Между физическими лицами договор найма жилого помещения или договор аренды

Основное отличие этого соглашения от социального — предусмотрен конкретный период для проживания, а съемщик должен платить владельцу за пользование жильем.

Заключение сделки коммерческого найма оформляется в виде договора, но не существует установленного законом образца. Поэтому любая из сторон может включить в него и нетипичные требования, но только с согласия другой стороны.

При подписании договора следует внести перечень родственников, которые будут проживать с нанимателем на постоянной основе. Если список отсутствует — их совместное проживание допускается только с согласия наймодателя.

Как только действие договора окончится, жильцы должны съехать из помещения. Если они добровольно его не покинут, то к ним примут принудительные меры по решению суда.

Если у вас возникла необходимость заключить соглашение о найме жилья, можете воспользоваться образцом, представленном на нашем сайте. Также вы можете обратиться к юристам за подробными разъяснениями по его заполнению через онлайн-чат или по указанным телефонам.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Стороны договора найма жилого помещения

Наймодатель – это собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (например, родственник, действующий по доверенности). Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только физическое лицо, получающее помещение во владение и пользование (п. 1 ст. 677 ГК РФ).

Перед заключением договора найма жилого помещения нанимателю следует проверить права наймодателя на жилье, запросив у собственника помещения выписку из ЕГРН и при необходимости доверенность. В частности, из выписки будет видно, нет ли каких-либо обременений, препятствующих заключению договора найма жилого помещения.

В договоре найма следует указать ф.и.о. граждан, которые будут постоянно проживать в жилом помещении вместе с нанимателем (п. 2 ст. 677 ГК РФ).

Форма договора найма жилого помещения физическим лицом

Обязательно ли заключать договор найма жилого помещения письменно? Или достаточно устных договоренностей, без письменного договора найма? В Гражданском кодексе сказано, что сделки граждан между собой на сумму, превышающую 10 000 руб., заключаются в простой письменной форме (подп. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ). Кроме того, есть прямая норма, фиксирующая, что договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ).

Но в любом случае, даже без оглядки на нормы ГК РФ, безопаснее оформить договор найма письменно, чтобы зафиксировать в нем все важные условия о сроке аренды, о плате за наем, о распределении обязанностей и т.д.

О чем еще написать в договоре субаренды квартиры между физическими лицами?

Дальше мы хотели бы остановиться на некоторых условиях договора субаренды жилого помещения (скачать его образец можно по ссылке). Давайте обсудим:

1. условие о гражданах, которые живут вместе с поднанимателем,
2. условие о договоре найма и праве собственности на квартиру,
3. условие о согласии нанимателя на сдачу квартиры в поднаем,
4. условие об оплате коммунальных услуг,
5. условие об оплате других услуг по квартире,
6. условие об изменении размера платы за поднаем,
7. условие об обеспечительном платеже,
8. условие об ответственности сторон,
9. условие о расторжении договора.

Условие о гражданах, которые живут вместе с поднанимателем

В договоре субаренды квартиры надо перечислить граждан, которые будут проживать в квартире вместе с поднанимателем. Это могут быть члены его семьи или граждане, которые не имеют с ним отношений родства или свойства – например, гражданский супруг.

Поднаниматель отвечает перед нанимателем за действия таких граждан, если они нарушают условия договора поднайма (ст. 677 ГК РФ).

Условие о договоре найма и праве собственности на квартиру

Как правило, в договоре поднайма (договоре субаренды жилого помещения) указывают название, дату и номер договора найма, по которому наниматель получил квартиру от ее собственника – наймодателя.

Дополнительно можно:

• привести сведения о том, что квартира принадлежит на праве собственности наймодателю,
• обозначить основание, по которому у него возникло такое право,
• указать дату и номер записи об этом в ЕГРН.

Выписку из ЕГРН, которая подтверждает этот факт, можно приложить к договору поднайма.

Условие о согласии нанимателя на сдачу квартиры в поднаем

Прежде чем сдавать квартиру в поднаем, нанимателю надо убедиться, что у него есть такое право. Напомним – при долгосрочном найме оно есть всегда, а при краткосрочном (меньше 1 года) – только тогда, когда договор содержит условие о таком праве.

По закону, наниматель имеет право сдать квартиру в поднаем с согласия наймодателя (п. 1 ст. 685 ГК РФ). В договоре поднайма (субаренды квартиры) надо указать, что наймодатель дал согласие на его заключение.

Лучше привести реквизиты документа, которым оформлено согласие на заключение договора поднайма квартиры (например, письма), а сам документ сделать обязательным приложением к договору.

Условие об оплате коммунальных услуг

По закону, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи, если в договоре нет других положений (ст. 678 ГК РФ). Так что в договоре поднайма (субаренды жилого помещения) нужно решить, как стороны будут оплачивать коммунальные услуги.

Речь идет о тех, что перечислены в ч. 4 ст. 154 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ). Это холодная и горячая вода, электроэнергия, тепловая энергия, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, отведение сточных вод и обращение с твердыми коммунальными отходами (ТКО).

Здесь можно выбрать один из следующих вариантов:

1. в плату за поднаем включена стоимость всех коммунальных услуг – тогда наниматель сам платит за коммуналку из денег, которые получает в качестве платы за поднаем,
2. в плату за поднаем не включена стоимость коммунальных услуг – это значит, что поднаниматель оплачивает все коммунальные услуги дополнительно, сверх платы за поднаем. Чтобы не было проблем, лучше перечислить в договоре все такие услуги, указать, как определяется размер платы за каждую из них, а также привести сроки и способ их оплаты.
3. некоторые коммунальные услуги входят в плату за поднаем, а некоторые оплачиваются дополнительно. В таком случае обычно перечисляют коммунальные услуги, которые поднаниматель оплачивает дополнительно. Чаще всего это те, плату за которые считают по показаниям приборов учета – например, холодная и горячая вода, свет. В договоре целесообразно указать сроки и способ внесения оплаты за них.

Условие об оплате других услуг по квартире

В договоре субаренды квартиры между физическими лицами также надо согласовать, кто будет оплачивать платежи по квартире, которые не относятся к коммунальным.

Это, в частности, деньги за содержание жилого помещения, а также взнос на капитальный ремонт (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ), плата за пользование городским телефоном, интернетом, спутниковым телевидением и т.п.

Если обязанность вносить эти платежи, помимо платы за поднаем квартиры, лежит на поднанимателе, оговорите в договоре размер, порядок и сроки внесения таких платежей.

Условие об изменении размера платы за поднаем

В договоре субаренды квартиры (образец скачайте по ссылке) можно предусмотреть, как часто стороны вправе менять размер платы за поднаем. Например, не чаще 1 раза в полгода (для договора сроком меньше года) или не чаще 1 раза в год (для договоров сроком 1 год и больше).

Важный момент: по закону, наниматель не имеет права менять плату за поднаем в одностороннем порядке. Исключение – это случаи, которые прямо обозначены в договоре (ст. 682 ГК РФ).

Если вы хотите предоставить нанимателю такое право, четко перечислите все ситуации, в которых он может снижать или повышать размер платы по своему решению, без согласования с поднанимателем. Например, когда поднаниматель фактически не живет в квартире в период нахождения в отпуске или командировке, он может уплачивать за поднаем меньшую сумму, чем обычно.

Условие об обеспечительном платеже

Большинство договоров поднайма (субаренды квартиры) обязывают поднанимателя внести нанимателю, кроме платы за поднаем, так называемый обеспечительный платеж (чаще при аренде квартир эту сумму называют залогом. Однако юридический термин – обеспечительный платеж).

Обеспечительный платеж за поднаем – это деньги в твердой сумме, которые наниматель может расходовать на устранение убытков, причиненных поднанимателем, членами его семьи или другими гражданами, которые постоянно живут в квартире вместе с ним. Также за счет обеспечительного платежа наниматель может компенсировать неустойку, которую поднаниматель должен заплатить по условиям договора за конкретные нарушения – например, за несвоевременное внесение платы за поднаем.

Если в договоре поднайма значится условие об обеспечительном платеже, разумно также уточнить следующие моменты:

• срок и порядок внесения платежа нанимателю при оформлении договора,
• срок и порядок возврата остатка платежа (или всего платежа, если в течение срока действия договора он не расходовался) поднанимателю при расторжении договора или истечении срока поднайма,
• цели расходования суммы платежа.

Условие об ответственности сторон – штрафы и пени

В договоре поднайма (субаренды жилого помещения между физическими лицами) рекомендуется прописать условия об ответственности сторон в случае, когда они нарушают договор.

Отметим, что поднаниматель является ответственным перед нанимателем только по договору поднайма квартиры. Но не несет никакой ответственности по договору найма квартиры, который оформлен между нанимателем и наймодателем (то есть по договору аренды с правом субаренды жилого помещения). Ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель. Это объясняется тем, что поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользоваться квартирой (ст. 685 ГК РФ).

Чаще всего договор поднайма квартиры содержит условия о неустойке (штрафе или пени) за несвоевременное исполнение сторонами своих обязанностей. В частности:

• обязанности по передаче квартиры поднанимателю,
• обязанности по ее возврату нанимателю,
• обязанности вносить плату за поднаем, оплачивать коммунальные платежи и другие услуги, связанные с пользованием квартирой.

Условие о расторжении договора

Договор поднайма (субаренды жилого помещения) действует до момента истечения срока, указанного в нем. Но в некоторых случаях контракт можно расторгнуть досрочно. Например, по соглашению сторон или по требованию поднанимателя, которое он направит нанимателю как минимум за 3 месяца до выезда из квартиры (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Для договора поднайма также действует специальное основание для расторжения. Он прекращается одновременно с досрочным прекращением договора найма квартиры, по которому наниматель получил ее во временное владение и пользование (п. 5 ст. 685 ГК РФ).

Кроме того, договор поднайма разрешается расторгнуть в судебном порядке, если вторая сторона существенно нарушает его условия или при определенных обстоятельствах. При каких нарушениях (обстоятельствах) это возможно, и какова процедура расторжения, подробно говорится в статье 687 ГК РФ.

Регистрация договора найма жилого помещения

Если срок договора найма жилого помещения составляет год и более, то договор подлежит государственной регистрации в Росреестре. Точнее регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Заявление для регистрации нужно подать в Росреестр не позднее чем через месяц со дня заключения договора (ч. 4 ст. 51 Закона от 13.07.2015№ 218-ФЗ). За нарушение срока подачи документов для регистрации договора найма грозит немаленький штраф – 5 000 руб. (ч. 2 ст. 19.21КоАП РФ). Причем в КоАП РФ не сказано, на кого его могут наложить – на наймодателя или на нанимателя.

Что такое договор субаренды жилого помещения между физическими лицами?

Это обиходное название договора поднайма жилого помещения между физическими лицами. Именно о таком договоре говорится в статье 685 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Дальше мы будем использовать оба варианта названия – договор поднайма квартиры и договор субаренды квартиры.

Договор поднайма оформляют две стороны: наниматель, который сам снял жилое помещение по договору найма у наймодателя – собственника жилья, и поднаниматель. По договору поднайма наниматель передает поднанимателю в пользование на определенный срок конкретное жилое помещение.

Важно! Наймодатель не является стороной договора поднайма. Но чтобы оформить этот договор, обязательно нужно заручиться письменным согласием наймодателя – его получают до совершения сделки.

Передать в поднаем можно только изолированное жилое помещение, которое пригодно для постоянного проживания. Им может быть целая квартира или ее часть, целый жилой дом или его часть. Таким образом, возможно оформить договор сдачи квартиры или комнаты в субаренду и договор субаренды жилого дома или комнаты в нем. Но невозможно сдать в поднаем койко-место.

Порядок заключения договора поднайма квартиры между физическими лицами регулируется главой 35 ГК РФ.

Договор найма жилого помещения: акт приема помещения

То, что наймодатель выполнил свое обязательство по предоставлению жилого помещения в наем, можно зафиксировать актом приема-передачи помещения. Он составляется в произвольной форме в 2-х экземплярах. В нем:

• отражается состояние квартиры (дома) на момент передачи;
• приводится перечень передаваемого вместе с помещением имущества (мебель, бытовая техника и т.д.);
• фиксируются показания счетчиков электричества, воды, газа.

Обратная передача квартиры от нанимателя к наймодателю при прекращении договора найма также имеет смысл оформить актом приема-передачи.

Преимущество заключения нового договора на съем жилья

Отдельно рассмотрим законодательные нормы в отношении преимущественного права продления (перезаключения) договора арендатором и нанимателем.

При наличии договора найма и его по истечении наниматель квартиры обладает особым правом заключения договора с новым сроком. Эта норма, указанная в 684 статье Гражданского кодекса, не может быть отменена в тексте договора между наймодателем и нанимателем. И если владелец жилья передумал его сдавать, он обязан известить нанимателя за три месяца до истечения договора. Если же наниматель не будет извещен своевременно и добровольно не откажется снимать жилплощадь, то после истечения договор найма законом считается перезаключенным с сохранением прежних условий и на аналогичный срок.

В случае своевременного предупреждения нанимателя и истечения срока найма, наймодатель не в праве сдать жилье другим квартиросъемщикам на протяжении одного года. Если квартира все же будет сдана новым квартирантам, то у недавнего нанимателя имеется право оспаривания этого договора в суде и истребования убытков. Впрочем, практически доказать факт сдачи оказывается сложно – квартировладелец и квартиранты заявят безвозмездную передачу жилья на время, в рамках дружеской или родственной договоренности.

Право преимущественного перезаключения договора аренды с юрлицом устанавливается статьей 621 Гражданского кодекса. Однако в ее формулировках, по сравнению с преимущественным правом физлица-нанимателя из статьи 684, имеются три важных отличия .

1. Прежде всего, допускается исключение в договоре условия преимущественной повторной аренды . Также о намерении перезаключения договора собственника жилья обязан уведомить арендатор.

2. Срок уведомления должен указываться в договоре аренды . При отсутствии пункта о сроке уведомления допускается любой разумный срок вплоть до завершения действия договора. Если арендодатель предупреждался арендатором в обозначенные сроки, однако первый все же подписал договор с других юрлицом-квартиросъемщиком, то у прежнего арендатора имеется право истребовать перевод арендных прав на себя, либо компенсацию убытков.

3. Наконец, по истечении договора аренды и в отсутствии заявленных намерений сторон о прекращении договорных отношений, а также при отсутствии действий, демонстрирующих прекращение дальнейших взаимоотношений (наниматель остается в помещении и наймодатель не требует его покинуть) – действие договора возобновляется, причем бессрочно .

Заметим, что в отличие от договора найма договор аренды перезаключается именно без ограничения срока, а не на прежний (ранее указанный в договоре) срок. При этом каждая из сторон возобновленного договора аренды вправе расторгнуть его спустя три месяца.

Также отметим, что право преимущественной аренды (найма) применимо, лишь если арендатор (наниматель) исполняет свои обязательства перед арендодателем (наймодателем) надлежащим образом (ст. 621 п.1 и ст.684 Гражданского кодекса).

Для подбора оптимальных вариантов аренды и найма жилья, мы рекомендуем обращаться к риэлторам занимающимся арендой недвижимости.

Автор статьи:

Форма и регистрация договора субаренды квартиры (образец 2023)

Договор поднайма квартиры всегда оформляют письменно.

Если он заключен на 1 год или больше, придется обратиться в орган регистрации прав на недвижимость. При этом регистрируется не сам договор, а ограничение (обременение) права собственности на квартиру, которое возникает на основании договора поднайма (ст. 674 ГК РФ).

Когда регистрация в связи с заключением договора поднайма обязательна, в нем следует прописать условия, касающиеся такой регистрации:

• о том, кто из сторон (или обе стороны) и в какие сроки передает нужные документы в орган регистрации прав,
• о том, кто из сторон (или обе стороны) несет расходы на госрегистрацию.

Помните: согласно ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” заявление о госрегистрации поднайма квартиры надо подать не позднее чем через 1 месяц со дня заключения договора поднайма.

Договор найма жилого помещения между физическими лицами и его отличие от договора аренды

Порядок заключения арендных сделок с недвижимостью, в том числе с жилыми помещениями, регулируется главой 34 ГК РФ. Однако нужно разделять такие понятия как «аренда» и «наем», используя их в отношении жилого помещения.

Сторонами сделки по найму квартиры являются наймодатель (им может быть как физическое лицо, так и юридическое) и наниматель (гражданин, который намерен самостоятельно или с членами своей семьи проживать в арендованной квартире).

При этом в названии договора о съеме жилья между физическими лицами может фигурировать как наем, так и аренда. На его состоятельность это не влияет, главное — соответствие содержания соглашения положениям закона.

Условия найма

Объект найма, согласно статье 673 ГК РФ, это изолированное жилое помещение — квартира, комната, часть дома и т. д. Важно помнить, что квартира должна быть пригодной для проживания. Если же жилье становится непригодным в период действия сделки (например, при признании его аварийным), любая из сторон приобретает право расторгнуть ее в судебном порядке в любое время.

В тексте договора сторонам необходимо описать передаваемое в наем жилье: указать его местонахождение, количество комнат, площадь и иные имеющие значение характеристики. Цена в договоре найма, исходя из статьи 682 ГК РФ, определяется самостоятельно. Сторонам также необходимо урегулировать вопрос о ее изменении в будущем. В противном случае будет действовать правило статьи 682 ГК РФ, которая указывает на неизменность цены в течение всего срока контракта, если в нем не обозначено иное.

При этом важно помнить, что в силу норм статьи 684 ГК РФ наниматель обладает преимущественным правом на продление договора. За 3 месяца до истечения контракта наймодатель должен предложить нанимателю продлить сделку на аналогичных или иных условиях, либо заявить о намерении в течение года не сдавать жилье в аренду. Если он не исполнит данной обязанности и наниматель не откажется от договора, сделка считается продленной на тот же срок на тех же условиях.

Существенные условия договора субаренды квартиры между физическими лицами

Это условия, которые надо обязательно согласовать в договоре поднайма – иначе его можно признать незаключенным (ст. 432 ГК РФ).

Прежде всего, существенное условие договора поднайма (договора аренды квартиры в субаренду) – это условие о его предмете: о существе договора и о самой квартире, которая передается в поднаем.

Также существенными могут быть:

• условия, которые названы в законе как такие условия,
• условия, которые хотя бы одна сторона договора желает обозначить в нем.

Условие о квартире, которую передают в субаренду

Обратим внимание: хотя сам наниматель на основании договора найма владеет и пользуется квартирой, поднанимателю он передает квартиру только в пользование. Т.е. в договоре субаренды квартиры (поднайма) должно быть указано, что квартира передается «во временное пользование за плату».

В договоре нужно четко идентифицировать квартиру, которую получает поднаниматель. Для этого достаточно указать ее кадастровый номер и адрес. Эти сведения есть в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на квартиру – обычно ее делают приложением к договору поднайма.

Однако в договоре обычно более точно и детально описывают передаваемую квартиру. Перечень сведений, которые можно перечислить в договоре, стороны определяют по своему усмотрению. Это могут быть общие сведения – например, про общую и жилую площадь, количество комнат, и более подробные – например, описание проведенного в квартире ремонта, ее технического оснащения и установленного в ней оборудования (кондиционер, душевая кабина и пр.)

Про имущество, которое находится в квартире и которое поднаниматель получает вместе с ней, в самом договоре обычно не пишут. Однако список такого имущества (указываются также характеристики и состояние иущества) обязательно составляют. Этот список нужно добавить в акт приема-передачи квартиры. Акт оформляется как приложение к договору поднайма. Т.е. в верхнем правом углу указывают «приложение к договору поднайма» – и реквизиты договора, а затем зачастую подшивают акт к тексту договора.

Основные пункты типового договора аренды / найма

Составление договора начинается с указания его названия. Ниже фиксируется дата и место заключения сделки. После прописывается наименование сторон, заключающих соглашение (наймодатель/наниматель или арендодатель/арендатор) и их паспортные данные. Затем начинается текст соглашения, в котором указываются:

• Информация о жилом помещении: точный адрес, этаж, площадь, также описывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. Имущество указывается в тексте соглашения или на отдельном документе, который после прикладывается к документу.
• Порядок расчета и размер платы за предоставление жилплощади.
• Срок действия соглашения
• Права и обязанности сторон
• Условия расторжения
• Перечень дополнительных документов (акт-приема передачи, копии документов, подтверждающих право собственности, расписка о получении денежных средств и т. д).
• Подписи и реквизиты всех участников

Расторжение договора найма жилого помещения

Каковы условия для досрочного расторжения договора найма и выселения жильцов по договору найма жилого помещения?

Во-первых, наймодатель может расторгнуть договор через суд в случаях (п. 2, 4 ст. 687 ГК РФ):

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок;
• при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• использования жилого помещения не по назначению или нарушения прав и интересов соседей в ситуации, когда наймодатель уже предупредил нанимателя о необходимости устранить нарушения, но наниматель не сделал этого.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Во-вторых, любая из сторон может расторгнуть договор найма жилого помещения в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Имеет смысл изначально прописать в договоре найма порядок возврата платы за не прожитый нанимателем период.

В ГК есть норма, позволяющая и нанимателю досрочно расторгнуть договор найма. Так, наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Требования к структуре, содержанию

Как грамотно составить документ о бесплатном пользовании жилым помещением? По своей структуре и содержанию этот документ практически ничем не отличается от обычного договора найма. Отличия лишь в том, что не прописывается сумма арендной платы, а одной из обязанностей собственника по соглашению является передача жилья в бесплатное пользование.

Правила составления

Что следует указать в документе:

• Название («Договор безвозмездного пользования жилым помещением»).
• Дата и места составления.
• Участники сделки (ФИО, адреса, паспортные данные).
• Предмет соглашения (указывается адрес предоставляемой квартиры, его характеристики и номер правоустанавливающего документа).
• Обязанности и права сторон.
• Порядок передачи жилья.
• Срок действия документа.
• Ответственность за неисполнение условий.
• Основания для аннулирования сделки.
• Форс-мажорные ситуации.
• Условия разрешения споров.

• Скачать бланк безвозмездного договора найма жилого помещения
• Скачать образец договора безвозмездной аренды жилого помещения между физическими лицами

Если договор сопровождается другими документами, например, описью имущества и актом приема-передачи, то их список следует указать в конце документа отдельным пунктом «Приложения».

Форма создания

Соглашение можно составить в письменной или печатной форме. Так как содержание документа достаточно объемное, то рекомендуется использовать печатный вариант. Данные об участниках сделки допускается заполнять вручную.

Что нужно учитывать при заключении?

При составлении соглашения собственнику необходимо учесть, что в обязанности проживающего в квартире лица будет входить оплата коммунальных услуг. Этот момент обязательно следует включить в условия договора.

Одним из существенных условий соглашения является предмет сделки – квартира. В документе должен быть указан точный адрес, площадь помещения, а также данные о том, на каких основаниях ссудодатель владеет жилплощадью.

Ссудополучателю следует учесть, что по условиям сделки он обязан поддерживать порядок в квартире и передать ее обратно собственнику в том виде, в котором принял ее.

Права и обязанности участников соглашения

По договору квартирант обязан поддерживать жилье в нормальном состоянии. Согласно ст. 695 ГК, в его обязанности также входит проведение необходимого ремонта, если иное не предусмотрено в соглашении.

Статья 695 ГК РФ. Обязанности ссудополучателя по содержанию вещи

Ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.

Если жилец производил в квартире какие-либо улучшения, то в случае выезда из квартиры он имеет право забрать все приобретенное имущество, если это не причиняет ущерб помещению.

Такие нюансы должны обязательно быть зафиксированы в документе.

Жилец имеет право пользоваться квартирой даже после смерти ссудодателя или в случае продажи квартиры третьим лицам. Пока договор не расторгнут, он вправе пользоваться жилплощадью безвозмездно.

Владелец имеет право проверять имущество, ограничивать жильца в праве пользования частью жилплощади, а также требовать от квартиранта поддержания порядка и содержания помещения в целости и сохранности.

Особенности сделки

Отличительной особенностью данного соглашения об обычного договора найма является то, что собственник несет ответственность за недостатки имущества , которые он намеренно скрыл от жильца, передавая ему квартиру в пользование.

Согласно ст. 693 ГК РФ, жилец вправе потребовать от владельца устранения поломок и дефектов. Если он производил ремонт самостоятельно, то имеет право потребовать от собственника денежной компенсации.

Если имущество было испорчено жильцом в связи с использованием ее не по назначению либо в связи с передачей ее третьим лицам, то он обязан возместить собственнику причиненный ущерб (ст. 696 ГК РФ).

Статья 696 ГК РФ. Риск случайной гибели или случайного повреждения вещи

Ссудополучатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения полученной в безвозмездное пользование вещи, если вещь погибла или была испорчена в связи с тем, что он использовал ее не в соответствии с договором безвозмездного пользования или назначением вещи либо передал ее третьему лицу без согласия ссудодателя.

Ссудополучатель несет также риск случайной гибели или случайного повреждения вещи, если с учетом фактических обстоятельств мог предотвратить ее гибель или порчу, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою вещь.

Срок действия

Договор можно заключить на любой срок. Как правило, собственники предпочитают заключать такие сделки на период до 1 года, чтобы не регистрировать факт возникновения обременения в Росреестре.

В случае, если срок сделки истек, а ссудополучатель по-прежнему проживает в квартире с согласия собственника, то соглашение между ними будет считаться возобновленным на тех же условиях.

Нужна ли регистрация?

Договор, заключенный между физическими или юридическими лицами на срок более 12 месяцев, подлежит государственной регистрации. Именно поэтому многие заключают соглашение на период не более 11 месяцев. Нотариального удостоверения договор не требует. Документ будет иметь юридическую силу без заверения нотариуса и иных органов.

Расторжение контракта

Сделка может быть расторгнута в одностороннем порядке собственником, если жилец:

1. использует квартиру не по назначению;
2. не исполняет обязательств, оговоренных в соглашении;
3. наносит вред имуществу, не устраняя ущерб;
4. передает недвижимость в пользование другим людям без согласия ее владельца.

Жилец также может аннулировать соглашение, если:

• владелец на момент передачи объекта в пользование скрыл факт наличия у него недостатков, или не предупредил о правах третьих лиц на имущество;
• жилье в силу обстоятельств, не зависящих от него, стало непригодным для проживания;
• владелец передал только часть имущества.

Заключение соглашения безвозмездной аренды имеет много нюансов и тонкостей. Несмотря на то, что такие сделки совершаются обычно между близкими людьми, составлять документы, устанавливающие права и обязанности, необходимо. Это избавит от возможных конфликтов и споров.

Образец договора найма жилого помещения между физическими лицами

Типового договора найма жилого помещения не существует, поскольку такой договор может быть заключен в произвольной форме с соблюдением необходимых требований законодательства. Но мы попробуем привести наиболее понятную и простую рыбу (бланк) договора найма жилого помещения между физлицами.

Типовой договор аренды жилого помещения на сервисе FastDoc

Если вас интересует простой договор аренды квартиры, образец документа представлен перед вами. Соглашение разработано нашими опытными юристами и включает в себя все стандартные условия, защищающие интересы и права арендатора и арендодателя. Обратите внимание, наш простой договор аренды квартиры, образец 2021 года между физическим и юридическим лицом, а также физлицами, не включает в себя опцию выкупа. Документ представлен на украинском языке.

Чтобы приобрести договор жилого помещения, образец нужно заполнить — нажмите кнопку “Заполнить шаблон”. Введите необходимую информацию по вашему объекту, и после оплаты скачайте готовый документ в формате pdf или word. Мы также отправляем готовое соглашение на e-mail.

Другие документы:

• Договор на оказание услуг
• Договор аренды нежилого помещения
• Договор купли-продажи авто
• Акт приема передачи квартиры
• Договор о неразглашении конфиденциальной информации

Заполнить шаблон

Коммунальные платежи по договору найма

Как распределяются между сторонами договора найма платежи за коммунальные услуги – стоимость электричества, потребленной воды, тепла, газа и т.д.?

Если в договоре ничего не прописано, то коммунальные платежи вносит наниматель (ст. 678 ГК РФ). Но в договоре можно прописать и иной порядок, например:

• наниматель оплачивает коммунальные платежи, зависящие от фактического потребления и рассчитываемые на основании показаний счетчиков;
• наймодатель оплачивает коммунальные платежи, размер которых является фиксированным и не зависит от фактического потребления.

Кстати, в договоре следует предусмотреть порядок внесения и других платежей, таких как плата за доступ в Интернет, плата за кабельное телевидение и т.д.

Риски сдачи в пользование на бездоходной основе

Стоит ли заключать такое соглашение? Какие риски несет собственник жилья?

Первый риск – проверка налоговой. Несмотря на то, что при заключении договора безвозмездной аренды собственник не получает финансовой выгоды, платить налоги все же придется.

Согласно ст. 250 НК РФ, лицо, пользующееся имуществом безвозмездно, должно уплачивать налог от внереализационных доходов.

В соответствии с письмом Минфинансов РФ №03-07-11/204 от 29.07.2011, услуга по безвозмездной передаче имущества подлежит налогообложению на добавленную стоимость (НДС). Этот налог уплачивается собственником жилья.

Если налоговая узнает о существующем договоре безвозмездного пользования и уклонения от отчислений в казну государства, то нарушителей могут привлечь по статье 198 УК РФ «Уклонение от уплаты налогов» и наказать штрафом или лишением свободы.

Некоторые собственники, пытаясь уклониться от налогов за доходы от аренды (13% при заключении договора о найме жилого помещения между физическими лицами) намеренно заключают соглашение о безвозмездном пользовании, полагая, что в таком случае можно не платить налоги вообще.

В итоге он рискует:

1. не получить деньги с нанимателя (так как сделка по закону безвозмездная);
2. быть привлеченным к ответственности за сокрытие доходов (если выяснится, что на самом деле он получал деньги за аренду).

Договор найма жилого помещения между физическими лицами

Если вы решили снять квартиру у гражданина, то только оформление договора защитит ваши права. В последнее время участились случаи мошенничества при сдаче в наем жилья как со стороны наймодателя, так и квартиросъемщика.

Расскажем о мерах безопасности, которые следует предпринять жильцу перед подписанием договора:

• удостовериться, что наймодатель владеет жильем на законных основаниях;

• убедиться, что предыдущие жильцы полностью внесли плату за коммунальные услуги;

• проверить показания на счетчиках приборов учета, если такие имеются, и зафиксировать их документально;

• проверить через Росреестр, что жилье не находится под арестом;

• прописать в договоре, что наймодатель может выселить из помещения ранее указанного срока, но только письменно предупредив об этом за 2 недели. Если была внесена предоплата, то собственник жилья обязуется вернуть часть суммы пропорционально дням проживания;

• оплату всегда фиксировать распиской в получении денег.

Наймодателям же необходимо тщательно выбирать новых жильцов, чтобы они могли своевременно вносить плату и не нарушали общественный порядок. Владельцы для подстраховки могут снять копию с паспорта своих квартирантов, а к договору приложить список имущества, находящегося в помещении и т.д.

Почему нужно заключать договор аренды жилого помещения

Согласно действующему законодательству, после того как был подписан договор аренды квартиры, бланк в заполненном виде предоставляется в фискальную службу. Уплата налога должна проводиться 4 раза в год в течение 40 дней с последнего дня отчетного квартала. Налогоплательщик самостоятельно рассчитывает сумму в зависимости от величины арендной платы.

Разумеется, каждый может заполнить бланк-договор аренды квартиры, который будет носить неофициальный характер. Однако следует помнить, что данные действия считаются правонарушением. При выявлении незаконной деятельности арендодатель должен выплатить штраф в размере от 17 до 34 тысяч гривен, об этом указывается в статье 212 Уголовного Кодекса Украины.

Готовый договор аренды квартиры

Договор для аренды квартиры — юридический документ, согласно которому собственник передает другому лицу свое помещение для проживания на определенный период. Это соглашение имеет юридическую силу и предполагает, что арендатор будет оплачивать проживание в указанные сроки. Допускается оформление аренды:

• квартиры;
• частного дома;
• комнаты.

Для гарантии комфортного проживания объект должен соответствовать техническим, санитарным требованиям, установленным на территории Украины.