была приобретена на заемные средства, вы все равно имеете право получить максимальную сумму возврата.

Комментарий эксперта: Игорь Сергеев, эксперт по недвижимости

Сколько раз можно получить налоговый вычет?

Имущественный налоговый вычет положен один раз в жизни для одного налогоплательщика. Если однажды вам уже выплатили 260 000 ₽, то больше возвратов за недвижимость не будет.

Но если цена квартиры была менее 2 миллионов и вам вернули менее 260 тыс. рублей, вы вправе рассчитывать на получение остатка. Например, в 2017 году вы купили жилую недвижимость за 1,7 млн рублей и вернули 221 000 рублей. А сейчас вы купили второе жилье и снова заявляете на вычет. Вам вернут ваш остаток: 260 000 – 221 000 = 39 000 рублей. Главное, чтобы вы продолжали официально работать и соблюдать те же условия, что и при первой покупке.

Какие риски существуют при покупке залоговой недвижимости

С юридической стороны сделки с залогами не опаснее других, а в чём-то даже безопаснее.

Можно не волноваться за чистоту сделки, ведь банки досконально проверяют документы на квартиру.

Главное — выяснить, есть ли просрочки по ипотеке.

Налоговый вычет на проценты по ипотеке «по-старому»

Важная черта налогового вычета при покупке квартиры в ипотеку до поправок — в законодательстве было указание, что вычет может быть предоставлен в отношении лишь 1 объекта. Цена квартиры и проценты по ипотеке были составляющими 1 вычета, поэтому получить возмещение НДФЛ с процентов допускалось только при условии заявления вычета на квартиру (письмо Минфина от 24.02.2015 № 03-04-05/8507).

То обстоятельство, что налогоплательщик изъявил желание возместить налог за квартиру, является основанием для последующего ежегодного обращения за вычетом на проценты, уплачиваемые банку. Расходы на проценты возмещаются без ограничения суммы в течение всего срока ипотеки. Налогоплательщик, который до вступления законодательных поправок обращался за возмещением НДФЛ на проценты, продолжает заявлять вычет в том же порядке, как и раньше.

Пример. Рассмотрим ситуацию, когда налогоплательщик заявил имущественный вычет по квартире в ипотеку в 2013 году, но почему-то не заявил вычет на проценты. В 2015 году можно заявить вычет на проценты за текущий год, а также за пропущенные годы, но не более 3 лет (п. 7 ст. 78 НК РФ). Доказательствами права на вычет станут договор, где указано, на какой объект израсходованы кредитные средства, и документ о том, что на покупку этой квартиры предоставлялся вычет. В качестве такого документа, например, может служить налоговая декларация 3-НДФЛ, по которой был возмещен НДФЛ.

В дальнейшем вычет по уплаченным процентам можно заявлять ежегодно до полной выплаты кредита. Действующее ограничение общей суммы ипотечных процентов в данном случае не применяется, потому что оно распространяется только на жилые объекты, приобретенные после 2014 года. Закон 212-ФЗ на вычеты, относящиеся к 2013 и более ранним годам, не распространяется. Следует, однако, учитывать, что разъяснения компетентных органов применительно к подобным ситуациям отсутствуют.