Моя собственность на муниципальной земле снесена и стоит другой объект

Положения ст. 222 ГК РФ применяются только к недвижимому имуществу – объектам (включая незавершенное строительство), прочно связанных с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Временные сооружения (торговые модули, павильоны, навесы, временные сараи, ангары и пр.) не попадают под действие данной нормы.

Не распространяются положения указанной статьи и на перепланировку и переустройство, в результате которых не создается новый объект. Создание нового объекта – это изменение индивидуальных характеристик строения (высоты, площади, этажности и т.п.) (п. 28 Постановления № 10/22).

Составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и, следовательно, не может быть признана самовольной постройкой (Обзор судебной практики № 4, утв. Президиумом ВС РФ 20.12.2016).

Не относятся к категории самовольных построек, согласно п. 3 ст. 22 закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ, частные дома, возведенные на землях для ИЖС, строения для ведения личного хозяйства в населенных пунктах, жилые строения на дачных и садовых участках, если:

• права на объект зарегистрированы до 1 сентября 2018 года;
• собственник владеет землей под постройкой на законных основаниях;
• параметры объекта соответствуют установленным нормам застройки данного участка и законам.

Упрощенная процедура оформления самостроя

В настоящее время некоторые виды построек можно оформить по упрощенной схеме (ч. 12 ст. 70 закона № 218-ФЗ). Упрощенный (декларативный) порядок касается дачных домов на садовых участках, жилых домов, расположенных в границах населенных пунктов, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и личного подсобного хозяйства (ЛПХ).

Для регистрации постройки в упрощенном порядке собственник земельного участка должен:

• обратиться к кадастровому инженеру и с его помощью заполнить декларацию на строение и заказать технический план;
• предоставить документы о правах на землю и технический план дома в органы регистрации.

Наличие уведомлений о планируемом строительстве и об окончании строительства в таких случаях не требуется.

При регистрации Росреестр проверит соответствие объекта недвижимости всем имеющимся ограничениям и предельным параметрам (в частности, виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан, градостроительному регламенту и др.). При наличии расхождений в документах, госорган откажет в регистрации объекта (ст. 26, ст. 27 закона № 218-ФЗ). В этом случае решать вопрос о легализации объекта придется в суде.

Легализация самостроя, возведенного на государственной или муниципальной земле

Если постройка расположена на участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности, то ее судьбу решают органы местного самоуправления самостоятельно. Это относится к случаям, когда (см. п 4 ст. 222 ГК РФ):

• строение возведено на участке, на котором этого делать нельзя,
• постройка расположена в границах особой зоны, не допускающей строительства такого объекта;
• в отношении постройки отсутствует разрешение на строительство.

В случае принятия решения о сохранении постройки, застройщику будет назначен срок для приведения объекта в соответствие с установленными требованиями (от 6 месяцев до 3 лет) с учетом характера объекта (п. 4 ст. 222 ГК РФ). Приведение самовольной постройки в необходимое состояние осуществляется путем ее реконструкции в порядке, установленном градостроительным законодательством.

Реконструкция объекта происходит согласно проектной документации (пп. 3 ч. 11 ст. 55.32 ГрК РФ). Проектная документация разрабатывается и утверждается в соответствии с правилами гл. 6 ГрК РФ. Требования к проектной документации установлены в Постановлении Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. № 87. В ряде случаев в отношении постройки может понадобиться провести экспертизу.

Процедура получения необходимых разрешений (на реконструкцию, на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию) осуществляется в общем порядке.

Обратите внимание! Не получится легализовать постройку, если:

• у застройщика нет правоустанавливающих документов на участок под постройкой.
• постройка возведена на участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и при условии, что участок расположен в границах территории общего пользования.

В этих случаях местная администрация может принять только решение о сносе постройки (без альтернативы).

Что такое собственность в юридическом смысле

Помните из школьных уроков утверждение Карла Маркса о том, что экономика – это базис, а право – это надстройка? Фраза справедлива и в отношении собственности.

Вот люди распределили между собой имущество и стали собственниками. А вдруг кого-то не устраивает такой порядок вещей? И человек решит изменить существующие отношения, забрав себе чужие вещи и недвижимость? Чтобы таких ситуаций не возникало, существует собственность как юридическая категория.

Это означает, что отношения между людьми по поводу распространения собственности на объекты закреплены в правовых нормах, в частности, Конституции, Гражданском кодексе, законах .

Сегодня собственность в экономическом и юридическом смысле – это две стороны одной медали. Их невозможно разделить.

Российские учёные-правоведы описывают юридическую категорию через триаду правомочий, то есть права, которыми обладает собственник по отношению к своему имуществу:

1. владения;
2. пользования;
3. распоряжения.

Рассмотрим их на простом примере про автомобиль:

1. Владение – это физическое обладание имуществом. Например, собственник имеет право поставить машину в свой гараж или на стоянку под окном, посидеть в салоне.
2. Пользование – извлечение пользы из свойств объекта. Собственник ездит на автомобиле на работу, в деревню, в магазин за продуктами. Или хранит в багажнике мешок с картошкой. Или спит на заднем сиденье машины, когда поссорится с женой.
3. Распоряжение – правомочие определять судьбу имущества. Собственник вправе продать автомобиль, дать другу покататься, сдать на металлолом.

Таким образом, собственность в юридическом смысле – это наиболее полное господство над определённым имуществом по сравнению с другими субъектами. Но не всегда 100%-ное, ведь закон иногда ограничивает правомочия.

Например, бабушка оставила внуку квартиру в наследство. Хоть ребёнок формально собственник, до 18 лет он не вправе полноценно распоряжаться жильём: продать, обменять, сдать квартирантам. По достижении совершеннолетия он ограничен в правах (это то, что называют недееспособен).

Можно ли арендовать земельный участок без торгов

Аренда муниципального земельного участка без торгов возможна, но только в случаях, регламентированных на законодательном уровне. Причем, претендовать на получение земли, минуя аукцион, могут как физические, так и юридические лица. Принципиальных требований к правовому статусу потенциального арендатора не предъявляют.

Единственное условие получения земельного объекта без торгов – наличие законных оснований. Все случаи, когда земли, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, предоставляют во временное пользование без аукциона, прописаны в ст.39.6 ЗК РФ.

В законодательстве есть небольшие «лазейки», позволяющие получить муниципальный или государственный земельный участок в аренду по упрощенной схеме. Чтобы узнать, как арендовать землю без проведения торгов, рекомендуем обратиться за консультацией к нашим юристам. Специалист подскажет, что нужно сделать, чтобы облегчить процедуру заключения арендного соглашения и в максимально сжатые сроки получить понравившейся участок во временное пользование.

Физическому лицу

Предоставление земельного участка без торгов физическому лицу осуществляется в одном из нижеуказанных случаев:

• с заявкой обращается собственник зданий, сооружений, находящихся на арендуемой земле;
• потенциальный арендатор планирует завершить строительство недостроенного объекта, расположенного на этой земле;
• у человека есть льготы, согласно которым он претендует на получение земли от государства или муниципалитета в аренду вне очереди;
• гражданин планирует заняться индивидуальным жилищным строительством;
• физлицо желает вести личное подсобное хозяйство в границах населенного пункта или заниматься садоводством;
• объект предоставлен администрацией взамен изъятого у человека;
• заявитель планирует заниматься сенокошением, ЛПХ, огородничеством (за границами населенного пункта);
• в других случаях, регламентированных на законодательном уровне.

Также, по упрощенной схеме осуществляется предоставление неорганизованного земельного участка, в том случае, если заявитель за свой счет проведет межевые работы и поставит объект на кадастровый учет.

Юридическому лицу

Юридические лица претендуют на получение земли без торгов в следующих случаях, регламентированных на законодательном уровне:

• такой указ или распоряжение дал Президент РФ, Правительство РФ, высшее должностное лицо субъекта;
• некоммерческому товариществу для садоводства и огородничества;
• собственникам зданий или сооружений, расположенных на участке, обладающим недвижимостью, в том числе на праве хозяйственного владения или оперативного управления;
• организациям, планирующим достроить объект незавершенного строительства, находящегося на участке;
• КФХ для сельхозпроизводительных нужд;
• в случае изъятия у организации участка для муниципальных или государственных нужд, взамен изъятого и др.

Оформление права собственности на постройку

Право собственности на недвижимость, установленное решением суда или приобретенное после приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, регистрируют в ЕГРН (реестре недвижимости) в соответствии с законом № 218-ФЗ.

Обратиться за регистрацией права может собственник или его представитель по доверенности.

Если собственник легализовал самовольную постройку в административном порядке, то можно действовать так же, как при регистрации прав на вновь созданный объект. Закон не содержит специальных правил для этого случая.

Если право было установлено через суд, то руководствоваться следует порядком регистрации права на основании решения суда.

В случае проведения самовольной реконструкции недвижимости, права на которую уже были зарегистрированы в ЕГРН, достаточно провести кадастровый учет изменений.

Проведенная государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН, которая может быть направлена собственнику в электронной форме.

После внесения необходимых данных об объекте в ЕГРН, собственник на законных основаниях может эксплуатировать и распоряжаться объектом.

***

Таким образом, признание права собственности на самовольно возведенную постройку процесс достаточно сложный и затратный. Однако это единственный выход для сохранения строения и для оформления документов, подтверждающих принадлежность объекта недвижимости.

Дополнительно следует отметить, что за возведение и использование самовольной постройки предусмотрена административная ответственность. Так, ответственность наступает за самовольное занятие земельного участка (ст. 7.1 КоАП РФ), использование участков не по целевому назначению (ст. 8.8 КоАП РФ), нарушение обязательных требований в области строительства (ст. 9.4 КоАП РФ), нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта, ввода его в эксплуатацию (ст. 9.5 КоАП РФ).

Условия признания права собственности на самовольную постройку

Легализация постройки возможна только в случае соблюдения определенных условий. Они перечислены в п. 3 ст. 222 ГК РФ:

1. Категория земельного участка позволяет строительство данного объекта на нем. Если это арендованный участок, то необходимо учитывать условия договора аренды. Например, если участок предоставлен в аренду для временных строений и легковозводимых конструкций, то возводить на нем капитальные строения нельзя.
2. Возведенный объект соответствует обязательным требованиям к параметрам постройки.
3. Строение не нарушает права и интересы других лиц.
4. Объект не угрожает жизни и здоровью граждан.

Если хотя бы одно из условий не будут соблюдено, вероятнее всего в рассмотрении вопроса откажут до момента устранения недочетов. Это актуально как для судебного, так и для административного порядка легализации самостроя.

Законодательство о самовольной постройке

Основные правовые нормы, регулирующие вопросы самовольного строительства:

• ст. 222 Гражданского кодекса РФ. В этой статье рассказано, что такое самовольная постройка и содержатся общие положения о судьбе таких строений (когда их сносят и можно ли их оформить в собственность).
• Градостроительный кодекс РФ (особенности сноса самовольных построек и кто принимает решение о сносе).
• Земельный кодекс РФ (регулирует порядок предоставления земельных участков и устанавливает, кто вправе инициировать снос самовольной постройки на арендованной у государства или муниципалитета земле).
• ст. 22 Закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ» (содержит указание, какие самовольные постройки ни в коем случае нельзя сносить)
• Правовые акты субъектов РФ, муниципальных образований, регулирующие административный (внесудебный) порядок легализации и сноса самовольных построек.

На правовую судьбу самовольно возведенных строений существенное влияние оказывает судебная практика. В частности,

• постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах…» (далее – Постановление № 10/22);
• информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики…»;
• Обзор судебной практики…, утв. Президиумом ВС РФ 19.03.2014.

Причем практика о легализации самовольных построек