С какова момента беретс налог за квартиру после приватизации квартиры

За просрочку уплаты начисляется пеня за каждый день начиная с 10 апреля. Кроме того, предусмотрен штраф в размере 15 МРП или 51 750 тенге (в 2023 г. 1 МРП равен 3 450 тенге). Кстати, налог можно уплатить в рассрочку . Для этого нужно обратиться в районное управление госдоходов с соответствующим заявлением.

Как правильно уменьшать доходы на величину расходов

Как уже было сказано выше, существует альтернатива имущественному вычету — это право налогоплательщика на снижение доходов, облагаемых НДФЛ, на величину произведенных расходов. При этом такие затраты должны быть обязательно связаны с приобретением реализованного впоследствии имущества. Норма, определяющая такое право, содержится в подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

В этой связи иногда возникает частный вопрос: есть ли возможность таким путем снизить доходы от сделки по обмену жилой недвижимости (договор мены). Минфин России в письмах от 03.06.2014 № 03-04-05/26663, от 08.04.2014 № 03-04-РЗ/15807 и ФНС России в письме от 30.04.2014 № БС-3-11/1613@ (п. 2) указали, что НК РФ не содержит запрета на проведение такой транзакции. То есть доходы, полученные в результате договора мены, можно снизить на величину затрат, понесенных при приобретении данного имущества.

Пример

Сердюков П. Г. в 2024 году обменял квартиру, принадлежавшую ему с 2022 года, на основании договора мены, в котором цена сделки составила 2 300 000 руб. Ранее эта квартира была приобретена им за 1 800 000 руб.

Сердюков П. Г. имеет полное право снизить размер налогооблагаемого дохода (2 300 000 руб.) на сумму затрат, произведенных при приобретении данной недвижимости (1 800 000 руб.). В результате подоходный налог с продажи квартиры надо будет исчислить с суммы в 500 000 руб.

Есть ли ограничения по количеству объектов

К этому вопросу Минфин России возвращался неоднократно. Все разъяснения специалистов министерства можно свести к 2 пунктам:

• НК РФ не устанавливает рамок при определении числа объектов, продажа которых дает право на вычет;
• суммарный объем вычетов по всем объектам (домам, квартирам, комнатам и т.п.) не может превышать 1 000 000 руб. за год.

То есть сколько бы налогоплательщик не реализовал объектов, больше 1 000 000 руб. за всю проданную недвижимость он не получит.

Данная позиция Минфина России приведена, в частности, в письмах от 06.12.2018 № 03-04-05/88515, от 16.08.2012 № 03-04-05/7-956.

Пример

Шелепин П. П. в 2023 году продал загородный дом за 5 000 000 руб. и 2 квартиры по цене 3 500 000 и 2 600 000 руб. Домом он владел более 5 лет, и доход от продажи этой недвижимости НДФЛ не облагается.

Обе квартиры принадлежали Шелепину П. П. с 2021 года. Налогооблагаемый доход поэтому составил 6 100 000 руб. (3 500 000 + 2 600 000 руб.). Тем не менее имущественный налоговый вычет все равно будет составлять только 1 000 000 руб.

О том, как рассчитать срок владения квартирой, образованной из нескольких жилых помещений, читайте в материале «Квартира образована из нескольких квартир, приобретенных в разное время: считаем срок владения» .

Как узнать стоимость квартиры

Если при наличии договора купли-продажи, где указана стоимость, высчитать разницу легко, то как же быть, если на руках только свидетельство о вступлении в наследство, договор дарения или приватизации? В этом случае нужно заказать акт оценки . Желательно сделать это на момент регистрации права собственности. То есть в самом начале, когда только вступаете в право владения.

Оценочная стоимость, указанная в акте, и будет считаться стоимостью покупки.

Именно её нужно сравнивать с ценой продажи и определить разницу для уплаты налога.

Если оценки на момент регистрации права собственности не было, то у владельца есть время до 31 марта следующего года после продажи, когда он может заказать ретроспективную оценку . Оценщик определит рыночную стоимость на момент приобретения.

Иметь акт оценки очень важно, иначе придётся заплатить значительно большую сумму налога.

Если на момент продажи у собственника нет акта оценки, то в качестве оценочной стоимости налоговые органы рассчитают сумму налога на той же базе, что высчитывается налог на имущество. При этом возьмут данные на 1 января года, в котором возникло право собственности. По сути, стоимость продажи сравнят с кадастровой, которая гораздо ниже рыночной . Поэтому при расчёте прирост стоимости будет высоким , а соответственно, сумма налога — немаленькой.

Имеют ли право пенсионеры на налоговый вычет?

Мы разобрали основные категории граждан, кому положена компенсация за произведенные расходы при покупке недвижимости. А что делать пенсионерам, можно ли им вернуть излишне уплаченные суммы?

Если вы пенсионер и приобрели квартиру, но уже не работаете, то можете перенести сумму компенсации на три предшествующих года. Это правило выглядит следующим образом:

• вы приобрели жилье в 2016 году и еще официально работали, получали доходы, которые облагались налогом по ставке 13%. В 2017 году ушли на заслуженный отдых и таких доходов не получаете. В данном случае вы можете получить компенсацию за 2016 г., а также перенести остаток вычета на предыдущие три (2013, 2014 и 2015).

Пенсионер может вернуть налоговый вычет за покупку жилья, если до этого в течение трех лет работал.

Людям пенсионного возраста рекомендуем придерживаться обычного алгоритма предоставления комплекта документации в налоговые органы.

Вы сможете самостоятельно разобраться со всеми тонкостями описанного процесса и вернуть имущественный вычет. Но если у вас недостаточно времени или просто не хотите разбираться в тонкостях оформления, то можете воспользоваться услугами наших специалистов.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Принципы предоставления налогового вычета

Суть имущественного вычета по НДФЛ в том, что доходы налогоплательщика, которые следует облагать по ставке 13%, можно снизить на сумму такого вычета. Однако законодательством установлен верхний предел сумм, которые можно вычитать из дохода при продаже жилой недвижимости. Согласно подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ размер такого вычета не может превышать 1 000 000 руб.

Важно помнить, что согласно подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщику предоставлено право выбора: воспользоваться вычетом или просто уменьшить свои доходы на сумму произведенных при покупке этой недвижимости расходов. В данном случае определяющую роль играет размер расходов и наличие подтверждающих документов. Если затраты меньше 1 000 000 руб. или документы вызывают сомнения, налогоплательщики отдают предпочтение вычету. Существуют дополнительные условия предоставления налогового вычета при продаже недвижимости, связанные:

• с 5-летним сроком владения недвижимостью, дающего право на освобождение имущества от налогообложения;
• с 3-летним сроком владения, освобождающим от уплаты налога, но только для ограниченного круга лиц;
• с величиной взимаемого налога от кадастровой стоимости для ситуации продажи имущества по цене ниже этой стоимости;
• правом регионов на снижение 5-летнего срока владения и той доли кадастровой стоимости (0,7), от которой по НК РФ считается налог при продаже по цене ниже этой стоимости.

Подробно правила применения минимального срока владения недвижимостью при расчете налога описаны в КонсультантПлюс. Оформите пробный доступ к системе и переходите в Ситуацию Это бесплатно.

Данные положения прописаны в ст. 217.1 НК РФ для объектов, ставших собственностью после 01.01.2016 (п. 3 ст. 4 закона «О внесении изменений…» от 29.11.2014 № 382-ФЗ).

Подробнее об этом и условиях налогообложения недвижимости, продаваемой в настоящее время, читайте в статье «Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости – налоговые последствия» .

Нюансы расчета НДФЛ при продаже жилья по цене менее установленной кадастровой палатой

Если при реализации жилья, приобретенного после 01 января 2016 г., сумма дохода от сделки меньше кадастровой стоимостной оценки на 01 января года, в котором зарегистрировано право владения, уменьшенной на понижающий коэффициент 0,7, то налогообложению подлежит кадастровая величина, умноженная на 0,7.

Внимание! Региональные законодатели вправе уменьшать понижающий коэффициент на территории субъекта (пп. 2 п.6 ст.217.1 НК РФ).

Пример:

Артеменко А.Н. унаследовал дом и продал его в 2023 году за 4 млн.руб. Кадастровая стоимостная оценка на 01.01.2023 г. составила 6 млн. руб.

Налогом облагается сумма в величине 4 млн 200 тыс руб (6 млн * 0,7).

Артеменко вправе воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 млн.руб. Величина налога к уплате составит 416 тыс. руб. ((4 млн 200 тыс – 1 млн) * 13%).

Артеменко необходимо в срок до 2 мая 2024 года подать декларацию по форме 3-НДФЛ, отобразив информацию о сделке в Приложении.

Перечень документов, необходимых для получения имущественного вычета при продаже имущества, приведен в КонсультантПлюс. Оформите пробный доступ к системе и переходите в Ситуацию. Это бесплатно.

Как рассчитать сумму налога

Приведём несколько примеров расчёта.

Пример № 1 Квартира была куплена в июне 2023 года. Цена, указанная в договоре купле-продажи, — 45 млн тенге. В сентябре этого же, 2023 года квартира продана за 48 млн тенге. 48 000 000 — 45 000 000 = 3 000 000 тенге. Это и есть прирост стоимости, от которого исчисляется налог. При условии, что продавец является гражданином РК, ставка налога будет 10 %. 3 000 000×10 % = 300 000 тенге — сумма налога.

Пример № 2 Иностранец получил квартиру на территории РК в наследство в мае 2022 года, а через полгода, в ноябре, он продал её за 30 млн тенге. Перед продажей владелец заказал ретроспективную оценку объекта. В акте указана оценочная стоимость 29 млн тенге. 30 000 000 — 29 000 000 = 1 000 000 — прибыль с продажи. Так как он нерезидент РК, то ставка налога будет уже 15 %. 1 000 000×15 % = 150 000 тенге — сумма налога .

Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку в 2017-2018 году

Зачастую граждане не обладают достаточными средствами для приобретения жилья, поэтому пользуются услугами банка и оформляют договор ипотечного кредитования.

Если вы оформили кредит на покупку квартиры в 2017 году, то вычет можно получить только с 1 января 2018 года при условии, что:

• кредит является целевым (получен на конкретную цель);
• вы официально трудоустроены, и работодатель уплачивал за вас НДФЛ по ставке 13%;
• подтверждены расходы на покупку квартиры (расписка от покупателя или акт передачи денег, банковская выписка о переводе);
• представлена справка из банковского учреждения об уплате процентов по ипотечному кредиту и копия кредитного договора с графиком платежей;
• объект является вашей собственностью (нужно предоставить выписку из ЕГРН).

Государство позволяет вернуть налоговый вычет и при рефинансировании первичного ипотечного кредита, при этом в ИФНС нужно подать:

• копию первоначального ипотечного займа;
• копию договора, выданного банком на перекредитование ипотечного кредита.

При покупке квартиры в ипотеку или при рефинансировании первичного ипотечного займа вы должны подтвердить, что жилье приобретается на территории РФ.

Компенсация по ипотечным процентам предоставляется государством как самостоятельный вычет. Если гражданин уже использовал свое право возврата вычета до 2014 г., а покупка нового жилья была осуществлена в 2017 году с привлечением ипотечных средств, то собственник может вернуть сумму от фактически уплаченных процентов банку.