Нужно или нет регистрировать договор аренды помещения арендатору у нотариуса

Бывают случаи, когда Росреестр отказывается принимать документы или приостанавливает регистрацию. Вот почему так бывает:

Росреестр приостанавливает регистрацию, потому что арендодатель запретил регистрацию действий с его имуществом без своего личного участия

Собственник отзывает заявление о невозможности регистрации. Для этого ему нужно подать заявление в Росреестр

Росреестр прислал уведомление о приостановке государственной регистрации

Ознакомиться с причинами приостановки. Устранить недочеты в трехмесячный срок

Не получается исправить недочеты в документах за три месяца

Подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев и спокойно исправлять недочеты

Если Росреестр приостановит регистрацию или откажет, сотрудники ведомства сообщат электронным письмом, позвонят или отправят смс. Какой способ выберет Росреестр, предугадать сложно, в разных регионах сотрудники действуют по-разному. Поэтому лучше сходить за бумажным уведомлением с причинами отказа или приостановки регистрации в МФЦ.

Что делать, если одна из сторон хочет изменить договор

Чаще всего такие вопросы касаются оплаты, например в случае роста цен на недвижимость. Тут все зависит от того, как стороны изначально прописали все условия в договоре. По общему правилу, все изменения вносятся с согласия обеих сторон, если договор не предусматривает иное.

• Если в договоре вообще не предусмотрено изменение арендной платы, то на ее изменение потребуется согласие арендатора. Расторгнуть договор в случае отказа арендодатель не может, если это право не прописано в договоре.
• Если в договоре прописана обязательная индексация арендной платы, то арендодатель имеет право повышать цену на аренду, но только в рамках общего роста цен.
• Если в договоре прописано условие одностороннего изменения цены, то арендодатель может менять размер платы за помещение, когда сочтет нужным, но не чаще раза в год, а арендатор будет вынужден согласиться с новым размером платежей.

Бесплатный тариф, защита от блокировок, вывод прибыли на личную карту без ограничений и специальные условия для маркетплейсов

Зачем регистрировать договор аренды

Ст. 651 Гражданского кодекса РФ: договор аренды на срок от года подлежит регистрации

По закону договоры аренды со сроком больше двенадцати месяцев нужно регистрировать в Росреестре, и договор считается заключенным именно с момента регистрации. При этом нигде не прописаны сроки, в которые нужно уложиться с регистрацией. Можно прийти в Росреестр даже через год после заключения договора, и никто за это не оштрафует.

Но не стоит думать, что раз сроков нет, то можно тянуть с регистрацией. Незарегистрированный договор описывает права и обязанности арендатора и арендодателя — они все равно обязаны исполнять все, что прописано в договоре. Если у них возникнет спор, суд рассмотрит такой договор. Но стоит в деле появиться третьим лицам, договор не поможет.

Третьи лица — это не кто-то абстрактный. Это новый собственник помещения, налоговая и лицензирующие органы. Если снять помещение по незарегистрированному договору:

новый собственник помещения может потребовать от арендатора съехать;

налоговая не разрешит арендатору учесть арендные платежи в расходах и уменьшить налоговую базу при расчете налога на прибыль;

лицензирующий орган не выдаст лицензию на работу в чужом помещении — не получится открыть салон красоты или магазин с алкогольным отделом.

Ст. 617 ГК РФ: если договор зарегистрирован, он действует даже при смене сторон

Собственник может продать помещение или умереть. С юридической точки зрения для нового владельца — покупателя или наследника — незарегистрированный договор аренды не существует. Раз о договоре нет записи в Едином государственном реестре недвижимости и права арендатора нигде не отражены, то и соблюдать такой договор новому собственнику не нужно.

Новый собственник может попросить арендатора съехать или предложить новый договор с другими условиями — например, поднять цену в десять раз.

Предприниматель снял у государства склад на несколько лет. Он заключил долгосрочный договор с городскими властями, но не зарегистрировал его. Через три года это помещение выкупил другой предприниматель, который ничего не знал об арендаторе.

Новый собственник обратился в суд, чтобы освободить свое помещение. Суд встал на его сторону: новый владелец ничего не знал об аренде при покупке склада, значит, не обязан соблюдать этот договор. Арендатора выселили.

История из информационного письма Высшего арбитражного суда

Юридическая поддержка вашего бизнеса по подписке. Безлимитные консультации, составление договоров, досудебных претензий, защита интересов в суде. От 8990 рублей в месяц

Узнать больше

Не получится сказать новому владельцу или налоговой: «Мы не успели зарегистрировать договор». Это никого не волнует.

Что делать, если регистрация приостановлена

Росреестр вправе приостановить регистрацию. В уведомлении, которое получит заявитель, указываются причины. Изучите их и исправьте в трехмесячный срок. Не получается исправить за 3 месяца, подайте заявление о продлении срока до 6 месяцев.

Скачать шаблон заявления

Скачать образец заполнения заявления: нежилая недвижимость