Вопрос о предоставлении дополнительного помещения по договору аренды не согласован

Договор аренды нежилого помещения имеет следующие особенности, которые требуется учитывать при заключении сделки:

1. Аренда части помещения. В некоторых случаях сдается не отдельное нежилое помещение, а его часть, которая не имеет самостоятельного технического плана и присвоенного кадастрового номера. Если имущество арендуется на неопределенный срок или менее года, то достаточно на техническом плане нежилого помещения выделить ту его часть, которая сдается в аренду. При заключении сделки на срок более года, которая подлежит регистрации в Росреестре, потребуется оформлять отдельный техплан на сдаваемую часть с присвоением кадастрового номера. Если этого не сделать, в государственной регистрации сделки откажут.
2. Акт приема-передачи. При заключении договора и его расторжении требуется составить акт приема-передачи. В нем фиксируется дата передачи и состояние передаваемого нежилого помещения, показания счетчиков. Рекомендуем в акте приема-передачи максимально подробно прописывать все недостатки, которые имеет арендуемое имущество. Если акт не подписан, сторона сделки не сможет доказать, что передала в установленный договоренностями срок объект недвижимости, или наличие (отсутствие) каких-либо недостатков. В итоге это может повлечь наложение штрафных санкций.
3. Государственная регистрация. При сроке аренды, превышающем один год, потребуется государственная регистрация договора в органах Росреестра. Подлежат государственной регистрации и все изменения и дополнения к договору аренды. Следует прописать, какая из сторон несет расходы по уплате госпошлины за совершение регистрационных действий. Регистрировать сделку, заключенную на неопределенный срок, не требуется.
4. Арендные каникулы. Нередко предприниматели арендуют нежилые помещения, которые требуют ремонта и оборудования под цели аренды, на что требуется время. В течение этого срока отсутствует возможность работать и получать прибыль. Могут возникнуть непредвиденные обстоятельства, наступление которых препятствует осуществлению предпринимательской деятельности или временно ухудшает положение арендатора (например, как было при пандемии коронавируса). На практике в договоре прописывают возможность предоставления так называемых арендных каникул — срока, на протяжении которого плата за аренду не взимается или взимается в пониженном размере. Арендные каникулы устанавливаются при заключении сделки или в последующем, заключив дополнительное соглашение.
5. Ремонт нежилого помещения. По общему правилу, капитальный ремонт арендуемого объекта проводит арендодатель, текущий — арендатор. Но стороны могут установить другой порядок. Например, капитальный ремонт проводит арендатор, а сумма, затраченная на ремонт, засчитывается в счет будущих арендных платежей.
6. Неотделимые улучшения. Нередко в помещении проводится дорогостоящий ремонт, переоборудование и устанавливается оборудование, т. е. производится его улучшение. Те улучшения, которые реально забрать и вывезти без причинения ущерба объекту аренды, считаются отделимыми, и при расторжении сделки их забирает арендатор (например, оборудование). Те, которые невозможно вывезти, не причинив ущерба, являются неотделимыми и остаются арендодателю (например, окна и двери). Стороны могут договориться об иных условиях. Например, о возмещении арендодателем стоимости произведенных улучшений, относящихся к неотделимым.
7. Субаренда. Допускается, если разрешена условиями договора. При субаренде перед арендодателем отвечает арендатор.
8. Автоматическое продление. По истечении арендных отношений, если арендодатель не потребует освобождения помещения, а арендатор продолжит пользоваться им, договор считается продленным на тех же условиях и тот же срок, что указаны в первоначальном соглашении.

Может пригодиться: как составить акт приема-передачи нежилого помещения в аренду

Вам в помощь образцы, бланки для скачивания

Скачать бланк договора аренды нежилого помещения (в word)

Скачать образец заполнения договора аренды нежилого помещения

• Алешина Ольга

Как происходит расторжение договора аренды по соглашению сторон:

• Производится сверка взаиморасчетов по договору, сторонами составляется и подписывается акт сверки.
• При отсутствии разногласий стороны составляют соглашение о расторжении договора аренды и подписывают его.
• Если договор был заключен на срок от 1 года, он регистрируется в ЕГРН. При расторжении договора сторонам нужно обратиться в Росреестр для внесения в ЕГРН записи о прекращении арендных взаимоотношений. Договор утрачивает силу после внесения в ЕГРН соответствующей записи.

Если одна из сторон отказывается расторгать договор аренды в добровольном порядке, вторая сторона должна направить ей уведомление о намерении разорвать сделку. На рассмотрение уведомления отводится 1 месяц. Если же по истечении этого времени не удалось мирно договориться или контрагент проигнорировал уведомление – стороне, инициировавшей прекращение действия договора аренды, следует подать иск в суд. В нем нужно изложить существенные обстоятельства дела и указать основание для расторжения сделки.

Памятка по составлению договора аренды нежилого помещения. Образец акта приема-передачи к Договору аренды нежилого помещения

Перед подписанием Договора аренды в обязательном порядке прочитайте настоящую памятку:

1. Настоящий образец договора аренды нежилого помещения составлен в интересах арендодателя, то есть того кто сдает помещение, если наоборот то есть Вы являетесь арендатором или тем кто снимает помещение то рекомендую изменить п.3.1.4 п. 3.4.6. п. 5.3. Договора нежилого помещения.

2. Обязательно проверьте наличие документов права собственности на Помещение, если Вы являетесь арендатором или тем, кто снимает помещение (Сведения о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимость (Форма-2));

3. Согласно ст. 542 ГК РК, «В договоре имущественного найма должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче нанимателю в качестве объекта имущественного найма.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в имущественный наем, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор – незаключенным».

Таким образом, в обязательном порядке указывайте квадратуру, место расположение объекта согласно юридических документов права собственности, чтобы можно было установить, где находится объект недвижимости. Так как при отсутствии указанных данных в Договоре аренды нежилого помещения, Договор считается незаключенным.

4. Согласно Закона РК от 26 июля 2007 года, №310 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» «Государственной регистрации в правовом кадастре подлежат следующие обременения прав на недвижимое имущество: право пользования на срок не менее одного года, в том числе аренда, безвозмездное пользование, сервитуты, право пожизненного содержания с иждивением, рента».

Таким образом, если Вы заключаете Договор аренды нежилого помещения на срок больше года, то Договор подлежит обязательной государственной регистрации. Для регистрации прав аренды Вам необходимо обратиться в Центр обслуживания населения (ЦОН) с заявлением приложив доверенность. Если кто-то из сторон является физическим лицом, в том, числе ИП то необходимо Договор аренды нежилого помещения для регистрации в ЦОНе нотариально заверять. Необходимость заверения у нотариуса можно легко обойти, если физическое лицо с удостоверением личности придет в ЦОН и обратиться в окно регистрации Договоров с подтверждением личности. Тогда сотрудник ЦОНа заверит подпись физического лица в ЦОНе, после Вы можете сразу передать на регистрацию Договор нежилого помещения в МЮ РК через ЦОН.

5. Если подписывает Договор аренды нежилого помещения сотрудник ТОО по доверенности, то оригинал доверенности с правом подписания договора нежилого помещения должен прилагаться к Договору нежилого помещения. Для Директора нет необходимости предоставлять доверенность, так как он подписывает на основании Устава.

6. При передаче имущества в аренду необходимо составить акт приема передачи, с указанием состояния имущества в помещении на момент передачи имущества в помещении Арендатору. На момент возврата помещения составляется аналогичный акт приема помещения о возврате помещения, в котором указывается отсутствие либо наличие недостатков в имуществе которое находилось в помещении. Так Вы, будучи арендодателем, или лицом, которое передает помещение, сможете требовать возмещения ущерба имуществу, находящемуся в нежилом помещении (образец акта приема передачи помещения прилагается к образцу Договора аренды нежилого помещения ниже по тексту).

7. Лучше если арендатор подписывает каждый лист Договора, для исключения подмены листов между сторонами.

Ниже образец Договора аренды нежилого помещения.

Договор аренды нежилого помещения №___

г. __________ «____» ____202__г.

__( ФИО или наименование юр лица ) __, в лице _________________, действующего на основании _______________, (далее – Арендатор), с одной стороны, и ( ФИО или наименование юр лица ) , в лице _________________, действующего на основании _______________, (далее – Арендодатель), с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», а каждый в отдельности «Сторона», заключили настоящий договор аренды нежилого помещения (далее – Договор) о нижеследующем:

1. Предмет Договора 1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает за определенную Договором плату во временное владение и пользование нежилое помещение площадью _____ кв. м., именуемое далее «Объект», расположенное по адресу: ______________________. 1.2. Объект принадлежит Арендодателю на праве частной собственности на основании ______________________________________________________. 1.3. Объект будет использоваться Арендатором для размещения (указать офиса, магазина и др.).

2. Срок аренды, арендная плата и порядок расчетов 2.1. Срок действия Договора составляет с ________ по _____________. 2.2. Срок Договора, предусмотренный в п. 2.1. Договора может быть изменен только по взаимному соглашению Сторон. 2.3. Арендатор вносит арендную плату ежемесячно путем перечисления денег на банковский счет или внесения в кассу Арендодателя по предъявленному Арендодателем счету на оплату. 2.4. Размер арендной платы составляет ____________ (__сумма прописью_) тенге в месяц, без учета НДС. 2.5. Размер арендой платы включает в себя __________________________________.

3. Права и обязанности сторон 3.1. Арендодатель обязуется: 3.1.1. Предоставить Арендатору Объект, не обремененный правами третьих лиц. 3.1.2. Выступать в качестве единственного плательщика коммунальных услуг. 3.1.3. Производить капитальный ремонт, самостоятельно оплачивать налоги на имущество. 3.1.4. В случае аварии, произошедшей по вине третьих лиц, а не Арендатора, немедленно принимать все необходимые меры по устранению ее последствий. Обязанность по предоставлению доказательств о наличие вины третьих лиц, лежит на Арендаторе. 3.2. Арендодатель имеет право осуществлять проверку порядка использования Арендатором арендуемого Объекта в соответствии с условиями настоящего Договора. 3.3. Арендодатель обязан в письменной форме известить Арендатора в случае планируемой передачи права собственности на арендуемый Объект не позднее, чем за 1 (один) месяц. 3.4. Арендатор обязуется: 3.4.1. Использовать Объект по назначению, указанному в п. 1.3. Договора. 3.4.2. Соблюдать на Объекте требования санитарно-эпидемиологической службы, государственной противопожарной службы и иных отраслевых правил и норм, установленных для помещений, установить на Объекте пожарную сигнализацию. 3.4.3. Обеспечить Арендодателю беспрепятственный доступ в период работы и в присутствии Арендатора на Объект для осмотра, проверки соблюдений условий настоящего Договора. 3.4.4. Обеспечить представителям Арендодателя, эксплуатационных и надзорных органов доступ на Объект для проведения работ, связанных с эксплуатацией здания, или ликвидации последствий происшедшей аварии. 3.4.5. Незамедлительно информировать Арендодателя о любом ущербе, причиненном Объекту. 3.4.6. В случае аварий, повреждений на Объекте, в том, числе инженерного оборудования и самого Объекта, произошедших вне зависимости от наличия либо отсутствия вины Арендатора, устранять их последствия за собственный счет в течение срока, согласованного с Арендодателем. 3.4.7. Производить оплату стоимости аренды, коммунальных услуг и других расходов в размерах и сроки, предусмотренные настоящим Договором. 3.4.8. В случае досрочного прекращения действия настоящего Договора по основаниям, предусмотренным п. 4.2. настоящего Договора, освободить Объект и передать его Арендодателю. 3.4.9. По окончании срока действия настоящего Договора освободить Объект и передать его Арендодателю в сроки, согласованные Сторонами. 3.4.10. При передаче Объекта Арендатор обязан передать Объект Арендодателю в исправном, пригодном к дальнейшей эксплуатации техническом состоянии.

4. Досрочное расторжение Договора 4.1. Действие настоящего Договора может быть прекращено досрочно по взаимному соглашению Сторон. 4.2. По требованию Арендодателя, если Стороны не придут к иному решению, настоящий Договор считается досрочно прекратившим действие в одностороннем порядке на дату, указанную в уведомлении Арендодателя, но не ранее одного месяца с момента отправления данного уведомления о прекращении Договора. 4.3. Арендатор имеет преимущественное право на пролонгацию Договора при условии надлежащего исполнения своих обязанностей.

5. Ответственность сторон 5.1. За невыполнение или ненадлежащее выполнение условий настоящего Договора, Стороны несут ответственность согласно действующему законодательству Республики Казахстан. 5.2. В случае просрочки уплаты арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере _____% от суммы арендной платы за месяц, за каждый день просрочки. 5.3. В случае не передачи Арендатором Объекта Арендодателя, в срок указанный в направленном уведомлении о досрочном прекращении Договора в одностороннем порядке, путем подписания акта приема передачи без недостатков, Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере 500 (пятьсот) МРП (месячных расчетных показателей) на дату произведенной оплаты штрафа.

6. Прочие условия 6.1. Вопросы, не урегулированные настоящим Договором, разрешаются в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан. 6.2. Все споры, которые могут возникнуть из настоящего Договора, подлежат урегулированию путем проведения мирных переговоров. В случае если Стороны не достигнут взаимоприемлемого решения, такой спор разрешается в соответствии с законодательством Республики Казахстан. 6.3. Обо всех изменениях в платежных и почтовых реквизитах Стороны обязаны в течение 3 (трех) рабочих дней проинформировать другую Сторону любым доступным способом. 6.4. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны только в том случае, если они составлены в письменном виде и подписаны должным образом уполномоченными представителями обеих Сторон. 6.5. Уведомление, требующееся или разрешенное по настоящему Договору, составляется в письменном виде. Подписывается уполномоченным лицом Стороны и вручается под расписку уполномоченному представителю другой Стороны. 6.6. Сдача Арендатором Объекта в субаренду не допускается. 6.7. Нарушение одной из Сторон условий настоящего Договора не дает права другой Стороне предпринимать какие-либо ответные действия, также противоречащие условиям Договора. 6.8. Настоящий Договор составлен на русском языке, подписан Сторонами в двух подлинных идентичных экземплярах имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон. 6.9. В случае если отдельные положения настоящего Договора теряют силу, другие положения Договора остаются действующими и сохраняют силу. Вместо неправильного либо упущенного положения действующим признается, то имеющееся в Договоре положение, которое является наиболее близким по смыслу недействующему или пропущенному.

7. Юридические адреса и реквизиты сторон:

Ниже образец акта приема-передачи к Договору аренды нежилого помещения.

АКТ приема-передачи нежилого помещения

город_________ «____» ___________ 200__года.

__( ФИО или наименование юр лица ) __, в лице _________________, действующего на основании _______________, (далее – Арендатор), с одной стороны, и ( ФИО или наименование юр лица ) , в лице _________________, действующего на основании _______________, (далее – Арендодатель), с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», а каждый в отдельности «Сторона», в соответствии с условиями договора аренды нежилого помещения № ____ от «____»_____200__г. (далее по тексту – Договор) заключенного между Сторонами, подписали настоящий Акт приема-передачи о нижеследующем:

1. Настоящим Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью ______ кв. м., расположенное по адресу: __________ (далее по тексту – Объект).
2. В состав Объекта входит:

Объект передан, без каких либо повреждений, в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

1. Стороны имущественных претензий не имеют.
2. Настоящий акт приема-передач составлен в 2 (двух) экземплярах, по одному экземпляру для Арендодателя и Арендатора.

Арендодатель:________________ Арендатор :___________________

Что предусмотреть перед составлением договора

Грамотно составленный документ поможет избежать в будущем многих проблем и не решать их в судебном порядке. Но еще до подписания соглашения по аренде следует проверить потенциального контрагента, арендуемую недвижимость и обговорить все условия сделки. Рекомендуем проверить:

• принадлежность сдаваемого объекта арендодателю и отсутствие наложенных обременений. В настоящее время не удастся получить требуемые сведения, самостоятельно заказав выписку из ЕГРН в Росреестре. Рекомендуем арендатору попросить потенциального арендодателя предоставить выписку из ЕГРН, заказанную непосредственно перед заключением сделки аренды;
• статус юрлица и ИП на сайте ФНС. Когда сделка заключается с арендодателем-гражданином, который не имеет статуса ИП или самозанятого, арендатору придется уплачивать за него НДФЛ;
• наличие долгов на сайте ФССП. При наличии долгов у будущего арендодателя существует риск наложения арестов или принудительная реализация объекта аренды. Если потенциальный арендатор злостный неплательщик, велика вероятность и просрочки по уплате арендных платежей;
• наличие судебных споров на сайте арбитражного суда по ИНН. Если есть споры — ознакомиться с судебными актами по делу. Возможно, кто-то оспаривает собственность арендодателя на сдаваемый объект или судебные дела связаны с разногласиями с бывшими арендаторами. Например, арендодатель регулярно требовал досрочного расторжения договора аренды или предъявлял иные требования;
• технический план нежилого помещения и реальное состояние арендуемой недвижимости. Нелишним будет перемерить нежилое помещение (например, лазерной рулеткой) и сравнить полученную площадь с указанной в техплане. Нередки ситуации, когда арендодатели не предоставляют план, а площадь сдаваемого в аренду объекта завышают. Потребуется сравнить существующую в нежилом помещении планировку с техническим планом, проверить, не проведена ли незаконная перепланировка (например, перенесены перегородки). При наличии самовольной перепланировки существует риск получить предписание от контролирующих органов привести помещение в первоначальное состояние. Доказать, что перепланировка выполнена не арендатором и до заключения договора аренды, в подобной ситуации не удастся;
• определить срок аренды. Каждый из вариантов имеет преимущества и недостатки. Долгосрочная аренда позволят не опасаться расторжения сделки, когда выполнен дорогостоящий ремонт и налажен бизнес в конкретном месте. Но может получиться, что дело в арендуемом помещении «не пошло», а условия договора расторгнуть его в одностороннем порядке не позволяют, и приходится оставаться в месте, не приносящем прибыли, и оплачивать арендные платежи. Поэтому следует оценить возможности и выбрать оптимальный срок арендных отношений;
• полномочия лица, подписывающего договор. Если подпись ставит не руководитель, проверьте доверенность на наличие полномочий на заключение сделок, а при необходимости — подачи документов в органы Росреестра.

Как составить соглашение о расторжении договора аренды

Досрочное расторжение договора аренды по соглашению сторон оформляется следующим образом:

• В преамбуле нужно прописать полное наименование документа и реквизиты договора аренды, предмет соглашения, дату и место составления, сведения об арендаторе и арендодателе.
• Далее перечисляют условия, о которых договорились стороны: дата прекращения действия договора, порядок передачи арендуемого имущества, отсутствие взаимных претензий друг к другу и т.д.
• После этого следуют подписи сторон.

Документ заверяется печатями каждой из сторон (при их наличии).

Договор аренды автомобиля с последующим выкупом

Как и при составлении договора о купле-продаже автомобиля, прежде чем перейти непосредственно к заключению договора, арендодателю транспортного средства рекомендуется тщательно ознакомиться со всеми техническими характеристиками авто, в том числе сверить номера двигателя и кузова с документами.

В договоре все характеристики нужно указать предельно точно и подробно, чтобы в дальнейшем не было сомнений, что это именно тот автомобиль, а не какой-то другой. В договоре аренды транспортного средства с последующим выкупом обязательно должен быть пункт о том, что автомобиль может быть передан в собственность арендатора. Часть 1 статьи 624 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность передачи права собственности арендатору по истечению срока аренды или до наступления определенных условий, имеющихся в договоре.

Важно! Плата в счет аренды, вносимая арендатором, является арендной платой и оплатой выкупной стоимости автомобиля. В случае расторжения договора до окончания его действия или без полной выплаты выкупной цены, арендатор не вправе требовать выплаченной суммы, поскольку она является платой за право пользования и владение автомобилем.

Как составить договора аренды авто с последующим выкупом

В целом такой документ мало чем отличается от подобного договора относительно объектов недвижимости, но некоторые нюансы присутствуют. По соглашению арендодатель передает во временное пользование автомобиль арендатору за арендную плату, при этом сторонами могут быть как физические лица, так и юридические. Предметом договора являются характеристики, определяющие конкретный автомобиль. Транспортное средство передается арендатору по акту приема-передачи, где фиксируются характеристики автомобиля, возможные недостатки и отсутствие претензий. Обязательно в разделе о предмете договора следует указать:

• выкупную стоимость транспортного средства, определенную сторонами по согласованию;
• право арендатора на выкуп автомобиля;
• порядок расчетов и передачи права собственности на авто арендатору.

Какие документы необходимы для заключения договора помимо документов на авто:

• для граждан — паспорт и документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания;
• для организаций — документы, удостоверяющие личность руководителя компании или его представителя, учредительные документы организации.

Скачать Договор аренды автомобиля с последующим выкупом

Вам в помощь образцы, бланки для скачивания

Скачать договор аренды нежилого помещения между юридическим и физическим лицом

Скачать бесплатно договор аренды нежилого помещения между юридическими лицами

Скачать бесплатно бланк договора аренды нежилого помещения между физическими лицами

Скачать образец типового договора аренды нежилого помещения

Стороны договора аренды нежилого помещения

Сторонами арендных отношений являются арендодатель и арендатор. Арендодатель — это лицо, у которого сдаваемое нежилое помещение находится в собственности или принадлежит на ином праве, позволяющем распоряжаться недвижимостью. Арендатор — это лицо, использующее арендованное нежилое помещение за плату.