Долевая собственность на квартиру права и обязанности собственников при разводе

Большой спецификой обладает режим общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в коммунальной квартире, а также на имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества. В частности, доля в праве собственности на такое имущество не подлежит отчуждению отдельно от права собственности на соответствующие помещение в многоквартирном доме, комнату в коммунальной квартире, садовый или огородный земельный участок; не может быть выделена в натуре (см. ст. ст. 37, 38, 42 ЖК РФ, п. п. 4 – 7 ст. 25 Закона о ведении гражданами садоводства и огородничества, ч. 1 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Машино-место является самостоятельным объектом недвижимости, может быть поставлено на кадастровый учет и приобретено в единоличную собственность. Любой участник общей долевой собственности может произвести выдел в натуре своей доли путем установления границ машино-места согласно требованиям Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” и, соответственно, зарегистрировать право собственности на него.

Какой-либо “перерегистрации” прав собственности на машино-места, сведения о которых уже содержатся в Едином государственном реестре прав не требуется. Однако, если право собственности на объект недвижимости уже зарегистрировано, замена ранее выданных документов на машино-место осуществляется по желанию собственника.

Процедура оформления собственности на машино-место регламентирована Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ “О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации”. Статья 6 этого Закона гласит:

• для того чтобы выделить место как самостоятельный объект, нужно установить его границы;
• для этого владельцам долей нужно обратиться к кадастровым инженерам, которые подготовят технический паспорт объекта и нанесут границы машино-места в паркинге, чтобы его можно было идентифицировать. Границы обозначаются при помощи краски или с использованием специальных наклеек;
• для оформления собственности на машино-место собственник должен подать в Росреестр или многофункциональный центр заявление о регистрации права собственности на машино-место, приложив к нему либо соглашение всех сособственников, либо решение общего собрания, определяющее порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

2. Владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех сособственников, а в случае возникновения спора – судом по требованию любого из них. Каждый из долевых сособственников вправе претендовать на владение и пользование частью общего имущества, соразмерной принадлежащей ему доле. Если кто-либо из сособственников владеет и (или) пользуется частью общего имущества, не соответствующей размеру его доли, это несоответствие подлежит компенсации. Порядок пользования общим имуществом может определяться и сложившимся обычаем.

Расходы на содержание общего имущества участники долевой собственности также несут пропорционально размеру своих долей (ст. 249 ГК РФ). При этом по общему правилу обязанность нести бремя содержания общего имущества не зависит от того, пользуется им сособственник или нет. Как указывалось выше, сособственники имеют право соглашением определить порядок несения расходов по содержанию долевой собственности, отличающийся от принципа соразмерности участия сособственников в несении бремени содержания общего имущества.

Определение порядка пользования жильем

Если выделить доли в натуре каждому собственнику невозможно, например, имеет место долевая собственность на однокомнатную квартиру, закон предлагает установить порядок пользования таким имуществом. В этом случае защищены права каждого собственника и не нарушаются интересы совладельцев.

Порядок пользования устанавливается добровольно и отражается в нотариально заверенном договоре.

При отсутствии согласия между участниками спор решается в судебном порядке. Каждый получит в пользование конкретную часть квартиры с сохранением права общедолевой собственности.

Подробности описаны в статье «Порядок пользования жилым помещением в долевой собственности».

4. Раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, выдел доли

Раздел имущества , являющегося предметом общей долевой собственности, осуществляется по соглашению ее участников и влечет прекращение последней. Если только один из субъектов общей собственности желает выйти из состава ее участников, он вправе требовать выдела своей доли в соответствующем имуществе (после выдела между остальными участниками общей собственности отношения долевой собственности сохраняются). По соглашению участников общей долевой собственности выделяющемуся сособственнику вместо выдела натуральной доли другими сособственниками может быть выплачена компенсация ее стоимости.

При недостижении соглашения между сособственниками раздел общего имущества, а также выдел из него натуральной доли могут быть осуществлены в судебном порядке.

Возможность выдела доли . Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст. 252 ГК РФ).

Выдел доли из общего имущества или его раздел возможны не всегда. Например, в отношении жилого дома они допустимы только при возможности выделения его изолированной части с отдельным входом либо переоборудования соответствующей части дома в изолированную. Если при этом образуемые в результате раздела доли в имуществе не соответствуют размерам долей в праве общей долевой собственности, соответствующая разница компенсируется (см. п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.1981 N 4 “О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом”).

При рассмотрении требования о выделе доли из приватизированной квартиры суды учитывают техническую возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и нежилых, подсобных помещений (кухни, коридоры, санузлы), а также возможность оборудования отдельного выхода. В отсутствие такой возможности выдел части квартиры одному из сособственников исключен. Выделяющийся собственник вправе рассчитывать лишь на компенсацию стоимости его доли в квартире либо на определение порядка пользования квартирой по соглашению с другими собственниками, а при недостижении соглашения – по решению суда (п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 24 августа 1993 г. N 8 “О некоторых вопросах применения судами Закона РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”).

6. Выделение доли в натуре или определение ее стоимости

Доля в ОДС может носить как абстрактный характер (идеальная доля), так и конкретизироваться в виде реального помещения или части дома:

• Идеальная доля – это денежное выражение в процентах или в виде дроби от всей стоимости объекта недвижимости.
• Реальная доля представляет собой конкретную комнату в квартире или часть дома с отдельным входом, которая закреплена в натуре за данным собственником ОДС.

Определение реальной стоимости доли в денежном выражении производится исходя из рыночной стоимости всего объекта недвижимости с учетом доли конкретного владельца.

Как разделить квартиру, если у нее один собственник?

Иногда может потребоваться раздел квартиры, которая принадлежит одному владельцу. Например, с целью дальнейшей продажи выделенной доли.

Закон не запрещает собственнику подобных действий, необходимо лишь придерживаться общих условий раздела.

В первую очередь, вам потребуется заключение технического специалиста. Он должен провести осмотр жилого помещения и сказать, возможен ли раздел. Для этого эксперт анализирует площадь квартиры, наличие отдельных входов в комнаты и др.

По сути, вам нужно лишь наличие практической возможности, подтвержденной соответствующим техническим заключением. Дальше все происходит по стандартной схеме.

Раздел квартиры с единственным собственников происходит также, как и в случае с несколькими владельцами.

10. Налогообложение доходов от долевой собственности

Доходы, которые приносит долевая собственность, также подлежат налогообложению:

• При продаже доли в ОДС взимается налог на доходы физических лиц в размере 13% от полученной прибыли.
• Если собственник сдает свою долю в аренду, то это рассматривается как доход от сдачи имущества внаем. С него нужно заплатить НДФЛ по ставке 13%.

В каком случае возникает общая долевая собственность супругов?

Общая долевая собственность супругов образуется тогда, когда для их имущества применяется не законный (установленный нормами семейного законодательства РФ), а договорной режим. По воле супругов это происходит:

• при заключении брачного договора (тогда этот режим будет действовать для всего совместного имущества супругов, которое они определят в условиях договора);
• при заключении отдельных договоров по приобретению (созданию) имущества.

В последнем случае для одной части имущества супругов может действовать законный режим, а для другой части — договорной.

Помимо добровольного установления общей долевой собственности существует еще и принудительное, которое происходит в судебном порядке.

Регулирование общей долевой собственности Кодексом РФ

Вопросы общей долевой собственности квартиры регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (Кодекс РФ).

В соответствии с Кодексом РФ, общая долевая собственность возникает в том случае, когда несколько лиц одновременно являются собственниками одного объекта – квартиры. Каждому из собственников принадлежит определенная доля в общей собственности, которая указывается в долевом строительном участке, в котором участвуют собственники при образовании общей долевой собственности.

Кодекс РФ также устанавливает права и обязанности собственников в отношении общей долевой собственности. Например, каждый собственник имеет право пользования квартирой, а также право участия в принятии решений, касающихся общего имущества, на общем собрании совладельцев квартиры. Собственники также несут обязанность участвовать в расходах по содержанию и управлению общей долевой собственностью.

Кодекс РФ также предусматривает возможность регулирования отношений между собственниками общей долевой собственности с помощью договоров или учредительных документов. Но в любом случае, и в случае отсутствия таких документов, Кодекс РФ является основным источником норм, регулирующих общую долевую собственность квартиры.

12. Как правильно оформить выход из долевой собственности

Чтобы грамотно продать свою долю или выйти из ОДС, рекомендуется:

1. Заказать в Росреестре актуальную выписку о правах на объект недвижимости.
2. Оценить реальную рыночную стоимость своей доли или всего объекта.
3. Уведомить заказными письмами всех участников ОДС о намерении продать долю.
4. Получить от них официальные отказы в покупке или дождаться истечения месячного срока.
5. Оформить нотариально все документы для перехода прав собственности на долю.

2. Особенности оформления долевой собственности

Чтобы оформить долевую собственность (ОДС) на объект недвижимости, нужно выполнить несколько условий:

1. Получить письменное согласие от всех собственников объекта на выделение долей.
2. Подготовить пакет документов: заявление в Росреестр, паспорта, свидетельство о собственности на объект.
3. Оплатить государственную пошлину за регистрацию ОДС в размере 2000 рублей.
4. Подать документы в Росреестр для получения выписки из ЕГРН, которая будет подтверждать доли собственников.

С 2019 года разрешено не заверять нотариально согласия на выделение долей в некоторых ситуациях. Это упростило процедуру.

От уплаты госпошлины освобождаются малоимущие граждане, чей доход ниже прожиточного минимума.

Основные принципы общей долевой собственности

1. Равноправие собственников: Все собственники имеют одинаковые права и обязанности по отношению к объекту общей долевой собственности. Они имеют право пользоваться объектом, участвовать в управлении им, а также требовать от других собственников соблюдения их прав.

2. Неделимость: Объект общей долевой собственности неделим. Собственники не могут разделить его физически на части, поэтому каждый собственник владеет долей в общем объекте.

3. Возможность отчуждения: Каждый собственник имеет право продавать, передавать или подарить свою долю в объекте общей долевой собственности другим лицам.

4. Согласие собственников: В принятии решений относительно управления объектом общей долевой собственности и его модернизации должны принять участие все собственники или большинство из них. Решение принимается на основе согласия всех участников или большинства по количеству или стоимости долей.

5. Взаимные обязанности: Собственники общей долевой собственности обязаны соблюдать права друг друга и нести ответственность за свои действия, которые могут причинить вред другим собственникам. Также собственники несут совместную ответственность за управление и содержание объекта долевой собственности.

Соблюдение данных принципов является важным условием для эффективного управления общей долевой собственностью и установления гармоничных взаимоотношений между собственниками.

Долевая собственность при ипотеке

В соответствии со ст. 5 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в ипотеку передается недвижимое имущество, право владения которым зарегистрировано в ЕГРН. К недвижимости в этом случае относятся и части жилых домов или квартир, состоящие из одной либо нескольких комнат.

Часть неделимого имущества не может быть предметом ипотеки.

Договор о передаче общедолевого имущества в залог заключается одновременно со всеми собственниками либо с одним из них при наличии письменного согласия остальных.

Оплата налогов владельцами долей

Согласно ст. 23 Налогового кодекса РФ, налогоплательщики обязаны сообщать в фискальные органы о наличии объектов недвижимости и уплачивать установленные платежи. Налог на недвижимость при долевой собственности в 2020 году уплачивается исходя из налоговой базы.

Согласно ст. 402 НК РФ база налогообложения объектов недвижимости определяется их кадастровой стоимостью, рассчитанной на основании Закона РФ от 03.07.16 № 237 “О государственной кадастровой оценке”.

Налог уплачивают все собственники соразмерно долям один раз в год на основании налогового уведомления, полученного в бумажном либо электронном виде. Базовая ставка установлена ст. 406 НК РФ. Налог на квартиру составляет 0,1 % в отношении частей жилых домов, квартир и комнат.

Местные власти и муниципальные образования вправе самостоятельно устанавливать налоговые ставки для подведомственных территорий согласно рамкам, оговоренным в НК РФ:

• до 300 000 руб. – до 1%;
• свыше 300 000 руб. – от 1% до 3 %;
• свыше 500 000 руб. – от 0,3% до 2%.

Если жилье приобретается в браке, супругам полагается налоговый вычет. Его размер не зависит от формы собственности. Сумму определяет налоговый орган на основании заявления, подписанного и мужем и женой.

Максимальный вычет, который может получить каждый из супругов, равен 2 000 000 рублей (260 000 рублей к возврату).

Права собственников общей долевой собственности

Обладая общей долевой собственностью на квартиру, собственники имеют определенные права и обязанности. Они имеют право на свободное пользование своей долей собственности, включая жилое помещение и общие части здания.

Собственники общей долевой собственности имеют право принимать решения относительно общего имущества, в том числе об условиях его использования и содержания. Они могут принимать решения по ремонту и обновлению общих частей, а также решать вопросы о привлечении специалистов и заключении договоров.

Каждый собственник имеет право присутствовать на общем собрании собственников и принимать участие в голосовании. Они также имеют право предлагать свои инициативы и высказывать свое мнение по текущим вопросам. В случае, если решение не принято, собственники имеют право обжаловать его в суде.

Также собственники имеют право на получение своевременной и полной информации о деятельности управляющей компании или ТСЖ, а также о состоянии общего имущества. Они имеют право вносить заявки на проведение проверок и аудита, а также требовать исполнения своих прав и обязанностей со стороны органов управления.

Важно отметить, что собственники общей долевой собственности не могут без согласия других собственников изменять назначение помещений или вносить существенные изменения в общие части здания. Такие решения должны приниматься коллегиально на общем собрании собственников.

В случае нарушения своих прав, собственники могут обратиться в суд для защиты своих интересов и восстановления нарушенных прав. Суд может принять решение обязать нарушителей возместить причиненные убытки и исполнить обязательства по ремонту и содержанию общих частей.

Основные минусы долевого владения:

• Сложность или невозможность физически выделить свою долю в натуре.
• Высокие риски судебных разбирательств при неурегулированных конфликтах интересов.
• Большая вероятность мошенничества при сделках с долями в ОДС.

Определение долей в праве общей долевой собственности

Прекращение режима совместной собственности и переход к общей долевой собственности могут наступить вследствие того, что:

Скачать форму соглашения

• супруги установили долевое владение с определением долей, принадлежащих обеим сторонам, в момент приобретения права общей собственности на имущество;
• супруги определили доли владения имуществом на основании взаимного согласия путем подписания соглашения о разделе имущества либо (в случае отсутствия согласия сторон) путем обращения в суд;
• третья сторона, заинтересованная в определении доли одного из супругов, обратилась в суд (например, при обращении взыскания на совместное имущество) с обращением о разграничении долей в общей долевой собственности.

По взаимному согласию супругов доли могут быть определены как пропорционально их вкладу в создание (приобретение) имущества, так и непропорционально. Суд при определении долей исходит в большинстве случаев именно из пропорций вклада каждого супруга.

Спорные вопросы общей долевой собственности

Общая долевая собственность квартиры может стать источником различных споров и несогласий между собственниками. Вот несколько наиболее распространенных споров, связанных с общей долевой собственностью:

1. Разделение общей площади. Когда собственники долей в общем имуществе не согласны на количество помещений, приходится искать компромиссное решение. Это может привести к длительным судебным разбирательствам.

2. Распределение расходов. Определение порядка и сроков оплаты общих расходов является одним из наиболее спорных вопросов. Собственники могут иметь разные мнения о том, какие расходы необходимо включать в общие и кому их оплачивать.

3. Эксплуатационные вопросы. В общей долевой собственности возникает множество вопросов, связанных с эксплуатацией имущества. Согласование и организация ремонтов, строительных работ или обслуживания общего имущества может вызывать разногласия и споры.

4. Использование общего имущества. Вопросы, касающиеся правил использования общих территорий, парковок или других общих объектов, также могут стать источником споров между собственниками.

5. Разрешение конфликтов. Когда споры не удается разрешить добровольно, собственники могут обратиться за помощью в суд или арбитраж. Решение суда может обязать стороны выполнять определенные действия или устанавливать новые правила по использованию и управлению общей долей в собственности.

В целом, споры, связанные с общей долевой собственностью, требуют внимательного рассмотрения и постоянного участия собственников для достижения справедливого и эффективного решения. Хорошее взаимодействие и понимание между собственниками могут избежать больших конфликтов и споров.

Совместное владение недвижимостью

Ст. 253 ГК РФ определяет режим владения и распоряжения квартирой в общей совместной собственности. Пользование имуществом осуществляется участниками сообща на условиях:

• устной договоренности;
• сложившегося порядка;
• молчаливого согласия всех собственников;
• нотариально удостоверенного соглашения;
• решения суда.

Любые сделки с квартирой в совместной собственности требуют согласия всех участников.

Нюансы распоряжения имуществом рассмотрены в материале «Совместная собственность на квартиру без определения долей».

8. Выделение долей несовершеннолетним

Законные представители детей как участников ОДС могут:

• Использовать материнский капитал для выделения ребенку доли в квартире или доме.
• Получить разрешение органов опеки на продажу доли ребенка, если есть выгодные условия.

4. Обязанности собственников долей

Долевая собственность это не только права, но и обязанности для владельцев долей. В частности, собственник обязан:

• Уведомлять всех остальных участников ОДС в письменной форме о намерении продать или подарить свою долю сторонним лицам.
• Предоставлять другим собственникам возможность воспользоваться преимущественным правом выкупа его доли в течение месяца.
• Согласовывать важные решения по эксплуатации и ремонту объекта недвижимости, находящегося в ОДС.

Общие рекомендации при покупке квартиры

В сфере недвижимости большая вероятность встретить мошенников. Даже если с куплей-продажей квартиры вам помогает риелтор, нужно перепроверять все детали.

Самое первое, на что нужно обратить внимание: кто собственники жилья и сколько их. У собственника должны быть все правоустанавливающие документы: документ, на основании которого он приобрел недвижимость, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. Желательно перед покупкой еще раз заказать последнее.

Выписку из ЕГРН может заказать любой человек как онлайн, так и в МФЦ. Из нее вы узнаете, кто собственник, на каком основании и когда он им стал, есть ли обременения: арест, ипотека, залог. Выписка готовится в течение трех дней.

Если у помещения несколько собственников:

1. Убедитесь, что продавец уведомил совладельцев в правильной форме о продаже своей доли.
2. Поинтересуйтесь, есть ли несовершеннолетние собственники. Сделки с такими собственниками проводятся только с согласия органов опеки. Они должны проверить, не ущемляются ли права ребенка, где он будет прописан после продажи. Это может занять много времени.
3. Узнайте, в браке ли собственник. Если квартира была куплена в браке, нужно получить согласие на продажу от супруги. Даже если на данный момент они в разводе. В течение года второй супруг может оспорить сделку, суд признает ее недействительной.

Закажите справку о составе семьи, чтобы проверить, сколько человек зарегистрировано в квартире, когда их выпишут из прописки. Опять же, если после покупки квартиры выяснится, что здесь прописан ребенок или недееспособный человек, выписать вы их сможете только через суд.

На сайте JCat.Недвижимость вы найдете много советов по купле-продаже имущества. Оставайтесь с нами, мы позаботимся, чтобы ваши сделки проходили быстро и без неожиданностей.