Расчет арендной платы для арендодателя нужны лна для юридического лица

О налогах мы уже немного рассказали, а в этом разделе поговорим подробнее.

Если вы ИП, то размер налога зависит от режима налогообложения. Как правило, это УСН доходы, при котором размер налога равен 6%.

Если арендодателем является физическое лицо, то оно обязано уплатить НДФЛ в размере 13%, исчисляемый от суммы арендной платы. Это правило распространяется на аренду на любой срок (подп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209 Налогового кодекса РФ).

Арендодатели-граждане, не имеющие статуса индивидуального предпринимателя, оплачивают налог двумя способами:

1. Самостоятельно.
2. С помощью арендатора.

Разберем эти варианты подробнее.

Самостоятельный расчет и оплата НДФЛ

Такой порядок применяется, если арендатором является гражданин без статуса ИП (подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ), в том числе иностранец или лицо без гражданства. В данном случае налог рассчитывается в конце года по следующей формуле (п. 1 ст. 224, ст. 225 НК РФ):

НДФЛ = годовой доход от сдачи имущества в аренду × 13 / 100

Далее гражданину следует заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ о доходах за год, в который сдавалось имущество в аренду, и до 30 апреля следующего года подать ее в налоговую по месту жительства (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ). Кстати, для удобства налогоплательщиков на официальном сайте ФНС предлагается бесплатная программа для заполнения декларации.

Уплачивается налог до 15 июля следующего года. Реквизиты необходимо уточнить в соответствующем налоговом органе.

Расчет и перечисление НДФЛ арендатором

Рассчитывать и оплачивать НДФЛ обязан арендатор, если в качестве него выступают (пп. 1, 2 ст. 226 НК РФ):

• российские предприятия;
• российские представительства иностранных компаний;
• индивидуальные предприниматели;
• адвокаты, нотариусы.

В этом случае арендатор является налоговым агентом физлица-арендодателя, который из суммы арендной платы исчисляет и вычитает 13% НДФЛ. При этом данный налог не должен уплачиваться из собственных средств арендатора. Перечисляется платеж по месту регистрации агента.

Если арендатор полностью удержал и перечислил НДФЛ, гражданин может больше не декларировать этот доход.

Если вы самозанятый

Налог уплачивается ежемесячно, через приложение “Мой налог”. Сумму налога рассчитывают автоматически, в приложении. В самом начале налог будет меньше, за счет налогового вычета в размере 10 000 рублей, вы будете оплачивать лишь 4%, если сдаете имущество юридическим лицам, и 3%, если сдаете имущество гражданам. После того, как вы исчерпаете вычет, налог будет 6% и 4% соответственно.

***

Итак, договор аренды с физлицом и компанией заключается по общим правилам, применимым к арендным отношениям. В связи с участием организации сделка всегда должна иметь письменную форму. В некоторых ситуациях сдача в аренду собственного имущества физлицом признается предпринимательской деятельностью, поэтому не может осуществляться без получения соответствующего статуса ИП. Особое внимание следует уделить вопросам налогообложения арендодателя-гражданина, так как в зависимости от того, кто является арендатором, либо гражданин сам уплачивает НДФЛ, либо за него это делает арендатор-агент.

Еще больше материалов по теме в рубрике: “Договор”.

Аренда помещения у физического лица: НДФЛ

Доходы, полученные от сдачи имущества в аренду облагаются подоходным налогом (ст. 208 НК РФ). С дохода арендодателей-резидентов РФ налог удерживается по ставке 13%, а с дохода нерезидентов – по ставке 30%.

Удерживать и платить налог с арендных доходов придется в обязательном порядке, но кто должен это делать, зависит от наличия статуса налогового агента у арендатора.

Когда налог перечисляет сам арендодатель-физлицо

Налог рассчитывается и уплачивается самим арендодателем в следующих случаях (пп.1 п. 1 ст. 228 НК РФ):

• Когда арендатор тоже является обычным физлицом – чаще всего такое происходит при сдаче в аренду жилья. В данной ситуации НДФЛ с аренды квартиры у физического лица должен уплатить в бюджет сам арендодатель.

• Когда арендатор (ИП или организация) не является налоговым агентом (к примеру, иностранные компании).

Бланк по теме:3-НДФЛ за 2021 годПосмотретьСкачать

В данном случае по окончании года, в котором получен доход, арендодатель должен сам исчислить НДФЛ со своих арендных поступлений и подать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ (срок ее подачи – 30 апреля). Налог в бюджет перечисляется не позже 15 июля следующего за отчетным года (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Когда налог должен перечислять арендатор

Если помещение сдается в аренду налоговому агенту (организациям, ИП, частнопрактикующим нотариусам, адвокатам, обособленным структурам иностранных компаний в РФ), то расчет, удержание и уплату НДФЛ должен производить арендатор (ст. 226 НК РФ).

Важно учесть, что обязанность удержания НДФЛ с арендной платы остается за налоговым агентом (арендатором), даже если договор аренды содержит условие об уплате налога самим арендодателем – положения Налогового кодекса в данном случае имеют приоритет, а согласия физлица на это не требуется.

НДФЛ арендатор (как налоговый агент) обязан исчислить и удержать из уплачиваемой по договору суммы арендной платы при расчете с арендодателем-физлицом. То есть, плату за аренду помещения арендодатель получает уже за вычетом налога. Платить налог из собственных средств арендатор не вправе – это прямо запрещает НК РФ (п. 9 ст. 226). Перечислить налог в бюджет (по месту учета агента) нужно не позднее дня, следующего за днем выплаты арендодателю (п. 4, 6 ст. 226 НК РФ).

При удержании и уплате НДФЛ арендатором физлицо-арендодатель декларацию 3-НДФЛ не подает.

Статья по теме:Штраф за неуплату НДФЛ налоговым агентомЗнать, кто является налоговым агентом по НДФЛ, нужно не только физлицам, но и работодателям. Поскольку за трудоустроенных граждан уплачивать подоходный налог обязано предприятие, штрафные санкции за нарушение этой нормы также предъявляются не к сотруднику, а к его нанимателю. Разберемся подробнее в вопросе.Подробнее

6. Рекомендации по оптимизации расчета

Хотя методика расчета для муниципальных объектов утверждена на государственном уровне, на практике к ней можно применить некоторые упрощения.

Например, вместо 8-10 коэффициентов использовать усредненное значение К = 1,2-1,3. Или применить понижающий коэффициент 0,8 для starter-компаний.

Такие примеры расчета арендной платы за нежилое помещение пропорции позволяют гибко подходить к расчетам в зависимости от целей арендодателя и потребностей арендатора.

12. Арендная плата для starter-компаний

Для стартапов и предпринимателей, которые только открывают свой бизнес, применяются понижающие коэффициенты – 0,8 или 0,9 к базовому размеру арендной платы.

Это позволяет снизить начальные издержки для таких арендаторов. Взамен им может предлагаться более длительный срок аренды или отсрочка по платежам в первые месяцы.

Как соотнести в договоре арендную плату и оплату коммунальных услуг

Аренда квартиры предполагает, что арендатор пользуется не только самим помещением, но и коммунальными услугами.

Согласно ч. 4 ст. 154 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) коммунальные услуги — это холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, тепловая энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, отведение сточных вод и обращение с твердыми коммунальными отходами (ТКО).

В договоре нужно четко определиться с одним из вариантов:

1. Стоимость коммунальных услуг входит в арендную плату. В этом случае арендатор обязан платить только арендную плату. Ее часть арендодатель потратит на оплату коммунальных услуг.
2. Стоимость коммунальных услуг не входит в арендную плату. В данной ситуации арендатор вносит не только арендную плату, но и дополнительно перечисляет арендодателю деньги за коммунальные услуги. Закон не запрещает предусмотреть в договоре, что все коммунальные услуги по арендованной квартире оплачивает арендатор.

ВАЖНО! Советуем перечислить в договоре все коммунальные услуги, расходы по которым арендатор возмещает сверх арендной платы. Это поможет избежать споров в дальнейшем.

3. В арендную плату входит стоимость некоторых коммунальных услуг. В таком случае надо указать, какие конкретно коммунальные услуги арендатор оплачивает дополнительно к арендной плате, то есть помимо нее. Обычно это услуги, стоимость которых рассчитывают по показаниям индивидуальных приборов учета, например, по счетчикам холодной и горячей воды, электроэнергии.

Условия договора аренды об оплате коммунальных и других услуг

Допустим, по договору арендатор сверх арендной платы возмещает расходы на все коммунальные услуги (часть коммунальных услуг), а также расходы на другие услуги – городской телефон, интернет и пр.

Тогда в договоре надо также согласовать условия:

• о размере таких расходов или способе определения их размера (например, согласно показаниям индивидуальных приборов учета и тарифам ресурсоснабжающих организаций; согласно счету — квитанции от телефонной компании; согласно выставленному счету интернет-провайдера);
• сроках возмещения таких расходов;
• способах возмещения таких расходов.

Аренда квартир для юридических лиц — что это такое

Ситуация, когда квартиру сдают обычному гражданину для проживания в ней, вполне привычная. В таком случае оформляют договор найма (ст. 671 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ).

Если квартиру сдают юридическому лицу для проживания граждан, надо заключать договор аренды жилого помещения (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Сдать квартиру в аренду компании может собственник жилья — юрлицо или гражданин.

Необязательно быть ИП или самозанятым для сдачи квартиры в аренду. Открытие ИП нужно, только если арендой квартир гражданин занимается постоянно, вкладывает полученные средства в ремонт квартир и покупку новых. Сдача же в аренду одной квартиры, полученной, например, по наследству, не требует оформления особого статуса.

Законодательство разрешает:

• аренду квартиры у индивидуального предпринимателя юридическим лицом;
• аренду квартиры у самозанятого юридическим лицом;
• аренду квартиры у физлица юридическим лицом;
• аренду квартиры между юридическими лицами.

Сторонами договора аренды квартиры выступают:

• арендодатель — ИП, самозанятый, обычное физическое лицо или компания;
• арендатор — юридическое лицо.

В этой статье мы расскажем про договор аренды квартиры, в котором арендодателем является физлицо, самозанятый — гражданин (без статуса ИП) или юрлицо, а арендатором — юридическое лицо.

Хотите узнать, какие жилые помещения запрещено сдавать в аренду? Ответ вы найдете в системе «КонсультантПлюс». Чтобы зайти в систему бесплатно, подключите пробный доступ по ссылке.

8. Арендная плата при субаренде

Если изначальный арендатор сдает помещение в субаренду, применяется дополнительный повышающий коэффициент К.

Тогда формула расчета выглядит так:

Аплг = (Аим + Аз) х К

Где коэффициент К может быть равен 1,5 или 2. Это позволяет увеличить доход арендодателя от передачи помещения в субаренду.

Какова ответственность и штрафы?

Российским законодательством установлена обязанность уплачивать налоги . Соответственно, при нарушении наступает ответственность. Рассмотрим возможные нарушения законодательства о налогах и сборах и ответственность более подробно:

1. В случае, если юридическое лицо или индивидуальный предприниматель сдает в аренду помещение без постановки на учет в ИФНС применяется штраф в размере 10 % от дохода, полученного за период неучтенной деятельности.
2. Нарушение в порядке ведения учета доходов и расходов, повлекших за собой занижение налогооблагаемой базы – штраф в размере от 10.000 до 30.000 руб.
3. Несоблюдение налоговым агентом правил удержания и перечисления в бюджет сумм налога – штраф в размере 1.000 руб. за каждый месяц отчетного периода.
4. Уклонение от уплаты налогов. Является уголовно наказуемым деянием, если доказан умысел. В качестве наказания предусмотрен штраф от 100.000 до 500.000 руб. и лишение свободы на срок до 6 лет.

Следование требованиям действующего законодательства позволяет вести деятельность по аренде нежилых помещений максимально безопасно, а использование предоставленных законом возможностей оптимизировать уплату налогов до приемлемых величин.

4. Методика расчета для муниципальных объектов

Для муниципальных нежилых помещений применяют утвержденную методику расчета, основанную на ряде коэффициентов.

Она установлена Постановлением Правительства РФ No 640 от 7 декабря 2019 года. Базовая формула расчета годовой арендной платы (Аплг) имеет вид:

Аплг = (Аим + Аз) х К

Где:

• Аим – годовая арендная плата за само помещение
• Аз – годовая арендная плата за землю под зданием
• К – повышающий коэффициент при субаренде

Далее каждый элемент рассчитывается отдельно с использованием ряда коэффициентов. Например, для Аим это выглядит так:

Аим = S х Бс х Кз х Кт х Км х Кс х Кнж

Где S – площадь помещения, Бс – базовая ставка за 1 кв.м, а остальные К – различные коэффициенты, зависящие от характеристик конкретного объекта.

НДФЛ с аренды имущества у физлица

Бланк по теме:Бланк и образец 6-НДФЛ за 2023 годПосмотретьСкачать

Аренда в 6-НДФЛ обязательно показывается в составе налогооблагаемых доходов, если имущество принадлежит физическому лицу, не являющемуся ИП. В этом случае предприятие, которое выступает в роли арендатора, становится налоговым агентом в соответствии со ст. 226 НК РФ. О том, что арендные платежи по всем видам имущества относятся к категории доходов, облагаемых подоходным налогом, говорится в пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ. При выведении налоговой базы физическое лицо может рассчитывать на применение налоговых вычетов, предусмотренных ст. 218 НК РФ.

Налог исчисляется по ставке 13%, если арендодатель является налоговым резидентом РФ, или 30% в отношении доходов нерезидентов. В бухгалтерском учете начисление арендных платежей может производиться с любой периодичностью, этот факт не влияет на дату признания дохода налогоплательщика в налоговом учете по НДФЛ.

При отражении налогооблагаемого дохода в Расчете 6-НДФЛ применительно к арендным платежам необходимо ориентироваться на дату получения дохода, то есть на момент фактической выплаты физическому лицу денег или передачи дохода в натуральной форме (ст. 223 НК РФ). Например, в бухгалтерском учете плата за аренду помещения у физлица начисляется 15-го числа ежемесячно, а оплата производится раз в квартал. В этом случае в 6-НДФЛ арендные доходы будут отражены одной суммой раз в квартал на дату по факту оплаты. Той же датой будет произведено удержание налога.

Порядок регистрации юридического лица

Закон устанавливает порядок регистрации юрлиц, включающий в себя несколько этапов:

1. Подготовка и подача пакета документов

2. Проведение правовой экспертизы

3. Заключение

4. Решение о регистрации

5. Получение свидетельства

Документы для регистрации

• принятое решение о создании юридического лица. Это может быть протокол учредительного собрания или учредительный договор;

• учредительные документы в виде устава (два оригинала);

• выписка из реестра иностранных юридических лиц, подтверждающая статус иностранной компании;

• бумаги, подтверждающие переход на упрощенную систему налогообложения;

• оригинал квитанции об уплате госпошлины.

Регистрирующий орган вправе потребовать иные бумаги.

Заявление о регистрации юридического лица

Законом утверждена специальная форма заявления, которую нужно заполнить при подаче документов для регистрации юрлица. Найти образец можно на нашем портале, официальном сайте ФНС РФ или получить у специалиста регистрирующего органа, принимающего документы.

Если в уставе или иных учредительных бумагах не будет информации, необходимой для внесения в заявление, изначально будет нарушен порядок регистрации юрлица. Чтобы получить соответствующее свидетельство, фирме нужно будет срочно внести изменения в принятые решения и устав. Напомним еще о ряде случаев, когда законодательство обязывает вносить в устав изменения:

• компания меняет свое название или юридический адрес;
• уменьшился размер уставного капитала, или он был увеличен;
• организация поменяла своего руководителя или вид деятельности;
• произошла регистрация новых представительств или филиалов;
• вносятся иные изменения, которые касаются текста устава.

Заявление о регистрации включает в себя одиннадцать страниц, каждую из которых нужно правильно и без ошибок заполнить. После этого можно рассчитывать на положительное решение со стороны регистрационного органа.

В обязательном порядке в заявлении указывается информация о:

• наличии юридического адреса;

• учредителях с указанием их Ф.И.О., доли в уставном капитале и статуса в компании;

• сумме уставного капитала и его виде;

• руководителе организации или другом уполномоченном подписывать документы лице;

• планируемых видах деятельности;

• подающем заявление представителе компании.

Еще на этапе проведения собрания учредители должны поручить конкретному человеку из их числа заниматься подачей в налоговую всех необходимых документов. Если осуществлять регистрацию будет третье лицо, то оригинальность подписей на учредительных документах нужно будет заверять нотариально. При подаче бумаг руководителем или одним из учредителей компании удостоверять подписи у нотариуса не нужно.

Закон предусматривает следующие способы подачи документов в налоговую:

• почтой;

• сотруднику инспекции лично;

• через многофункциональный центр (МФЦ);

• в форме электронных документов, которые подписаны электронной подписью.

Чтобы оформить компанию по закону, нужно правильно заполнить заявление по установленной форме и подать в налоговую инспекцию.

Госпошлина

При подаче документов на регистрацию нужно обязательно уплатить пошлину государству, размер которой зависит как от типа организации, так и от ее организационно-правовой формы.

Для общественных организаций инвалидов и их структурных подразделений она равна 1,4 тыс. руб. Политические партии и их структурные подразделения в регионах должны заплатить 3,5 тыс. руб., а все остальные юридические лица платят госпошлину в размере 4 тыс. руб.

Какие взносы платит ИП за сдачу здания или его части?

Индивидуальный предприниматель при осуществлении деятельности имеет возможность выбора применяемой системы налогообложения. От этого зависит размер платежей и сроки оплаты.

ОСНО

При применении общей системы налогообложения индивидуальный предприниматель уплачивает следующие виды налогов:

• НДФЛ . Отчетный период – год, предусмотрен авансовый порядок уплаты налога. В течение года ИФНС присылает уведомления на уплату сумм налога, а в конце года производится окончательный расчет подлежащего к уплате (возмещению) налога. Ставка – 13 %. Возможно уменьшение суммы дохода на суммы вычетов, предусмотренных НК РФ.
• НДС . Отчетный период – квартал, уплата происходит ежемесячно равными долями до 25 числа месяца, следующего за отчетным. Ставка – 18 %.
• Налог на имущество . Расчет суммы осуществляют налоговые органы. Уплата производится 1 раз в год на основании уведомления ИФНС. Срок оплаты – до 1 декабря следующего за отчетным года.

Образец расчета с учетом НДС

1. НДФЛ .

   Платежи по уведомлению ИФНС:

   • до 15 июля – 10.000 руб.;
   • до 15 октября – 12.000 руб.;
   • до 15 января – 11.000 руб.;
   • до 15 июля – 45.110 руб.

   Расчет налога:

   Сумма налога = (Доход – Налоговые вычеты – Авансовые платежи) * Ставка.

   (500.000 – 120.000 – 33.000) * 13 % = 45.110 руб.

   Итого сумма за год – 78.110 руб.

2. НДС .

   Сумма налога = (Доход * 18 %) – НДС принятый к вычету.

   (500.000 * 18 %) – 25.000 = 65.000 руб.

3. Налог на имущество .

   12.000 рублей (на основании уведомления).

   Общая сумма налогов: 78.110 + 65.000 + 12.000 = 155.110 руб.

   • «+» системы – возможность максимального применения налоговых вычетов, удобство при работе с организациями – плательщиками НДС;
   • «-» системы – необходимость ведения большого количества регистров, высокая налоговая нагрузка.

УСН

Для применения упрощенной системы налогообложения ИП необходимо соответствовать ряду критериев :

1. вид деятельности должен соответствовать разрешенным для этой системы исчисления налогов;
2. численность работников не должна превышать 100 человек;
3. доход за год не должен превышать 150 миллионов рублей.

Единый налог заменяет собой уплату НДС, НДФЛ и налога на имущество.

Ставка единого налога – 6 %.

Пример

Сумма налога = (Доход * 6 %).

500.000 * 6 % = 30.000 руб.

• «+» системы – оптимальная сумма уплачиваемых налогов, отсутствие необходимости ведения полноценного бухгалтерского учета, менее жесткий контроль со стороны ИФНС;
• «-» системы – организации – плательщики НДС могут отказываться от сотрудничества ввиду невозможности получения налогового вычета.

ЕНВД

Единый налог на вменный доход – особый режим налогообложения , основанный на предполагаемом доходе от определенных видов деятельности.

Сумма налога рассчитывается исходя из базовой доходности, которая зависит от вида деятельности, физического показателя – (в примере, квадратные метры) и поправочных коэффициентов: К1 (устанавливается Минэкономразвития) и К2 (устанавливается местными органами власти), предусматривающих особенности ведения бизнеса. Требования к возможности применения ЕНВД аналогичны УСН. Ставка налога – 15 %.

Пример

ЕНВД = 3 * (Базовая доходность * Физический показатель * К1 * К2 * 15%).

3 * (6.000 * 10 * 1,798 * 0,8*15 %) = 38.836,80 руб. в квартал.

Годовая сумма налога – 155.347,20 руб.

• «+» системы – менее жесткий контроль со стороны ИФНС;
• «-» системы – организации – плательщики НДС могут отказываться от сотрудничества ввиду невозможности получения налогового вычета, сумма налога не зависит от реально полученных доходов.

Отчетность по НДФЛ у налогового агента-арендатора

Каких-либо особенностей при заполнении отчетов по НДФЛ в отношении арендодателей не предусмотрено. На арендодателя, как и на всех физлиц-получателей дохода, заводится налоговый регистр, на основании которого затем заполняется отчетность: Расчет 6-НДФЛ, справка 2-НДФЛ за соответствующий период.

Статья по теме:Налоговые регистры по НДФЛ (образец заполнения)Подробнее

6-НДФЛ при аренде у физического лица

Статья по теме:6-НДФЛ – аренда у физического лицаНДФЛ с аренды у физического лица в 6-НДФЛ отражает организация-арендатор, признаваемый в данном случае налоговым агентом. Сегодня в публикации расскажем о правилах заполнения расчета 6-НДФЛ в 2023 году при аренде помещения или автомобиля у физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем.Подробнее

Налоговые агенты отчитываются о выплатах физлицам, удержанном и перечисленном налоге в ежеквартальном Расчете 6-НДФЛ. Он подается в ИФНС до истечения месяца, следующего за отчетным периодом.

При отражении в Расчете сумм НДФЛ с аренды помещения у физического лица нужно учитывать следующее:

• «Дата фактического получения дохода» – день перечисления арендной платы на банковский счет арендодателя, либо выдачи ему «налички» из кассы арендатора (пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ);

• «Срок перечисления налога» (строка 022) – дата не позднее следующего рабочего дня за днем выплаты (п. 6 ст. 226 НК РФ).

Все подробности отражения в расчете 6-НДФЛ выплат физлицам по гражданско-правовым договорам рассмотрены в Готовом решении от «КонсультантПлюс». Оформите пробный демо-доступ к системе и бесплатно переходите к комментариям экспертов.

Статья по теме:6-НДФЛ за 1 квартал 2024 года – пример заполнения6-НДФЛ за 1 квартал 2024 года сдавайте на обновленном бланке не позднее 25 апреля 2024 года. Налоговики проверят его по обновленным контрольным соотношениям. Как заполнить отчет, чтобы его приняли с первого раза, расскажем в статье.Подробнее

2-НДФЛ при аренде у физического лица

По окончании отчетного года, не позже 1 апреля, налоговый агент должен отразить в приложении к 6-НДФЛ (бывшей справке 2-НДФЛ (с признаком «1»)) доход арендодателя в и подать ее в инспекцию. Если удержать налог не удалось (или удалось не полностью), налоговикам и физлицу не позднее 1 марта направляют сведения о невозможности удержать НДФЛ.

Уплаченные суммы арендной платы отражают в Справке в месяце фактического получения дохода, т.е. когда их выплатили физлицу. Это касается и уплаченных авансов по арендной плате.

Код дохода, указываемый в Справке 2-НДФЛ при аренде помещения у физического лица – 1400.

Что такое договор аренды, и какие условия обязательно нужно предусмотреть

Существенными при этом являются следующие условия:

1. Предмет договора. В данном случае имеется в виду четкое описание передаваемого в аренду объекта (п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607 ГК РФ). Объектом аренды могут быть любые непотребляемые (то есть не теряющие своих свойств при использовании) вещи — как движимые, так и недвижимые.
2. Размер арендной платы. Это условие обязательно только для аренды недвижимого имущества (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Для справки: Существенные условия обязательны для указания в договоре. Если их не указать, то договор могут признать незаключенным через суд.

Сдавать имущество в аренду может только его собственник или специально уполномоченное им лицо (ст. 608 ГК РФ). Участниками арендных отношений могут быть и физические, и юридические лица. Как уже отмечалось, каких-то специальных норм, регулирующих взаимодействие граждан и организаций, не существует, однако при составлении текста следует учитывать субъектный состав по некоторым вопросам.

НДФЛ, если физическое лицо сдает юридическому или другому физ. лицу

Для налогообложения доходов физического лица от сдачи в аренду нежилого помещения в соответствии с п. 1 ст. 41, ст. 209, п. 1 ст. 224 НК РФ применяется ставка НДФЛ 13%.

Кроме того, организация или индивидуальный предприниматель, арендующие объект недвижимости, будут являться по отношению к арендодателю – физическому лицу налоговыми агентами. Обязанности налогового агента составляет исчисление, удержание и перечисление в бюджет суммы НДФЛ .

Статья 209 НК РФ. Объект налогообложения

Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками:

• от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации – для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации;

• от источников в Российской Федерации – для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.

Исчисление сумм налога происходит в день фактической выплаты дохода арендодателю, а перечисление в бюджет в срок не позднее одного дня следующего за днем перечисления дохода.

Для формирования единого информационного поля каждому виду дохода присвоен определенный код . Перечень кодов установлен приказом ФНС России от 10.09.2015 № ММВ-7-11/387@ “Об утверждении кодов видов доходов и вычетов”. Код налога НДФЛ, применяемый для выделения доходов от сдачи в аренду нежилых помещений, – 1400 «Доходы, полученные от предоставления в аренду или иного использования имущества».

Форма договора аренды квартиры с юридическим лицом

Поскольку арендатором по договору выступает компания, договор аренды всегда надо оформлять письменно.

Если договор заключен на срок один год или больше, также понадобится госрегистрация (ст. 609 ГК РФ).

Однако можно оформить договор аренды на 11 месяцев, а затем, по истечении срока, заключить новый — аналогичный.

Пример отражения выплат по договору аренды в 6-НДФЛ

Отражение выплат по договору аренды в отчете 6-НДФЛ рассмотрим на примере сдачи сотрудником ООО «Х», Молчановым А.Н., принадлежащего ему на правах собственности автомобиля.

Для отражения данного вида дохода в бухгалтерской системе, в справочнике «Вид дохода» необходимо создать новый вид начисления «Аренда автомобиля» с кодом вида дохода 2400.

Начисление арендной платы производится документом «Начисление суммой»:

Начисления производятся на ежемесячной основе, в последний день месяца:

По условию договора аренды, выплата вознаграждения производится не позднее семи календарных дней с момента окончания месяца, за который полагается перечисление дохода. Оформляется выплата документом «Межрасчетная выплата», если выплата производится авансом и «Выплата заработной платы» при пост оплате. В нашем примере мы используем второй вариант:

Итого за первый квартал 2023 года было выплачено:

При этом, как мы видим, выплата за март 2023 года была фактически осуществлена в апреле, т.е. во втором квартале. О том, как это отразится в отчете 6-НДФЛ расскажем в следующем разделе публикации.

Заполняем расчет 6-НДФЛ за первый квартал 2023 года. Раздел 1 отражает сумму налога, удержанную у физического лица за последние три месяца и выглядит следующим образом:

Раздел 2 отражает общую сумму дохода, фактически полученного в первом квартале, т.е. выплаты за январь и февраль 2023 года, а также сумму налога, начисленную и удержанную с этих сумм.

Условие о предмете договора аренды

Под предметом договора понимают его суть, основной смысл.

Для договора аренды квартиры предмет договора — это действия арендодателя по передаче конкретной квартиры во временное владение и пользование арендатора, а также действия арендатора по внесению арендной платы за жилье.

Как описать в договоре квартиру, которая сдается в аренду

Из договора должно быть однозначно понятно, какую именно квартиру передают в аренду. Для этого нужно привести ее индивидуальные характеристики — их можно найти в выписке из ЕГРН.

Обычно для точной идентификации квартиры достаточно указать:

• ее кадастровый номер,
• адрес,
• площадь — общую и жилую.

Однако стороны обычно не ограничиваются только этими сведениями о квартире.

Как правило, в контракте приводят подробное описание и технические характеристики жилья. Это могут быть любые сведения, которые стороны считают важными — от количества комнат и этажа дома, на котором расположена квартира, до указания года последнего проведенного косметического или капитального ремонта, описания напольного покрытия и остекления балкона.

Нередко в договоре приводят точную площадь кухни, балкона или лоджии, прихожей, санузла, указывают его тип (раздельный или совмещенный).

Также в договоре или акте приема-передачи квартиры, который идет как приложение к договору аренды, часто приводят список оборудования, установленного в квартире. Например: система нагрева полов, натяжные потолки, кондиционер, душевая кабина, бойлер для нагрева воды.

Как написать о правах арендодателя на квартиру

В договоре аренды следует четко обозначить, что квартира принадлежит арендодателю на праве собственности. Ведь по закону право сдачи в аренду любого имущества, включая недвижимость, принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).

Здесь же рекомендуем указать основание, по которому арендодатель получил право собственности на жилье. Это может быть, например, договор купли-продажи квартиры, договор приватизации, свидетельство о праве на наследство.

Далее приведите дату и номер записи в ЕГРН о возникновении права собственности на квартиру у арендодателя, а также дату и номер выписки из ЕГРН, которая это подтверждает.

Выписку следует непременно заказать в Росреестре до оформления договора аренды — даже если у вас есть свидетельство о праве собственности на квартиру. Выписка содержит актуальные характеристики квартиры, а также подтверждает право собственности на нее.

Советуем получить выписку в дату, как можно более близкую к дате заключения договора. Это позволит арендатору убедиться в актуальности сведений, которые указываются в выписке. Выписку из ЕГРН можно сделать приложением к договору аренды квартиры с юридическим лицом.

Особенности договора аренды квартиры юридическим лицом у самозанятого

Под самозанятым мы понимаем обычного гражданина, который не зарегистрирован в качестве ИП и применяет специальный налоговый режим — налог на профессиональный доход (НПД).

Правовое положение самозанятых граждан регулирует Федеральный закон «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима “Налог на профессиональный доход”» от 27.11.2018 № 422-ФЗ.

Самозанятый регистрируется в специальном мобильном приложении «Мой налог» и платит НПД с дохода от использования своего имущества, то есть с дохода от сдачи квартиры в аренду. Ставка налога — 6%, т. к. арендатором квартиры является компания.

Если самозанятый сдает в аренду квартиру юридическому лицу, в договор включают следующие положения (условия):

• о наличии у арендодателя статуса самозанятого без регистрации в качестве ИП;
• об обязанности арендодателя подтвердить наличие у него статуса самозанятого перед заключением договора или в день его заключения — для этого самозанятый может представить арендатору справку о постановке на учет в качестве налогоплательщика НПД;
• об обязанности арендодателя в кратчайшие сроки сообщить арендатору об утрате статуса самозанятого — для этого самозанятый может представить арендатору справку о снятии с учета в качестве налогоплательщика НПД.

Скачайте образец аренды квартиры юрлицом у самозанятого в системе «КонсультантПлюс», оформив пробный доступ к системе бесплатно.

Кроме того, в договор аренды можно включить положения, которые непосредственно касаются уплаты арендодателем налога на профессиональный доход по ставке 6%.

Этот налог ему надо платить с арендной платы, полученной от арендатора, а также с суммы оплаты за некоторые коммунальные услуги, расходы на которые арендатор возмещает помимо арендной платы.

Речь идет о суммах только за те коммунальные услуги, плата за которые не зависит от их фактического потребления арендатором и не фиксируется на основании показаний индивидуальных приборов учета. Они признаются доходом, подлежащим обложению налогом на профессиональный доход. А вот с услуг, которые считаются по показаниям индивидуальных приборов учета, этот налог платить не надо (письмо Минфина России от 10.11.2020 № 03-11-11/98001).

Договор аренды с физическим лицом – образец, форма, права и обязанности сторон

Если стороной аренды является юридическое лицо, такой договор всегда заключается в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Положения ст. 606 ГК РФ позволяют выделить основные права и обязанности сторон по сделке:

Эти общие положения должны быть прописаны в договоре в императивном порядке. В противном случае, если возникнет спор, суды могут не признать сделку как арендную (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.03.2009 № Ф04-1674/2009(2905-А70-16) по делу № А70-4551/2008).

Более подробное содержание контракта между юридическим лицом и физическим отражено в образце договора аренды с физлицом, который можно скачать в разделе “Документы и бланки” в начале статьи. Он же может послужить и как образец договора аренды имущества между физическими лицами, т. к. составляется по аналогичным правилам, только вместо реквизитов юридического лица в его текст включаются данные физического.

2. Факторы, влияющие на арендную плату

Как определить, сколько стоит аренда конкретного нежилого помещения? На это влияет целый ряд факторов.

Арендная плата — это платеж, взимаемый арендодателем с арендатора за использование помещения.

Разберем основные факторы подробнее:

• Место расположения. Центральные и проходные места стоят дороже.
• Техническое состояние. Степень износа помещения влияет на арендную ставку.
• Назначение помещения. Склад стоит дешевле, чем офис или магазин.
• Использование земельного участка тоже влияет на цену.

То есть у каждого конкретного объекта будет своя рыночная стоимость аренды. При подписании договора аренды стороны ориентируются на сложившиеся в данном районе расценки за 1 кв. м в месяц.

Структура договора аренды квартиры с юридическим лицом (образец)

Договор аренды квартиры с юридическим лицом не имеет особенностей в плане структурирования. Стороны могут определить структуру договора по своему усмотрению, поскольку на законодательном уровне она не утверждена.

Как правило, договор аренды квартиры с юрлицом имеет такую структуру:

• название с указанием номера — например, «Договор аренды квартиры № 32» / «Договор аренды жилого помещения (квартиры) № 32»;
• место и дата составления — например, « Москва», «13 ноября 2023 года»;
• шапка договора;
• основное содержание договора;
• данные арендодателя и арендатора — Ф.И.О., наименования, паспортные данные, адреса, ОГРН, ИНН, контактные данные (телефоны, факсы, адреса электронной почты) и банковские реквизиты (счета);
• подписи сторон (с расшифровкой).

Шапка договора аренды квартиры с юрлицом

В шапке договора приводят краткие сведения о его сторонах — арендодателе и арендаторе.

В шапке договора аренды квартиры между юридическими лицами для арендодателя и арендатора обычно указывают:

• наименование компании;
• лицо, которое заключает договор от ее имени (Ф.И.О., должность);
• документ, на основании которого это лицо действует от имени компании, — устав, доверенность и т. д.

Скачайте образец договора аренды квартиры между юрлицами в системе «КонсультантПлюс» бесплатно, получив пробный доступ по ссылке.

Если физлицо или самозанятый сдает в аренду квартиру юридическому лицу, для арендатора-компании указывают перечисленные выше сведения, а для арендодателя — только Ф.И.О.

Когда от имени физлица или самозанятого договор оформляет представитель, потребуется также указать его Ф.И.О. и данные (название, реквизиты) документа, на основании которого он уполномочен заключать договор.

Основное содержание договора аренды квартиры с юридическим лицом

Это самая важная часть контракта, в которой стороны прописывают все условия сделки — от характеристик квартиры, которую сдают в аренду, и срока аренды до условий расторжения договора.

Составляя договор аренды квартиры юридическим лицом для проживания сотрудников, стороны должны точно соблюдать положения параграфа 1 главы 34 ГК РФ про общие положения об аренде. Если кодекс разрешает установить условие по усмотрению сторон, стороны формулируют его так, как считают нужным.

Обычно для удобства основную часть договора разбивают на смысловые части — разделы. Так, договор аренды квартиры с юрлицом может содержать следующие разделы:

• предмет договора;
• срок договора;
• арендная плата и расчеты по договору;
• права и обязанности сторон;
• порядок передачи и возврата квартиры;
• ответственность сторон;
• порядок изменения, прекращения и досрочного расторжения договора;
• разрешение споров;
• заключительные положения.

Приложения к договору аренды квартиры с юрлицом

Договор может иметь приложения в виде:

• выписки из ЕГРН,
• копии паспорта арендодателя — физлица или самозанятого,
• акта приема-передачи квартиры,
• акта возврата квартиры.

Список прилагаемых к договору документов надо указать в самом договоре.