Расторжение договора купли продажи недвижимости по инициативе продавца после регистрации

Законом установлено общее правило для прекращения договорных отношений — стороны обязаны провести расторжение в той же форме, что и основной документ.

Если договор был составлен в виде письменного документа, допсоглашение оформляется так же.

По соглашению сторон

Инициатором может являться любой из партнеров, если с его предложением согласна вторая сторона. Для подтверждения оформляется двустороннее допсоглашение, в содержание которого включаются:

• дата и место оформления;

• атрибуты и реквизиты сторон — граждан или юридических лиц;

• условия прекращения договорных отношений (например, исполнение обязательств на дату оформления документа, выплата компенсации и т.д.);

• момент, с которого основной договор прекращает свое действие;

• подписи и полномочия участников.

Для правильного составления этого документа стоит обратиться за помощью компетентного юриста. Это позволит избежать непредвиденных рисков.

По инициативе покупателя

В такой ситуации расторжение может происходить при установлении следующих обстоятельств:

• отказ продавца передать вещь или объект, зафиксированный в качестве предмета договора;

• отказ передать сопроводительную документацию к товару, если это условие было оговорено;

• несоблюдение требований об ассортименте приобретаемой продукции;

• выявление ненадлежащего качества передаваемого товара;

• существенное нарушение сроков передачи вещей или предметов покупателю;

• передача продукции в ненадлежащей комплектации;

• неисполнение продавцом обязанности по оформлению договора страхования (при наличии данного условия).

Односторонний порядок прекращения договорных отношений подразумевает направление письменного требования в адрес нарушителя. Претензия должна указывать на факт нарушения обязательств, а также предложение прекратить отношения. Срок рассмотрения предложения не может превышать 30 дней.

Если продавец не ответил на претензию либо отказался расторгнуть договорные отношения, покупатель вправе обратиться в суд.

По инициативе продавца

Продавцу также гарантировано право на одностороннее прекращение договора, если будут установлены следующие обстоятельства:

• необоснованный отказ принять вещи или предметы;

• отказ покупателя от перечисления оплаты;

• отказ забрать товар в месте нахождения продавца (если такое условие было прописано);

• нарушение обязанности по оформлению договора страхования поставляемых вещей или предметов, если она была возложена на покупателя.

Правило об отказе покупателя перечислить оплату не распространяется на случаи купли-продажи недвижимости — такую позицию высказал Верховный Суд РФ.

Чтобы добиться прекращения договорных отношений, продавец также обязан направить в адрес второй стороны предложение о расторжении. Только после этого допускается подача искового заявления в суд.

Уведомление о расторжении договора

Еще одним необходимым документом при осуществлении процедуры расторжения договора покупки недвижимости является уведомление, представляющее собой документальное удостоверение намерения одной из сторон сделки расторгнуть ее. При этом уведомление может быть первичным документом (перед заключением соглашения) либо представлять собой элемент претензионного порядка разрешения спорной ситуации, необходимого перед обращением в суд.

Уведомление составляется в произвольной форме, но должно содержать максимально четкие и понятные формулировки, дабы минимизировать непонимание или двоякое толкование сложившейся ситуации со стороны контрагента.

В частности, в уведомлении о расторжении договора покупки недвижимости нужно указать:

• Данные стороны сделки, которая обращается с просьбой о расторжении договора либо претензией о выполнении обязательств по сделке.
• Информацию о договоре (дату, номер, место составления, наименования сторон).
• Суть уведомления. В этой части может быть высказано предложение другой стороне расторгнуть договор, заключив соглашение о расторжении, либо заявлена претензия по поводу неисполнения условий сделки и выставлено требование об исполнении обязательств в течение 30 дней.

Уведомление должно быть подписано и направлено второй стороне (отправлено по почте заказным письмом с уведомлением или доставлено контрагенту лично проставлением на копии отметки о получении). Отправленный таким образом документ можно будет представить в суде в качестве подтверждения соблюдения претензионного порядка разрешения спорной ситуации.

Об упрощенном порядке получения имущественного вычета мы писали в статье.

Оформление договора купли-продажи квартиры у нотариуса

В случаях, предусмотренных законом, при оформлении договора купли-продажи квартиры обязательно его заверение в нотариальном порядке (ч. 1 ст. 42, п. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ):

• продается доля в праве собственности на квартиру;
• собственником недвижимости является лицо, не достигшее 18-летнего возраста, лишенное или ограниченное в дееспособности.

Стороны по взаимному согласию могут оформить сделку купли-продажи квартиры у нотариуса. Это является дополнительным гарантом чистоты сделки, поскольку нотариус проверит документы, проконсультирует по интересующим вопросам, составит договор, в котором предусмотрит все нюансы.

Надо знать: как рассчитать долю в квартире

Расторжение договора купли-продажи недвижимости — до или после регистрации?

Важнейшее значение в механизме расторжения договора купли-продажи имеет факт проведенной регистрации или отсутствия таковой. С 01.01.2017 данные мероприятия проводятся в соответствии с положениями закона «О гос. регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ и предполагают регистрацию не самого договора, а перехода права собственности на недвижимость.

Если переход права еще не зарегистрирован, расторгнуть договор достаточно просто, даже если документы уже переданы в регистрационную службу:

• Если согласия между сторонами по указанному вопросу достигнуто, составляется соглашение о расторжении, которое передается в регистрирующий орган.
• Если соглашения по расторжению достигнуть невозможно, то следует обращаться в суд. Перед этим необходимо соблюсти претензионный порядок разрешения спора, то есть направить другой стороне уведомление о расторжении с предложением исполнить его в месячный срок. По истечении отведенного времени можно обращаться в суд с исковым заявлением. Процедуру регистрации перехода права при этом можно приостановить в порядке ст. 30 закона № 218-ФЗ по заявлению заинтересованной стороны сделки.

Порядок регистрации договора купли-продажи недвижимости описали эксперты КонсультантПлюс. Оформите пробный бесплатный доступ к системе и переходите в Готовое решение.

После регистрации расторжение договора купли-продажи недвижимости возможно только в судебном порядке при существенном нарушении условий договора с другой стороны. К таким нарушениям могут быть отнесено, к примеру, отсутствие платы за имущество со стороны покупателя. При этом нужно обратить внимание, что требовать нужно именно расторжения договора, а не взыскания по нему выплаты от покупателя. Иначе можно выиграть дело, но получать свои деньги за недвижимость лишь через продолжительное время, оставшись без квартиры и фактически без денег.

Как написать уведомление о расторжении срочного трудового договора, мы писали здесь.

Как расторгнуть договор поставки, можно прочитать в статье.

Расторжение до регистрации: пошаговая инструкция

Расторгнуть ДКП после до подачи заявления в Росреестр об осуществлении регистрационных действий можно как во внесудебном порядке, так и через суд. Порядок ваших действий зависит от обстоятельств. Перед тем как инициировать расторжение, мы советуем проконсультироваться с юристами ЕЮС.

Этап

Краткое описание

Инициирование процедуры

После того, как вы обнаружили те или иные нарушения обязательств другой стороны, подготовьте требования о расторжении договора по обоюдному согласию

Направление предложения второй стороне

Направьте второй стороне заказным письмом с уведомлением о вручении требование о расторжении ДКП с указанием причин и ссылок на соответствующие пункты ДКП и законодательные акты

Подписание соглашение

При согласии другого участника сделки оформите и подпишите соглашение о расторжении договора купли-продажи. При необходимости заверьте его у нотариуса

Инициирования судебного разбирательства

Если вторая сторона отказывается от обоюдного расторжения или вообще не ответила на требование, подготовьте необходимые документы, подтверждающие нарушения второй стороны, подайте иск в суд, приложив комплект обязательных документов, примите участие в предварительном слушании, изложите суть требований, примите участие в основных судебных слушаниях, представив доказательства своей правоты

Исполнение

Дождитесь судебного решения и передайте его для исполнения

Если судебное решение не удовлетворило вас, вы вправе опротестовать его в вышестоящих инстанциях. Если же было вынесено справедливое решение, его передают судебным приставам для контроля исполнения в случае необходимости принудительного возврата имущества или денег, а также компенсации убытков.

Регистрация договора купли-продажи недвижимости

С января 2017 года утверждены новые правила регистрации договора купли-продажи недвижимости, которые характеризуются следующими нюансами:

• единственным правоустанавливающим документом, выдаваемым по итогу регистрационных действий, является выписка из ЕГРН. Свидетельство о праве и кадастровый паспорт утратили юридическую силу;

• кадастровый учет и регистрация объединены в одну процедуру, сроки которой существенно сократились;

• подать документы можно напрямую в службу Росреестра, либо через МФЦ;

• если продаваемое жилье ранее не было поставлено на кадастровый учет, продавцу необходимо получить технический план.

Регистрация проводится на основании заявления, которые стороны представляют одновременно с договором.

Сроки регистрации

Законом № 218-ФЗ установлены следующие сроки регистрации:

• семь дней — если стороны сдают документы напрямую в службу Росреестра;

• девять дней — если договор был представлен через МФЦ;

• если объект недвижимости одновременно проходит процедуру кадастрового учета, указанные сроки увеличиваются на три рабочих дня.

Их продление допускается только путем вынесения решения о приостановке регистрационных действий.

Госпошлина

За регистрационные действия сторонам необходимо уплатить госпошлину. В 2018 году ее размер составляет 2 тыс. рублей для граждан и 22 тыс. рублей для юридических лиц. В службу Росреестра или МФЦ подается оригинал платежного документа.

Односторонний отказ от договора купли-продажи

Как мы уже сказали выше, отказ от сделки купли-продажи по инициативе одной из сторон возможен при ненадлежащем исполнении обязательств продавцом, либо покупателем (п.2 ст.450 ГК РФ). Отказ от сделки в одностороннем порядке допустим лишь при условии вынесения соответствующего решения суда.

Если договором предусмотрено прекращение обязательств в каких-то конкретных условиях, то пострадавшая сторона при их наступлении направляет уведомление об аннулировании сделки, а договор купли-продажи считается расторгнутым со дня получения второй стороной такого уведомления. Если вторая сторона не согласна, спор рассматривается в судебном порядке.

Как расторгнуть сделку по инициативе продавца

Если расторжение ДКП происходит по инициативе продавца, то вескими основаниями для этого можно считать необоснованный отказ покупателя от принятия недвижимого имущества в установленный законом срок, либо затягивание с его стороны сроков обращения в Росреестр для перерегистрации права собственности.

Также, существенным нарушением условий ДКП считается просрочка внесения платежа, отказ от оплаты или же не внесение стоимости, указанной в соглашении, в полном объеме. Расторжение сделки по таким причинам осуществляется в судебном порядке.

По инициативе покупателя

Вы, как покупатель, можете настаивать на прекращении ДКП и отмене его условий через суд, если продавец и прочие жильцы не желают выселяться из квартиры, выписываться из нее, передавать объект в установленные законом сроки.

Также, договор может быть расторгнут, если вы получили квартиру в гораздо худшем состоянии, чем это предусмотрено ДКП, продавец намеренно скрыл наличие других лиц, которые имеют право на недвижимость, на проживание в ней или о каких-либо обременениях. Еще одним веским основанием для отмены ДКП может быть отказ продавца явиться на процедуру перерегистрации права собственности на объект.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры возможно в следующих случаях:

• при взаимном согласии сторон. Если по каким-либо причинам продавец и покупатель утратили интерес к купле-продаже, им требуется составить соглашение о расторжении договора и возвратить друг другу все полученное по сделке (уплаченные денежные средства, ключи от квартиры и т. п.). Если документы уже сданы на госрегистрацию, но переход права еще не зафиксирован Росреестром, потребуется подать заявление о прекращении госрегистрации. При фиксации перехода права в Росреестр подается соглашение о расторжении;
• по инициативе одной стороны. При грубом нарушении продавцом или покупателем условий купли-продажи (например, неоплата стоимости квартиры или отказ передать жилое помещение с ключами) недовольная сторона может потребовать расторжения. Если допустившая нарушения сторона откажется сделать это добровольно, потребуется обращаться с иском в суд.

Документы, необходимые для договора купли-продажи квартиры

Для подготовки сделки купли-продажи квартиры сторонам потребуются следующие документы:

• паспорта продавца и покупателя, чтобы внести их данные в договор;
• правоустанавливающий документ, на основании которого у продавца возникло право собственности на квартиру (например, договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство на наследство и т. д.), для указания его реквизитов;
• выписка из Единого государственного реестра объектов недвижимости (ЕГРН), взятая непосредственно перед совершением сделки. Она позволит проверить, что квартира действительно принадлежит продавцу;
• справка о прописанных, чтобы удостовериться, что жильцы снялись с регистрационного учета, либо указать в договоре, в какой срок они обязуются выписаться;
• справка о задолженности по коммунальным услугам, чтобы убедиться в отсутствии долгов или прописать в договоре порядок и сроки их погашения;
• согласие на совершение сделки купли-продажи супруга, оформленное в письменном виде. Документ рекомендуем покупателю оставить у себя;
• разрешение опеки, для указания его реквизитов (когда необходимо для сделки);
• доказательства направления долевым сособственникам предложения о покупке или их письменный отказ.

Надо знать: сколько времени действует выписка из ЕГРН