Профессиональный осмотр квартиры в новостройке перед подписанием договора купли продажи

Согласно п.1 ст.393 ГК РК договор считается заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным его условиям.

Объект покупки – квартира. Вышеуказанная норма устанавливает, что в договоре купли-продажи в обязательном порядке должны быть указаны данные, характеристики, позволяющие точно идентифицировать недвижимое имущество. Это местонахождение квартиры, кадастровый номер, общая площадь недвижимого имущества, в том числе отдельно размер жилой площади.

Если мы говорим о договорах долевого участия, то указанных существенных условий недостаточно, т.к. долевое строительство регулируется отдельными положениями соответствующего Закона РК.

Если таких данных в уже подписанном договоре нет и невозможно идентифицировать недвижимое имущество, то стороны еще могут заключить дополнительное соглашение, в котором такие характеристики прописать.

Цена и дополнительные платежи. Цена договора также является существенным условием. Если стороны договора являются резидентами Казахстана, то цена должна быть указана в тенге. Если же хотя бы одной из сторон является нерезидент, то цену можно указать в иностранной валюте на усмотрение сторон.

Право собственности покупателя на квартиру по договору купли-продажи возникает только после государственной регистрации сделки в уполномоченном органе, поэтому в договоре купли-продажи следует указать, кто будет оплачивать регистрационный сбор.

Сроки. Следует также указать срок исполнения обязанности продавца по передаче квартиры, а также условия и обязательства в случае изменения сроков.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п.1 ст.386 ГК РК). Это означает, что с момента заключения договора положения, указанные в нем, становятся обязательными как для продавца, так и для покупателя. Соответственно покупатель должен до подписания договора оценить все риски, связанные с заключением договора и предусмотреть главные и обязательные пункты для него.

При этом, если договор требует обязательной регистрации, то такой договор считается заключенным с момента его регистрации. Это относится к договорам купли-продажи любого недвижимого имущества, а также к договорам долевого участия в строительстве (п.1 ст.11 Закона РК «О долевом участии в жилищном строительстве»).

! Обратите внимание на порядок определения срока передачи квартиры покупателю.

Оформление договора купли-продажи квартиры у нотариуса

В случаях, предусмотренных законом, при оформлении договора купли-продажи квартиры обязательно его заверение в нотариальном порядке (ч. 1 ст. 42, п. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ):

• продается доля в праве собственности на квартиру;
• собственником недвижимости является лицо, не достигшее 18-летнего возраста, лишенное или ограниченное в дееспособности.

Стороны по взаимному согласию могут оформить сделку купли-продажи квартиры у нотариуса. Это является дополнительным гарантом чистоты сделки, поскольку нотариус проверит документы, проконсультирует по интересующим вопросам, составит договор, в котором предусмотрит все нюансы.

Надо знать: как рассчитать долю в квартире

Рассмотрим наиболее распространенные варианты расчета при продаже недвижимости в РБ

Расчет наличными до подписания договора купли-продажи квартиры.

Распространенный вид расчета. Стороны встречаются перед сделкой и самостоятельно проверяют, пересчитывают и запаковывают всю сумму за продажу квартиры в конверт или специальный пакет. Если сделка происходит с участием агентства, все вопросы по проверке, пересчету, упаковке берет на себя агентство. На этом этапе деньги остаются у покупателя. Далее приезжаете на удостоверение сделки к нотариусу. Стороны подписывают договор, тут же передаете пакет с деньгами. В договоре указываете что расчет произведен перед сделкой. В договор желательно включить абзац, о передаче квартиры покупателю, так будет лучше для всех сторон.

Безналичный расчет перед подписанием договора купли-продажи квартиры.

То же самое, как и с наличным расчетом. Правда тут будет желательно, участие агентства, которое перед сделкой подготовит необходимые документы и покажет их нотариусу, согласуют заранее сроки выписки, выселения и другие важные вопросы. Это необходимо что бы не получилось так – деньги уже переведены, а квартира не может быть продана. Покупатель переводит деньги на счет продавца. Далее стороны встречаются у нотариуса, регистратора подписывают договор. Подписывается акт приема-передачи квартиры. Покупатель отдает договор купли-продажи квартиры на регистрацию.

Расчет наличными после удостоверения договора купли-продажи.

Покупатель с продавцом подписывают договор купли-продажи квартиры. В договоре указывается что расчет за квартиру должен произойти в течении 1-2 дней с момента подписания договора у нотариуса. Продавец на этом этапе может быть спокоен, так как право собственности у покупателя возникает только после окончательного расчета, подписания акта приема-передачи квартиры и регистрации договора в агентстве по государственной регистрации. Далее стороны едут в банк. Происходит расчет между сторонами. Продавец сдает валюту, покупатель покупает. Не забывайте заранее оговаривать кто будет оплачивать расходы по конвертации. Суммы при самостоятельной конвертации могут превышать 1000 у.е. Своим клиентам я организую наиболее выгодные условия конверсии. Скажем со 100000$ стороны заплатят примерно по 50$ за конверсию, при продаже через агентство. После расчетов продавец с покупателем подписывают передаточный акт на квартиру. Если в договоре купли-продажи квартиры прописано, что право подачи заявления на регистрацию предоставляется покупателю, он без продавца, с актом приемки квартиры, отдает документы на государственную регистрацию.

Смешанная форма расчета: наличные плюс безналичная – кредит банка.

Данная форма чаще всего используется если покупатель берет кредит на покупку недвижимости.При этой форме первая часть суммы передается наличными перед подписанием договора купли-продажи. Вторая часть суммы должна быть перечислена на расчетный счет продавца. Номер счета указывается в договоре купли-продажи, как и срок в течение которого деньги должны быть перечислены на р/с продавца. В договоре купли-продажи указывается крайняя дата подписания акта приема-передачи квартиры. Если не успели подписать до указанной даты акт, придется вносить изменения в договор купли-продажи. Это дополнительные расходы и не малые. Вообще в сделках, где используется кредит банка крайне желательно участие агентства недвижимости. Слишком много нюансов, слишком велика цена ошибки. Итак, вторая часть суммы за квартиру перечислена. Осталось всего ничего – снять белорусские рубли со счета и конвертировать рубли в валюту. За снятие денег со счета большинство банков берет процент, плюс конвертация. Грамотный риэлтер подберет банк, где потери за снятие будут минимальны, плюс как я писал выше, для своих клиентов мы организуем наиболее выгодные условия конверсии, а главное контролируем сторонами взятые на себя обязательства по взаиморасчетам. Только в агентстве продавец может быть уверен, что покупатель в полной мере выполнит взятые на себя условия по конвертации. Итак, окончательный расчет произведен. Стороны подписывают акт приема-передачи квартиры и покупатель один или с продавцом отдает документы на регистрацию.

Кто оплачивает госпошлину при продаже квартиры.

Госпошлину за квартиру может оплачивать как покупатель так и продавец, стороны сами принимают решение кто будет производить оплату, это отражается в договоре купли-продажи. По сложившейся практике госпошлину за удостоверение договора купли-продажи, как правило стороны оплачивают в равных долях.

Продажа квартиры в Минске может быть комфортной и своевременной.

Риэлтер Сурма Виталий

Документы, необходимые для договора купли-продажи квартиры

Для подготовки сделки купли-продажи квартиры сторонам потребуются следующие документы:

• паспорта продавца и покупателя, чтобы внести их данные в договор;
• правоустанавливающий документ, на основании которого у продавца возникло право собственности на квартиру (например, договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство на наследство и т. д.), для указания его реквизитов;
• выписка из Единого государственного реестра объектов недвижимости (ЕГРН), взятая непосредственно перед совершением сделки. Она позволит проверить, что квартира действительно принадлежит продавцу;
• справка о прописанных, чтобы удостовериться, что жильцы снялись с регистрационного учета, либо указать в договоре, в какой срок они обязуются выписаться;
• справка о задолженности по коммунальным услугам, чтобы убедиться в отсутствии долгов или прописать в договоре порядок и сроки их погашения;
• согласие на совершение сделки купли-продажи супруга, оформленное в письменном виде. Документ рекомендуем покупателю оставить у себя;
• разрешение опеки, для указания его реквизитов (когда необходимо для сделки);
• доказательства направления долевым сособственникам предложения о покупке или их письменный отказ.

Надо знать: сколько времени действует выписка из ЕГРН

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры возможно в следующих случаях:

• при взаимном согласии сторон. Если по каким-либо причинам продавец и покупатель утратили интерес к купле-продаже, им требуется составить соглашение о расторжении договора и возвратить друг другу все полученное по сделке (уплаченные денежные средства, ключи от квартиры и т. п.). Если документы уже сданы на госрегистрацию, но переход права еще не зафиксирован Росреестром, потребуется подать заявление о прекращении госрегистрации. При фиксации перехода права в Росреестр подается соглашение о расторжении;
• по инициативе одной стороны. При грубом нарушении продавцом или покупателем условий купли-продажи (например, неоплата стоимости квартиры или отказ передать жилое помещение с ключами) недовольная сторона может потребовать расторжения. Если допустившая нарушения сторона откажется сделать это добровольно, потребуется обращаться с иском в суд.

Договор купли продажи квартиры (ДКП)

Договор купли продажи квартиры является письменным подтверждением сделки между настоящим собственником (или собственниками) жилья и его будущими владельцами, то есть покупателями. Именно на основании данного документа для участников договора возникают 2 важных последствия: переход права собственности на квартиру к покупателю и получение денег за проданный объект продавцом.

Совершенно не важно, какое именно жилье становится объектом отчуждения: маленькая студия или шикарные апартаменты, в панельном доме или кирпичном, в высотке или малоэтажке, в новостройке или доме еще советской постройки – в любом случае продавцу и покупателю необходимо будет заполнить и подписать бланк договора купли продажи квартиры в нескольких экземплярах.

Пример заключения договора купли продажи квартиры

Итак, если вы решили продать или купить квартиру, то алгоритм ваших действий должен быть следующим:

1. Найти покупателя на квартиру (или же найти необходимую для покупки квартиру). Сделать это можно самостоятельно, благо сегодня существует множество ресурсов по вариантам купле-продажи недвижимости, либо заключив соответствующий договор с риэлтором.
2. Если квартира дождалась своего покупателя, а покупатель нашел нужное ему жилье, то следует приступать к сбору документов. На долю продавца выпадает основная часть – это все правоустанавливающие бумаги на недвижимость, разрешения с органов опеки, согласие других собственников и супруга, документы с БТИ, выписки из лицевого счета и домовой книги и пр. Стоит учесть, что некоторые документы имеют срок действия всего 1 месяц, поэтому затягивать со сбором бумаг и оформлением сделки не стоит. От покупателя требуется приложить усилия только в случае покупки жилья в ипотеку – именно в этом случае он собирает справки о доходах и оформляет заем в банке.
3. Составить и подписать договора купли продажи. За помощью можно обратиться к юристу или нотариусу либо использовать договор купли продажи квартиры, образец которого представлен в сервисе FreshDoc.
4. Пройти процедуру гос.регистрации. Сам договор теперь не регистрируется, регистрации подлежит лишь право собственности, но для этого все равно требуется подписать договор как минимум в 3 экземплярах: по одному экземпляру остается у продавца и покупателя, а третий передается регистратору.
5. Составить передаточный акт на недвижимость, получить от покупателя остаток денежных средства, вручить ему ключи и прочие документы (например, инструкции по эксплуатации какой-либо техники и т.п.).

Регистрация договора купли продажи на квартиру

Подробнее остановимся на таком моменте, как регистрация сделки по купле-продаже недвижимости. Как уже было обозначено выше, сам ДКП регистрировать теперь не нужно, а нужно зарегистрировать переход права собственности на квартиру от старого владельца к новому. Для этого необходимо подготовить такие документы, как:

• заявление для регистрации права собственности на объект недвижимости;
• договор о купле-продаже в 3 экземплярах;
• имеющиеся доверенности, согласия и разрешения на сделку;
• квитанция, подтверждающая факт оплаты гос.пошлины за регистрацию.

Собранный пакет документов следует направить в Росреестр лично, почтовым или электронным отправлением, либо же обратиться в любой многофункциональный центр в вашем регионе. В течение 10 дней с момента получения регистратором заявления и документов производится регистрация, после чего выдается выписка из единого реестра на недвижимость (раньше выдаче подлежало само свидетельство о праве собственности, сегодня его уже не выдают).

Если заявление о регистрации будет подано в неверном формате, в пакете документов будет чего-то не хватать или же у регистратора будут сомнения в подлинности данных, то процедура может быть остановлена либо заявитель получит уведомление об отказе в регистрации.

В сервисе можно скачать договор купли продажи квартиры вместе со всеми необходимыми приложениями.

Пункты, на которые следует обратить внимание в договоре покупки

Договор купли-продажи квартиры имеет стандартное наполнение и состоит из нескольких пунктов:

1. Описание объекта. Договор должен содержать подробное описание квартиры, включая ее расположение в доме (номер квартиры, подъезд, этаж), общую площадь, количество комнат, санузлов, а также другие характеристики (например, наличие балкона или лоджии). Это позволяет избежать недопонимания и споров по поводу характеристик квартиры.
2. Цена и условия оплаты. В договоре должна быть зафиксирована итоговая стоимость квартиры, а также условия оплаты. В нем определяются сроки и порядок оплаты, возможные штрафы за задержку оплаты, а также какие расходы несет покупатель (например, налоги, комиссии).
3. Сроки строительства и сдачи объекта. В договоре должны быть прописаны сроки завершения строительства и сдачи объекта. Это только дата окончания строительства, но и сроки предоставления ключей и возможные штрафы за нарушение сроков со стороны застройщика.
4. Гарантии и обязательства застройщика. Договор должен содержать обязательства застройщика по качеству строительства, включая гарантии на отделочные работы, инженерные коммуникации и другие элементы конструкции.
5. Права и обязанности покупателя. В договоре также должны быть указаны права и обязанности покупателя. Этот пункт включает порядок приемки квартиры, обязанности по оплате коммунальных услуг, а также другие права и обязанности в зависимости от требований продавца.
6. Другие условия и положения: В договор могут быть включены другие важные условия, такие как право собственности на квартиру, условия перехода прав собственности, возможные ограничения по использованию квартиры (например, для проживания или коммерческой деятельности).

При заключении договора важно внимательно ознакомиться со всеми пунктами

Образец договора купли-продажи квартиры

В договоре купли-продажи должны быть следующие пункты:

1. Предмет договора (описание квартиры).
2. Источник оплаты приобретаемой квартиры.
3. Порядок расчетов между сторонами.
4. Права и обязанности сторон.
5. Срок действия договора и иные условия.

Важно, чтобы договор был составлен четко и понятно для обеих сторон, чтобы избежать недопониманий и споров в будущем. Типовой образец договора доступен по ссылке.

Что нужно знать о квартире перед ее осмотром

Перед началом осмотра нужно изучить документацию по ней:

• техпаспорт
  • выдается БТИ собственнику, и позволяет установить основные данные о квартире:
    • фактическую площадь квартиры в целом и каждого ее помещения, включая технические, отдельно,
    • утвержденную планировку квартиры,
    • согласованное количество и фактическое наличие окон и балконов;
• паспорта на оборудование, установленное в квартире:
  • бойлер,
  • газовую или электроплиту,
  • колонку;
• паспорта на установленные приборы учета – счетчики на воду, свет, газ.

Не лишним будет изучить информацию о жилом доме в целом. Получить ее можно в управляющей компании, ЖЭС, председателя ТСЖ или ЖСПК. Особое внимание при этом следует уделить:

• дате ввода дома в эксплуатацию;
• дате проведения последнего капитального ремонта дома;
• актам проверки технического состояния системы отопления, газовой сети, сети электро- водоснабжения и водоотведения.