Расчет арендной платы за производственное помещение пример на 2020 год

Имеются данные, которые обязательно нужно указывать в подписываемом документе аренды. Иначе он признается недействительным.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Задаток возвращается или нет?

Вот что нужно указать:

• наименование документа и его номер;
• дату и место составления;
• персональные данные каждой стороны-участницы;
• предмет договора с полным его описанием и описью прилагаемых документов;
• оценочная стоимость объекта. Один из самых важных показателей. Он необходим при спорных ситуациях, или же когда помещению нанесен ущерб, и требуется приведение его в первоначальное состояние (ремонт), либо же владелец требует возместить ему ущерб;
• ответственность сторон. Это пункт чаще касается арендатора, ведь обычно при нанесении ущерба помещению по его вине он обязан будет возместить урон;
• описываем все расходы на помещение с указанием того, кто их будет оплачивать;
• стоимость найма.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора аренды нежилого помещения:

Посмотрите видео. Аренда коммерческой недвижимости:

Пересмотр арендной платы при изменении кадастровой стоимости

Если в течение действия договора аренды меняется кадастровая стоимость помещения, арендная плата также подлежит перерасчету.

Согласно законодательству, данный перерасчет должен производиться ежегодно по состоянию на 1 января следующего года. Это может быть как увеличение, так и уменьшение платежей.

Коэффициент цели использования К7

Цель использования помещения напрямую влияет на размер арендной платы через коэффициент К7:

• Административные цели – 1
• Торговля – 1,2
• Услуги – 1,5
• Производство – 0,8
• Склад – 0,7

Самые высокие коэффициенты у сферы услуг и торговли, где помещения используются для извлечения коммерческой выгоды. Производство и склады имеют наименьшее значение К7.

8. Арендная плата при субаренде

Если изначальный арендатор сдает помещение в субаренду, применяется дополнительный повышающий коэффициент К.

Тогда формула расчета выглядит так:

Аплг = (Аим + Аз) х К

Где коэффициент К может быть равен 1,5 или 2. Это позволяет увеличить доход арендодателя от передачи помещения в субаренду.

Виды оплаты за земли во временном пользовании

Первое, что стоит знать о временном владении участком земли – условия для заключения договоренности с государственной структурой и частной в корне отличаются.

И если в первом случае, цена назначается только после объективной оценки земли, во время которой рассматривается ее основное назначение, месторасположение и многие другие факторы, прописанные в законодательной базе, то частник проводит субъективную оценку, отталкиваясь от своих собственных убеждений, пожеланий и критериев.

В связи с этим все цены на аренду делятся на несколько видов:

1. Нормативная стоимость.
2. Кадастровая стоимость.
3. Рыночная стоимость.

Каждая из них определяется по индивидуальным критериям и оказывает взаимное влияние. Помимо особенностей в контексте одной из оценочных групп, есть общие факторы, влияющие на понижение или повышение стоимости земельного участка .

Независимо от рыночных колебаний общей годовой цены, каждая сумма единоразово прописывается в договоре на весь временной период, кроме некоторых исключений, раскрытых в рамках закона РФ.

Решили взять арендовать землю на длительный срок?

Хотите знать, как рассчитать необходимую сумму оплаты за участок, взятый на 49 лет?

Разбираемся с такими вопросами в этой статье!

Нормативная арендная цена

Данная стоимость высчитывается и указывается государственными органами самоуправления. В сравнении с другими видами оценки – она стабильна и не зависит от рыночных изменений .

Существует два основных критерия, по которым производится оценка: категория земли и ее расположение.

Что касается категорий, то вся государственная земельная собственность делится на два вида – земли, которые не могут находиться в частной собственности и территории, разрешенные для передачи в личное владение.

Помимо этих критериев существует ряд параметров, по которым проводится анализ:

• строительная, архитектурная ценность;
• социально-экономическая ценность;
• историческая ценность;
• природные качества территории.

К примеру, земля для выращивания растительных культур на юге будет значительно дороже, чем такая же территория на севере, а участок находящийся рядом с Москвой может стоить в разы больше, чем аналогичный по размерам в ПГТ или отдаленном от столицы городе.

Кадастровая стоимость

Этот вид анализа стоимости является самым точным и объективным, так как во время его проведения учитывается ряд факторов, влияющих на повышение или понижение основной стоимости, не зависящих от личных интересов владельца. Часто рыночная цена базируется именно на этой оценке.

Проведение данной операции начинается с точного измерения границ и площади всего участка. Дальнейший расчет реальной арендной платы основывается именно на этой информации. Следующий, повышающий стоимость, критерий – коммуникации, теплицы и другие дополнительные постройки.

Нужной частью оценки является анализ окружающей флоры. Наличие лесов, озер, парков положительно влияют на цену участка, а вот болотистая и загрязненная территория может снизить его стоимость.

Еще одна грань, которая формирует реальную цену территории – рельеф. Если земля находится в низине, то участок подвержен постоянным наводнениям, что явно отображается на возможности его полноценного использования.

Рыночная

Если критерии, по которым производится государственная оценка, связаны непосредственно с самой территорией и условиями вокруг нее, то рыночная оценка основана на спросе и предложении. Факторы, влияющие на нее:

• психология той или иной группы людей;
• экономическая картина в стране;
• политическая ситуация в государстве.

Что же касаясь городских территорий, то помимо объективных особенностей, на стоимость влияет престижность местности, наличие памятников или архитектурных достопримечательностей. Существуют также районы «для богатых», земля которых превышает стоимость в несколько раз из-за своей «элитности».

Любое экономическое колебание может повысить или понизить спрос , тем самым изменить стоимость определенной территории. К примеру, в случае экономического кризиса, когда риск вложения крупных денежных сумм в земельные участки высок, спрос на аренду может возрасти, так как предприниматели посчитают более безопасным временное вложение средств, вместо совершения покупки.

Среди всех трех видов, самым выгодным способом проведения оценочной стоимости считается кадастровая оценка , так как она проводит анализ, основываясь на объективных показателях. Часто можно встретить выгодные предложения среди частных арендодателей, для этого необходимо заниматься постоянным мониторингом земельного рынка.

Основные различия оплаты при аренде нежилых и жилых помещений

Между сдачей в наем жилой недвижимости и арендой нежилых помещений имеется ряд существенных различий. Предположим, когда речь идет о сдаче жилой недвижимости, то должен быть оформлен договор найма. В нем прописываются взаимоотношения нанимателя жилья и его законного владельца, а также регламент расчетов. А потому по отношению к жилой недвижимости некорректно применять определение «аренда», поскольку передать его во временное использование можно лишь по договору найма.

Арендная плата и регламент ее внесения должны быть прописаны в договоре

Следует упомянуть еще об одном принципиальном факторе. Жилая недвижимость, находящаяся на балансе муниципалитета, может быть передано в наем только физическому лицу.

А если говорить об аренде нежилых объектов, включая полностью строения, то здесь подобных ограничений не существует – договор может быть заключен как с обычным гражданином, так и с организацией. Причем нежилой объект можно использовать только по его целевому предназначению.

Муниципальная принадлежность нежилого объекта предполагает еще ряд важных нюансов. В частности, срок действия арендного соглашения не может быть меньше 12 месяцев, причем арендатор должен вовремя вносить предусмотренную условиями сделки оплату. Иначе договор утратит свою силу и будет расторгнут арендодателем в одностороннем порядке. Но когда обязательства по договору четко выполняются, соответственно с его условиями, то после окончания срока его действия добросовестный арендатор вправе перевести нежилое помещение в личную собственность, выкупив его.

Еще один ключевой фактор, отличающий уплату аренды за помещения разного типа, состоит в том, что в отношении нежилой недвижимости, ставка состоит из 2-х частей:

1. Расходная, в величину которой включаются затраты, определяющиеся содержанием строения/помещения и уплатой услуг ЖКХ (часто в документах прописывается, что коммунальные платежи арендатором вносятся отдельно).
2. Доходная часть, состоящая в том, что владелец нежилой недвижимости, передаваемой во временное использование, предполагает получить непосредственный доход. Касаемо деятельности арендатора, то она не повлияет на размер ставки.

Коэффициент качества материалов К1

После определения базовой ставки арендной платы она корректируется с помощью поправочных коэффициентов. Одним из важнейших является коэффициент качества используемых строительных материалов К1.

В зависимости от материала стен, перекрытий, фундамента применяются следующие значения К1:

Материал конструкцийЗначение К1Каменные и бетонные здания1Кирпичные здания0,95Деревянные здания и смешанные0,9

Чем выше качество материалов, тем ближе значение коэффициента к единице. Для определения точного значения К1 нужно провести техническое обследование здания.

Расчет аренды с коэффициентом приведения ренты

Формула расчета арендной платы по этому методу выглядит следующим образом:

Апл. = (Ст. – Ост. · Дn)/аn;i,

где Д – дисконтный множитель, аn;i – коэффициент приведения годовой постоянной ренты. Подобный расчет арендной платы для РБ определяет величину аренды в зависимости не только от стоимости оборудования, но и от норматива доходности i и срока аренды n. Здесь важно привести формулу для вычисления аn;i¬: аn;i = ((1 – (1 + i)-n)/i

Рассмотрим еще один пример расчета арендной платы. Для удобства возьмем те же данные:

• Сдаваемое в аренду имущество стоит 1 млн. руб.
• Аренда длится 4 года.
• Требуемая доходность – 15% годовых.

Как рассчитать арендную оплату за оборудование:

Апл. = (Ст. – Ост. · Д)/аn;i = (1 000 000 – 400 000 · 1,15-4)/ а4;15,

где дисконтный множитель Д = 1 + 0,15 = 1,15, а4;15 = ((1 – (1 + 0,15)-4)/0,15 = 2,86.

Отсюда получается:

Апл. = 771 299/2,86 = 269 685 руб.

Тогда месячный платеж составит: 269 685/12 = 22 474 руб.

12. Арендная плата для starter-компаний

Для стартапов и предпринимателей, которые только открывают свой бизнес, применяются понижающие коэффициенты – 0,8 или 0,9 к базовому размеру арендной платы.

Это позволяет снизить начальные издержки для таких арендаторов. Взамен им может предлагаться более длительный срок аренды или отсрочка по платежам в первые месяцы.

Коэффициент минимальных удобств К5

Наличие в помещении определенных условий и удобств повышает коэффициент К5:

• Отдельный вход
• Кондиционер или системы вентиляции
• Электроснабжение свыше 5 кВт

В чем разница между жилым и нежилым помещением

Процедура аренды жилой и нежилой недвижимости имеет ряд отличительных нюансов, обусловленных правовыми характеристиками помещений. Так, для жилого помещения характерно заключение договора найма. Последний определяет формат оплаты, расчет стоимости аренды, периоды ее внесения, а также регламентирует взаимоотношения между сторонами, его заключившими.

Из данной характеристики можно сделать вывод о некорректности применения термина «аренда» к вопросу о жилых помещениях. А вопросы получения жилого помещения в пользование определяются понятием найм и регламентируются соответствующим договором.

Еще одной особенностью таких соглашений, если их предметом выступают муниципальные жилые помещения, является то, что заключаются они исключительно с физическими лицами.

Учтите! Аренда помещений нежилого типа доступна по закону только юридическим лицам. Еще одним важным моментом является использование по их целевому назначению. Так, в них нельзя проживать, но можно использовать для размещения офисов или складов.

Свои особенности имеет аренда помещений нежилого предназначения, которые находятся на балансе муниципалитетов.

Важно своевременно оплачивать аренду, а заключается такое соглашение на срок в 1 год.

В иных случаях такие соглашения могут быть расторгнуты в любое время, а при соблюдении всех условий аренды арендатор по истечении года вправе выкупить арендуемое помещение.

Свои особенности имеет и арендная ставка, так, для помещений, непредназначенных для жилья, она имеет две части тарифа: расходную и доходную.

Расходная часть предусматривает все затраты собственника на содержание помещения, но коммунальные услуги нередко определяются соглашением отдельно и оплачиваются арендатором самостоятельно.

Доходная часть – эта та прибыль, которую намерен получить от сдачи арендодатель или собственник помещения.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам.

Другие корректирующие коэффициенты

Помимо рассмотренных основных коэффициентов, можно применять дополнительные поправки на:

• Этаж расположения
• Наличие отдельного входа
• Количество санузлов
• Парковочные места
• Другие параметры

Их учет позволяет более точно скорректировать базовую ставку аренды с учетом характеристик конкретного помещения.

2. Факторы, влияющие на арендную плату

Как определить, сколько стоит аренда конкретного нежилого помещения? На это влияет целый ряд факторов.

Арендная плата — это платеж, взимаемый арендодателем с арендатора за использование помещения.

Разберем основные факторы подробнее:

• Место расположения. Центральные и проходные места стоят дороже.
• Техническое состояние. Степень износа помещения влияет на арендную ставку.
• Назначение помещения. Склад стоит дешевле, чем офис или магазин.
• Использование земельного участка тоже влияет на цену.

То есть у каждого конкретного объекта будет своя рыночная стоимость аренды. При подписании договора аренды стороны ориентируются на сложившиеся в данном районе расценки за 1 кв. м в месяц.

Арендная плата в условиях кризиса

COVID-19 и санкционные ограничения значительно повлияли на коммерческую недвижимость и арендный рынок. Возникает вопрос – как определить справедливый размер арендной платы в новых условиях?

В кризис важно находить компромисс между арендаторами и арендодателями помещений. Возможны варинты снижения платежей, отсрочки, поэтапного повышения после стабилизации ситуации.

4. Методика расчета для муниципальных объектов

Для муниципальных нежилых помещений применяют утвержденную методику расчета, основанную на ряде коэффициентов.

Она установлена Постановлением Правительства РФ No 640 от 7 декабря 2019 года. Базовая формула расчета годовой арендной платы (Аплг) имеет вид:

Аплг = (Аим + Аз) х К

Где:

• Аим – годовая арендная плата за само помещение
• Аз – годовая арендная плата за землю под зданием
• К – повышающий коэффициент при субаренде

Далее каждый элемент рассчитывается отдельно с использованием ряда коэффициентов. Например, для Аим это выглядит так:

Аим = S х Бс х Кз х Кт х Км х Кс х Кнж

Где S – площадь помещения, Бс – базовая ставка за 1 кв.м, а остальные К – различные коэффициенты, зависящие от характеристик конкретного объекта.

6. Рекомендации по оптимизации расчета

Хотя методика расчета для муниципальных объектов утверждена на государственном уровне, на практике к ней можно применить некоторые упрощения.

Например, вместо 8-10 коэффициентов использовать усредненное значение К = 1,2-1,3. Или применить понижающий коэффициент 0,8 для starter-компаний.

Такие примеры расчета арендной платы за нежилое помещение пропорции позволяют гибко подходить к расчетам в зависимости от целей арендодателя и потребностей арендатора.

Оплата найма муниципального и государственного имущества

По закону РФ стоимость 1 кв. м. арендуемого помещения не может быть ниже, чем базовая ставка установленная государством.

Она может быть откорректирована по причине изменения основных цен и тарифов, инфляции и при других обстоятельствах, указанных в законе РФ.

Есть два способа совершения оплаты:

1. Определенная точная сумма платежа.
2. Проведение ремонтных работ недвижимости и прилагаемых к ней территорий. Порядок возмещения вложений определяет «Комитет по управлению имуществом».

Повторное заключение договора происходит без проведения дополнительных аукционов и конкурсов, за основную стоимость квадратного метра берется рыночная годовая величина , установленная независимым оценщиком. Подсчет происходит с учетом льготных категорий и направления деятельности арендатора.

Нужно рассчитать стоимость аренды земельного участка у муниципалитета?

Не знаете, какой формулой воспользоваться и какие существуют нюансы?

Все ответы есть в другой публикации нашего Интернет-журнала!