Можно ли составлять договор дарения на квартиру, полученную в наследство

При передаче квартиры несовершеннолетнему особенность заключается в подписании им документов:

• до 14 лет от имени ребенка сделку подписывают родители (опекун, попечитель), присутствие ребенка не требуется (ст. 28 ГК РФ);
• с 14 до 18 лет сделку подписывает ребенок самостоятельно, родитель (опекун) предоставляет письменное согласие на заключение сделки ребенком (ст. 26 ГК РФ).

За регистрацией в Росреестре обращается даритель или законный представитель ребенка. До 14 лет присутствие ребенка не требуется, с 14 до 18 вместе с представителем присутствует ребенок.

Когда можно оспорить договор дарения квартиры

Оспорить сделку допустимо в течение трех лет со дня регистрации перехода права собственности (ст. 199 ГК РФ).

Основания для оспаривания или признания договора ничтожным:

• отсутствие согласия супруга дарителя;
• отсутствие согласия органа опеки;
• несоблюдение формы договора;
• недееспособность дарителя;
• отсутствие права собственности дарителя;
• запрет на совершение регистрационных действий и пр.

Дарственная на квартиру: плюсы и минусы

Главным достоинством дарения для одаряемого несомненно является безвозмездность сделки. Ему не нужно что-то платить или делать за то, чтобы получить дар. Но это не единственный плюс. Обратите внимание на основные преимущества дарственной.

1. Дарителю не нужно платить налог. Если вы продаете квартиру, то вы обязаны заплатить 13% с дохода, за исключением случаев, установленных законом.
2. Одаряемый платит НДФЛ только если не является родственником одаряемому. И то, это гораздо выгоднее, чем покупать недвижимость.
3. Процедура заключения сделки проста. Достаточно подписать дарственную и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Но в некоторых случаях может потребоваться нотариальное удостоверение соглашения.
4. Дарение позволяет гарантированно передать имущество именно тому человеку, которому хочет даритель.

В этом случае оно надежнее и безопаснее наследования. При наследовании однозначно просчитать, что будет, когда начнется раздел имущества, нельзя. К тому же есть понятие «обязательные наследники» – лица, которые всегда имеют право на часть имущества умершего, независимо от того, что написано в завещании и как хотел распорядиться своим добром сам умерший. Дарение выводит имущество из состава наследства, то есть оно уже не подлежит разделу после смерти дарителя, а сразу переходит в собственность одаряемого.

Что касается минусов, то к ним относятся риски, а также высокая частота оспаривания дарственных.

Какие риски при покупке квартиры по договору дарения

Если договор дарения используют для прикрытия сделки купли-продажи, возникают определенные риски как для продавца, так и для покупателя. Последний рискует остаться и без денег, и без недвижимости.

Основная суть сделки дарения заключается в передаче жилья другому человеку безвозмездно. Если же она прикрывает настоящую сделку купли-продажи, факт передачи денег от одной стороны другой, что подтверждает расписка, может стать основанием признать сделку недействительной. В такой ситуации подаренное жилье возвращается дарителю. Важный момент — продавец может и не вернуть деньги покупателю, так как с юридической точки зрения он и не получал никакой оплаты.

Юристы категорически не рекомендуют прикрывать сделку купли-продажи договором дарения. Мнимые преимущества от экономии налогов не перекрывают риски и возможные неприятные последствия. Покупатель может потерять существенную сумму денег и остаться без квартиры.

Кто является близким родственником

Согласно пункту 2 статьи 14 Семейного кодекса РФ близкими родственниками считаются:

• родители;
• супруги;
• дети;
• братья и сестры (если хотя бы один из родителей является общим);
• бабушки и дедушки;
• внуки.

Кроме того, в пункте 4 статьи 5 УПК Российской Федерации указано, что усыновители и усыновленные также являются близкими родственниками.

Как правило, процедура дарения осуществляется, когда даритель и одаряемый являются близкими родственниками. Можно оформить дарственную на квартиру на дочь, сына, внука или внучку, а также на отца, мать, мужа или жену. Но закон не запрещает осуществление подобных сделок между лицами, которые не состоят в родстве.

Где и как оформить договор дарения квартиры

Граждане вправе самостоятельно составить и оформить документ. Особых бланков не требуется.

Если стороны решили заверить сделку нотариально, то нотариус изготовит документ на гербовом бланке.

Документ составляют в трех экземплярах: дарителю, одаряемому, для регистрирующего органа.

Граждане вправе обратиться к юристу для составления, если самостоятельное оформление вызывает трудности.

Какие документы нужны для оформления дарственной

Чтобы оформить договор дарения, понадобятся следующие документы:

• свидетельство на право собственности;
• документ об оценке объекта недвижимости;
• справка о зарегистрированных в квартире лицах;
• письменное согласие супруга/супруги на проведение сделки дарения, если жилье приобретено в браке;
• разрешение органов опеки и попечительства, если одариваемый является ребенком младше 18 лет или в квартире прописаны дети.

После оформления сделки одариваемый получает у нотариуса договор дарения и выписку из Госреестра о регистрации права собственности. С этого момента он является законным владельцем полученной в дар квартиры.

Кто может выступать дарителем, а кто — одаряемым

Дарителем выступает собственник. Владелец или иное лицо, имеющее право пользования, продать квартиру не вправе.

Требования к дарителю:

• дееспособность;
• наличие права собственности;
• совершеннолетний возраст.

Даритель вправе действовать через представителя — для этого потребуется нотариально заверенная доверенность.

Одаряемым вправе выступать любой гражданин или юридическое лицо.

Кто не вправе подписывать договор дарения

Оформлять договор дарения могут не все и не всем. Даже в такой процедуре, как бесплатная передача прав собственности на недвижимость, есть ограничения. В законодательстве прописан список лиц, которые не вправе быть дарителями или одаряемыми, например:

• не вправе дарить жилье несовершеннолетние дети или граждане с психическими отклонениями. Также не вправе дарить недвижимость их опекуны. То есть нельзя подарить жилье, принадлежащее несовершеннолетнему сыну или малолетней дочери;
• не вправе получать в подарок недвижимость работники медицинских учреждений, социальных служб и других подобных учреждений от своих пациентов, воспитанников и от их родственников;
• запрещено получать в подарок квартиры и государственным чиновникам, если подарок связан с выполнением ими служебных обязанностей;
• не разрешено дарить друг другу недвижимость юридическим лицам, то есть руководители организаций не вправе от лица организации что-либо дарить.

Если все-таки эти граждане заключили подобный контракт, то в таких случаях он признается недействительным.

Можно ли обойтись без госрегистрации

Ранее оформление дарения квартиры проходило в два этапа:

1. Регистрация договора дарения.
2. Регистрация перехода права собственности.

С 01.03.2012 частью 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ отменена регистрация нескольких видов договоров, в том числе дарения недвижимого имущества.

В связи с этим регистрации подлежит только переход права собственности.

Подать документы на оформление перехода права допускается:

• передав лично или через представителя в Росреестр;
• передав почтой в Росреестр;
• лично или через представителя в МФЦ.

В некоторых городах (Москва) подать документы на регистрацию получится только в МФЦ.

Форма договора дарения квартиры

В соответствии с п. 1, 3 ст. 574 ГК РФ сделка требует соблюдения письменной формы. Если сделку оформить устно — она ничтожна.

Нотариального оформления документ не требует. Стороны вправе заверить его у нотариуса — это не запрещено законом. Для этого по тексту документа необходимо указать на необходимость его нотариального заверения по волеизъявлению сторон.

Нотариальное заверение позволит избежать споров о том, что документ подписал другой человек вместо собственника.

Вот общий шаблон дарственной:

Актуальный бланк и образец этого документа есть в КонсультантПлюс Скачать бесплатно

Стоимость оформления договора дарения квартиры

Если граждане оформляют документ самостоятельно — никаких затрат не требуется. Юристы составляют дарственные за 3000–5000 рублей.

Нотариусы взимают плату в размере 10 000–15 000 рублей.

За регистрацию перехода права собственности необходимо оплатить госпошлину в размере 2000 рублей.

Чем дарственная отличается от завещания

Завещание и дарственная — это совершенно разные юридические инструменты, которые имеют кардинальные отличия.

При передаче квартиры или другого имущества по завещанию:

• право собственности на объект переходит только после смерти завещателя;
• владелец может продать, подарить, обменять квартиру или взять кредит под залог недвижимости, в итоге после смерти завещателя наследовать будет нечего;
• завещатель может изменить или отменить завещание в любой момент;
• наследник может и не получить наследство в полном объеме по завещанию, если объявятся другие наследники, которые имеют право на обязательную долю наследства независимо от того, что указано в завещании.

Какие отличия передачи жилья по дарственной от завещания? Обычно подаренная недвижимость сразу переходит в собственность. В одностороннем порядке дарственную отменить нельзя. Другие претенденты на наследство не смогут претендовать на эту жилплощадь.