Можно ли выселить заемщика если он не прописан в кварти

Федеральный номер для других регионов России

Если ваш вопрос объемный и его лучше задать в письменном виде, то в конце статьи есть специальная форма, куда вы можете его написать и мы передадим ваш вопрос юристу, специализирующемуся именно на вашей проблеме. Пишите! Мы поможем решить вашу юридическую проблему.

Автор статьи:

Анна Максименко

Как повысить шансы на выигрыш в суде о выселении

Основной совет – тщательно подготовьте доказательную базу. То есть документы, которые подтверждают ваше право собственности на квартиру и незаконность проживания в ней бывшего владельца и членов его семьи.

Итак, вам потребуется представить суду:

1. копию договора, по которому вы приобрели квартиру, а также акт приема-передачи квартиры. Это может быть “обычный” договор купли-продажи, договор купли-продажи, заключенный вами по итогам торгов или другой договор (например, дарения).
2. выписку из ЕГРН, которая подтверждает ваше право собственности на квартиру,
3. выписку из домовой книги, карточку учета или другой документ, который подтверждает, что прежний собственник и члены его семьи имеют регистрацию в вашей квартире. Тут речь идет только о выписке или карточке, которую вы получили после покупки квартиры. Они должны указывать, что прежний собственник и его родственники зарегистрированы в квартире с даты, которая предшествовала заключению вами договора.
4. документы, которые вам выдали в полиции (если вы обращались туда и требовали выселить бывшего собственника и членов его семьи из квартиры). Это, например, заявление о выселении, постановление об отказе в возбуждении уголовного дела.
5. документы, которые подтверждают незаконность проживания бывшего собственника и членов его семьи в вашей квартире (если такие документы у вас имеются).

Например, акт наложения ареста на квартиру, которую вы купили на торгах. Он может устанавливать режим хранения арестованного имущества без права пользования. Хотя фактически бывший собственник и его родственники в ней живут.

Каковы шансы выиграть в суде о выселении бывшего собственника

Шансы выселить из вашей квартиры бывшего владельца (продавца или прежнего собственника) и членов его семьи высокие. При условии, что:

• вы стали ее собственником по законной сделке,
• вы не разрешали прежнему владельцу и членам его семьи пользоваться квартирой после того, как зарегистрировали права на нее,
• бывший собственник и члены его семьи не имеют законных прав проживать в вашей квартире.

Чтобы суд принял решение в вашу пользу, вам придется доказать следующее:

1. Вы получили право собственности на квартиру по сделке, которая соответствует закону. Эту сделку никто не оспаривал и не признавал недействительной.
2. Бывший собственник квартиры – это посторонний человек, он не член вашей семьи и никогда им не был. Члены его семьи для вас – тоже чужие люди.
3. Вы не заключали с прежним собственником и членами его семьи никаких соглашений о том, что они вправе пользоваться квартирой после ее продажи вам.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ. Гражданин купил квартиру с публичных торгов, заключил договор купли-продажи с Территориальным управлением Росимущества и зарегистрировал свое право собственности, как полагается. Но в квартире остались проживать и сохранили регистрацию бывший собственник и члены его семьи. Покупатель смог добиться их выселения и снятия с учета. Суд решил, что проживание этих людей нарушает его права как собственника жилья. Бывший собственник подал встречный иск и пытался доказать, что договор купли-продажи является недействительным. Но это ему не удалось (Апелляционное определение Московского городского суда по делу N 33-418766/2020).

Как выписать человека из квартиры без его согласия

Принудительное снятие с регистрационного учета, как уже было сказано выше, возможно через суд. Для этого собственник квартиры должен подать соответствующий иск в районный суд по месту нахождения квартиры. Юристы рекомендуют предварительно направить уведомление человеку, которого планируют снять с регистрационного учета. Сделать это лучше с помощью заказного письма, направив его по месту регистрации и по известному фактическому адресу. Хотя закон не требует предупреждать человека, но лучше все-таки это сделать — иначе процесс снятия с регистрации через суд может затянуться на неопределенный срок.

К самому иску нужно приложить следующие документы:

• документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
• документы, подтверждающие, что ответчик утратил право пользования квартирой (например, в случае развода — свидетельство о расторжении брака);
• подтверждение того, что вы письменно уведомили ответчика о том, что он должен выселиться из спорной квартиры. Таким документом может быть почтовое уведомление о вручении либо отметка ответчика о получении такого письма;
• подтверждение того, что ответчик не платит коммунальные платежи, не получает почту, фактически не живет в квартире. Можно пригласить свидетелей и принести на судебные заседания письма, адресованные ответчику, но не полученные им;
• квитанцию об оплате госпошлины. При подаче иска о выселении ее размер составляет 300 руб.;
• документы, подтверждающие, что вы направили копию иска и приложенных к нему документов ответчику и иным лицам, участвующим в деле (если они есть). Таким документом обычно выступает почтовое уведомление о вручении.

«В делах о выселении всегда участвует прокурор. После того как суд привлечет прокурора к участию в деле, вы должны будете направлять процессуальные документы до судебного заседания не только ответчику, но и прокурору. На иски о выселении не распространяется срок исковой давности. Это значит, что иск о выселении можно подать в любое время после того, как вы узнали об основаниях для выселения», — отметила Анастасия Хантимирова.

После этого будет назначено судебное заседание. Получив положительное судебное решение, его нужно отнести в МФЦ или МВД, где человека снимут с регистрационного учета. По словам юристов, в среднем такие дела длятся с момента подачи иска от двух месяцев до полугода. Длительность рассмотрения дела зависит от активности ответчика по делу. Например, если ответчик переехал и его невозможно разыскать, то суд может отложить рассмотрение дела до тех пор, пока не получит хотя бы какие-то контактные данные ответчика.

Когда суд может отказать в иске о выселении продавца из проданной квартиры

Обращаясь в суд, учитывайте, что при определенных обстоятельствах он может принять решение в пользу бывшего собственника квартиры. Это возможно, если:

1. Суд признал недействительным договор купли-продажи или другой договор, по которому вы получили право собственности на квартиру.

Например, ответчик может подать встречный иск и потребовать признать недействительным договор, который заключил с вами. Если суд признает его недействительным, вам откажут в выселении бывшего собственника из квартиры.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ. Такая ситуация имела место быть в одном деле, рассмотренном Мосгорсудом. Бывшие собственники квартиры подали встречный иск к новому владельцу, который требовал их выселения. Они указали, что заключая сделку, не могли понимать значение своих действий и руководить ими, не получили деньги от продажи квартиры, перестали владеть квартирой – своим единственным жильем – вопреки их воле. Суд встал на сторону ответчиков и отказался выселять их из квартиры. Более того, обязал нового собственника вернуть квартиру ответчикам (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.11.2019 по делу N 33-52334/2019).

2. Суд признал недействительным договор купли-продажи квартиры, который вы заключили по результатам торгов.

Обычно до этого бывший собственник квартиры успешно оспаривает через суд сами торги, с которых вам была продана квартира. А уже потом просит признать недействительным договор, который вы заключили как их победитель.

Если суд примет решение в пользу бывшего собственника, то вернет ему квартиру, восстановив его право собственности. А вы “автоматически” перестаете быть собственником. А значит, не имеете права требовать выселения прежнего владельца.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ. Подобное дело было рассмотрено Мосгорсудом – смотрите Апелляционное определение от 02.12.2019 по делу N 33-45054/2019.

3. Вы заключали с прежним собственником и членами его семьи соглашение, по которому разрешили им пользоваться квартирой.

На практике такое, конечно, встречается редко. Но теоретически, если вы подписали такое соглашение с ответчиками, суд однозначно займет их сторону.

4. Члены семьи бывшего собственника квартиры имеют право проживать в ней на основании закона.

Тут речь чаще всего идет о несовершеннолетних детях, которых родитель – бывший собственник квартиры – зарегистрировал в ней по месту жительства с рождения. Если они проживают в квартире и не имеют прав на другое жилье, велика вероятность, что суд откажется выселить их из квартиры, пусть она теперь и ваша.

Дополнительным доводом не в вашу пользу может быть то, что у второго родителя (например, бывшей жены ответчика) нет денег купить другую квартиру и выехать из вашей. В таком случае суд может посчитать, что заключенная вами сделка нарушает права и интересы детей. Тем более если, заключая договор, вы уже знали, что несовершеннолетние дети живут в квартире.

Порядок выселения из жилого помещения в судебном порядке

По желанию любой из сторон договор социального найма может быть расторгнут в судебном порядке. Рассмотрим наиболее распространенные случаи обращения в суд, когда требуется выселение из квартиры гражданина.

• Выселение прописанного гражданина

Отметим сразу, что регистрация по месту жительства не дает гражданину прав на конкретное жилое помещение, она лишь является подтверждением законности проживания его в нем. Принудительное снятие с регистрационного учета любого жильца может быть выполнено:

• только собственником жилья;
• только на основании судебного решения.

Исковое заявление на выселение в этом случае будет подаваться на признание выселяемого жильца утратившим право проживать в данной квартире. При этом, истцу необходимо предоставить неопровержимые доказательства того, что имеются действительно веские основания для лишения гражданина такого права.

• Выселение не прописанного гражданина

Если человек проживает в квартире без регистрации, не связан с проживающими в ней людьми родственными связями, то никаких законных прав находиться в ней он не имеет. В такой ситуации, при нежелании квартиранта добровольно покинуть жилое помещение, собственник вправе прибегнуть к помощи полиции. Если речь идет о договоре найма, то расторгнуть его можно только через суд, если срок его действия не истек.

• Выселение супруга – не собственника жилья.

Когда гражданин не имеет имущественных прав на конкретную жилплощадь выписать его значительно проще, потребуется лишь представить доказательства, что никаких оснований у него на проживание в данном жилом помещении нет. Подать заявление о выселении может лишь тот супруг, который является собственником жилья. Даже если супруг прописан на жилплощади, снять его с регистрационного учета можно будет на основании решения суда. Исключением является выселение несовершеннолетнего ребенка, продажа доли которого не может быть оформлена без разрешения органов опеки и попечительства.

• Выселение из муниципальной квартиры.

Из муниципального жилого помещения, полученного по договору социального найма, выселить может только собственник, связанный положениями закона:

• обязательно соблюдение судебного порядка выселения;
• необходимо наличие веских оснований для этого.

Как правило, выселение из муниципальной квартиры подразумевает предоставление взамен альтернативной жилплощади, однако есть и исключения, например, при выселении за шум и нарушение прав соседей, другого жилья не предоставляют.

• Выселение из приватизированной квартиры.

Приватизация – есть переход жилого помещения в частную собственность, по результатам завершения этой процедуры новый владелец вправе попросить покинуть жилье всех, кто этими правами не обладает. Исключением являются:

• несовершеннолетние лица;
• иждивенцы;
• добровольно отказавшиеся от участия в приватизации граждане, но зарегистрированные в данной квартире.

Еще одним основанием для выселения из приватизированной квартиры является – требования банка, выдавшего кредит под залог этого имущества. При невозможности заемщика погашать кредит, банк вправе заложенное имущество реализовать путем конфискации имущества и продажи его с торгов.

• Выселение из квартиры за неуплату коммунальных услуг.

Одним из оснований для выселения граждан из муниципального жилья является просрочка по коммунальным платежам всего лишь сроком в 6 месяцев. При этом закон предусматривает при выселении по этой причине обязательное предоставление жилья меньшей площади, чтобы наниматели могли его оплачивать.

Важно! Выселить по причине просрочки коммунальных платежей собственника жилья нельзя, однако можно взыскать с него долги через суд. Подать исковое заявление должна управляющая компания, на основании решения суда приставы могут произвести опись и арест имущества, и реализовать его в последующем в пользу погашения задолженности.

• Выселение из квартиры бывшего супруга.

Сразу стоит отметить, что бывшего супруга после развода можно выселить не во всех случаях. Так, если спорная квартира была куплена во время брака, она будет признана общей собственностью, следовательно, принадлежащей обоим супругам поровну, а выселить собственника нельзя. Если же бывший супруг прав на жилье не имеет, при разводе его право проживания на жилплощади прекращается. Из муниципальной квартиры супруга при разводе можно выписать, только если он/она не вписаны в договор социального найма, тогда необходимо просто обратиться в суд и предоставить доказательства прекращения семейных отношений, что и станет основанием для выселения. Если же оба супруга являются нанимателями, то они имеют равные права на квартиру, и жилье фактически превращается в коммунальное.

Важно! Суд при рассмотрении дела может принять решение о сохранении за выселяемым супругом права пользование квартирой на определенный период времени, например, для нахождения другого жилья, если такового пока нет.

• Выселение из квартиры незаконно проживающего.

Производится в судебном порядке после установления факта незаконного проживания. С иском в суд обращается собственник жилья, где предоставляет доказательства своего права на конкретную жилую площадь и отсутствие таковых у незаконных жильцов.

• Выселение из квартиры несовершеннолетнего ребенка.

Законом предусмотрена такая возможность только в одном случае – если квартира продана родителями ребенка. Новый владелец вправе требовать освобождения квартиры от всех бывших жильцов, включая несовершеннолетних детей. До достижения возраста совершеннолетия, гражданин не может быть выселен из муниципальной квартиры или из квартиры одного из родителей после развода. Это касается случаев и когда суд оставил ребенка с другим супругом, так как ребенок не может быть признан бывшим родственником, и он имеет право проживать в квартире любого из родителей, не лишенных родительских прав.

Идем в суд: вы купили квартиру по договору, но бывший собственник в ней живет и выезжать не собирается

Ситуация 1. Из квартиры не выезжает бывший собственник – продавец

Итак, вы накопили нужную сумму и приобрели квартиру по договору купли-продажи. Продавец надежный, в квартире проживал несколько лет, в ней же был зарегистрирован. Договорились, что он освободит квартиру и снимется с регистрационного учета в течение нескольких дней, как только ваши права зарегистрируют в Управлении Росреестра. Договор вы внимательно прочитали, проверили и подписали. Убедились, что в нем отражена договоренность с продавцом и указан срок, в который тот снимется с учета и уедет из вашего нового жилья.

Но вышло иначе – после регистрации ваших прав на квартиру он не только не покинул ее в положенный срок, но и сообщил вам, что не собирается этого делать. На ваши возражения грозится оспорить договор и оставить вас без жилья и денег.

Ситуация 2. Из квартиры не выезжает бывший собственник, которого вы не знаете

Еще один неприятный вариант – вы покупаете квартиру по договору, не запросив выписку из домовой книги. Например, продавец показал вам свой паспорт с отметкой, что по месту жительства он зарегистрирован совсем по другому адресу. И вы поверили, что в квартире никто больше не прописан и не живет.

Вы регистрируете свои права, получаете в Управлении Росреестра документы на квартиру и направляетесь в местный МФЦ. А там запрашиваете выписку из домовой книги. И оказывается, что продавец покривил душой: в квартире зарегистрирован ее бывший собственник. Он умудрился продать квартиру по сделке, которая предшествовала заключению договора с вами, но с учета не снялся. А покупатель, который приобрел у него квартиру, оказывается, на этом и не настаивал. Бывший собственник остался проживать в квартире, сохранил регистрацию в ней и теперь дело с ним имеете вы как новый собственник жилья.

Выехать из квартиры от отказывается, ссылаясь на разные причины. Например, когда-то квартиру приватизировал его родственник, и он отказался от участия в приватизации в его пользу. А значит, получил право пользоваться квартирой бессрочно.

Ситуация 3. Из квартиры не выезжает член семьи бывшего собственника-продавца

Например, его бывшая жена и несовершеннолетние дети, которые оказались зарегистрированными в квартире. Но, конечно, вы узнали об этом уже после оформления своего права собственности.

Освобождать жилье они отказываются: дети постоянно проживают в квартире с рождения, а у их матери нет финансовой возможности купить другое жилье. Утверждают, что договор, по которому вы приобрели квартиру, нарушает интересы детей, и любой суд встанет на их сторону.

Когда можно выписать человека из квартиры

Обычно к пpoцeдype пpинyдитeльнoгo cнятия c регистрационного yчeтa собственник пpибeгaет, кoгдa интepecы и пpaвa влaдeльцeв нeдвижимocти нapyшaютcя или когда этого требуют жизненные обстоятельства.

По суду можно выписать человека из квартиры, если:

• прекратились семейные отношения с собственником квартиры. Например, в случае расторжения брака. Речь идет о ситуации, когда недвижимость была приобретена одним из супругов до вступления в брак;
• человек, зарегистрированный в квартире, фактически в ней не живет. Суд будет учитывать, платит ли такое лицо коммунальные платежи, получает ли почту по этому адресу, есть ли в квартире его личные вещи;
• у прописанного есть недвижимость в собственности и живет он по другому адресу. Подтвердить это можно выпиской из Росреестра или показаниями свидетелей;
• человек ведет асоциальный образ жизни, например дебоширит, постоянно конфликтует с другими жильцами и так далее. Это можно подтвердить показаниями очевидцев или участкового инспектора;
• прописанный использует жилую недвижимость не по назначению — например, устроил в квартире мастерскую или кальянную.

Закон предусматривает дополнительные основания для выселения из квартиры, если лицо проживает в ней по договору социального найма:

• наниматель либо члены его семьи не вносят квартплату и/или коммунальные платежи;
• суд лишил родителей родительских прав и признал невозможным их проживание вместе с детьми;
• наниматель или члены его семьи используют квартиру не по назначению (например, как офис) или разрушают квартиру;
• наниматель или члены его семьи систематически нарушают права соседей.

Можно ли выписать родственников. Разъяснение партнера юридической фирмы «ГК Лигал» Кирилла Гавриличева:

— Выписка родственника из квартиры — обыденная с точки зрения закона процедура. Независимо от степени родства владелец квартиры может выписать родственника, если тот в данной квартире не проживает или не является более членом семьи. Аналогично происходит со взрослыми детьми. Если совершеннолетние дети владельца длительное время не проживают в квартире и не планируют там проживать, то можно их выписать, в том числе принудительно.

Но зачастую проблема выписать человека состоит в том, что юридически ему будет негде жить после снятия с регистрации. И если не будет представлено доказательств, что у родственника или детей есть другое место жительства, суд может отказать заявителю в принудительном снятии родственников с регистрации.