Какие документы нужны при продаже дома с земельным участком 2020

• Выписка из ЕГРН, устанавливающая право собственности. Может понадобиться свидетельство о праве наследования или договор, по которому объект был приобретен.
• Кадастровый и технический паспорт.
• Квитанция из налоговой службы и других государственных органов об отсутствии задолженностей.
• Выписка из домовой книги.
• Свидетельство, выданное при оценке недвижимости.
• Паспорта участников соглашения и доверенных лиц.
• Справка о том, что продавец дееспособен и не состоит на учете в психиатрическом диспансере.
• Доверенность для представителей, заверенная нотариусом.
• Согласие всех собственников, заверенное в нотариальной конторе, либо свидетельство об их отсутствии. Это может быть брачный контракт, по которому владельцем является только один член семьи, решение суда или соглашение о разделе имущества.
• Справка об отсутствии обременений — она выдается, если недвижимость не находится под залогом.
• Согласие банка, если земля или дом являются его собственностью.
• Если на жилплощади зарегистрирован несовершеннолетний, понадобится письменное согласие органов опеки. Регистрация возможна только в случае, если постройка является объектом ИЖС.
• План межевания.
• Договор купли-продажи, подписанный обеими сторонами.

Если на участке проводятся работы, понадобятся дополнительные бумаги:

• Проект перепланировки или переустройства, разрешение на их реализацию.
• Разрешение на газификацию и электрификацию, а также на подключение к канализации и водопроводу.
• Справка из градостроительного комитета и инстанций, занимающихся охранными зонами и поселками с исторической застройкой.

Перед тем как продать участок с домом в СНТ, нужно проконсультироваться с управляющими органами.

Документы для оформления сделки

Сделка одновременной купли-продажи дома с земельным участком отличается от отдельной покупки дома лишь количеством документов – для совершения сделки понадобятся свидетельства права собственности и паспорта на оба объекта недвижимости.

Правоустанавливающие документы на дом

Документы, подтверждающее законное владение недвижимостью:

• договор купли-продажи;
• дарение недвижимости;
• договор мены, если недвижимость перешла к новому владельцу после обмена жильем;
• договор застройки либо постановление государственного органа местной власти о вводе дома в эксплуатацию (если собственник лично построил его);
• наследование имущества;
• право собственности супругов;
• решение ДСК (дачно-садовый кооператив), если недвижимость является садовым домиком.

Правоустанавливающие документы на землю

Статья 17 Закона № 122-ФЗ приводит приблизительный список документов, которые могут подтвердить владение землей:

• договор купли-продажи;
• дарение;
• мена;
• вступление в наследство;
• договор приватизации землю под частным домом;
• решение суда (это может быть и мировое соглашение, утвержденное в судебной инстанции);
• решение местных органов власти о выделении земли;
• наследство по завещанию.

Чтобы продать недвижимость и участок земли, на которой она располагается, кроме правоустанавливающих документов потребуются также:

• договор и акт приема-передачи минимум в двух экземплярах;
• выписка из кадастрового учета недвижимости (с обязательной оценкой участка);
• если договор заключается от имени одной из сторон, то третье лицо предоставляет нотариальную доверенность с указанием возможности совершения именно таких операций;
• техпаспорт дома, выданный БТИ, кадастровый паспорт (если нет регистрации в УФРС);
• справки о задолженности (ее отсутствии) налоговых платежей по дому и земле;
• согласие супруга или супруги, заверенное нотариально, на продажу недвижимости;
• квитанции оплаченной пошлины: регистрация сделки, переход прав на дом и участок;
• если договор составляется в присутствии нотариуса (что намного предпочтительнее), добавьте выписку из госреестра прав на имущество;
• паспорта сторон договора;
• выписка из домовой книги, справка о жильцах в доме;
• при вступлении в права – заявление.

Как оформить куплю-продажу земельного участка через МФЦ

Если участок оформлен на продавца, то для проведения сделки купли-продажи стороны должны составить договор, после чего обратиться в МФЦ для регистрации права. Заверять данную сделку у нотариуса нет необходимости, за исключением случаев, если земля входит в состав долевой собственности нескольких граждан.

Для проведения купли-продажи необходимо предоставить документы о праве собственности, которые могут разниться в зависимости от времени приобретения земли:

• Если право на участок возникло у гражданина после 1998 года, то в МФЦ необходимо заказать выписку из ЕГРН, подтверждающую принадлежность имущества продавцу.
• Если же земля была приобретена ранее и документы на нее отсутствуют, то через МФЦ также можно запросить регистрационную выписку из БТИ .

Если гражданин желает купить земельный участок, который является муниципальной собственностью , то приобрести его можно путем выкупа через публичные торги . Для этого в орган местного самоуправления подается соответствующее заявление. Если администрация даст разрешение на выкуп, то проводится межевание участка .

После постановки на кадастровый учет орган местного самоуправления размещает информацию в СМИ о проведении аукциона по продаже земельного участка. Если в течение 30 дней заявки на участие не появятся, то участок предоставляется единственному заявителю . В таком случае гражданин заключает договор купли-продажи с администрацией.

Арендуемый участок в дальнейшем можно выкупить

Если участок был предоставлен на правах аренды, то гражданин может впоследствии его выкупить. Если собственником является муниципальное образование, то зарегистрировать такую недвижимость можно будет без проведения торгов.

Как оформить продажу садового участка

Если право на садовый участок зарегистрировано за продавцом и имеются подтверждающие документы, то данный объект может выступать объектом купли-продажи.

Начиная с 1 января 2019 года вступил в силу ФЗ № 217 29.07.2017 г. о ведении садоводства и огородничества, после появления которого упразднилось понятие «дачных и садоводческих некоммерческих объединений», теперь данные организации именуются, как садовые некоммерческие товарищества .

Данные организации располагаются на границах земель с назначением — для ведения садоводства . Если такие участки были предоставлены гражданам на праве бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, то собственниками данных земель они не являются. В зависимости от периода образования данного участка процесс оформления права собственности будет иметь свои особенности:

• Если участок в садоводческом объединении появился после 30.10.2001 года , то оформить его в собственность можно только путем выкупа у администрации или через суд.
• Если земля была предоставлена до 30.10.2001 года , то для возможности ей распоряжаться можно оформить право собственности бесплатно по программе «Дачная амнистия».

Для того, чтобы оформить землю в упрощенном порядке сперва гражданину необходимо составить план участка у кадастрового инженера. С указанным документом следует обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о приватизации . Также в администрацию необходимо предоставить документ, подтверждающий, что гражданину был выдан данный участок для ведения садоводства или дачного строительства.

Дачная амнистия продлена до конца 2020 года

После выдачи администрацией разрешения на приватизацию необходимо будет обратиться в МФЦ для регистрации перехода права. После чего участком можно будет распорядится по договору купли-продажи. Оформить недвижимость в собственность таким образом граждане смогут до 31 декабря 2020 года .

Как оформить кадастровый паспорт на земельный участок через МФЦ

Без постановки участка на кадастровый учет он не может быть объектом гражданских прав , соответственно его нельзя будет продать или купить. Для этого необходимо провести межевание земельного участка для определения его границ. После чего гражданин должен обратиться в МФЦ с межевым планом и заявлением о постановки земельного участка на кадастровый учет.

Начиная с 1 января 2017 года вступил в силу ФЗ №218 от 13.07.2015, после которого был создан единый реестр недвижимости . С данным нововведением кадастровые паспорта перестали выдавать , теперь указанные данные отображаются в выписке из ЕГРН. Однако, если гражданин предоставит кадастровый паспорт для проведения купли-продажи, то МФЦ примет данный документ. При этом позволяется поставить участок на кадастровый учет одновременно при проведении сделки купли-продажи.

Какие документы нужны для продажи дома с земельным участком

При заключении сделки купли-продажи дома новому владельцу переходит в право собственности не только сама постройка, но и земельный участок, на котором она размещена. Если на землю есть права у других лиц, продавец должен об этом сообщить. По этой причине важно собрать все документы при продаже дома: не только на сам объект, но и те бумаги, что касаются установления права собственности на землю.

В пакете документов продавца обязательно должен быть акт на землю с кадастровым номером. Если акта нет, сделку признают недействительной, а нотариус не сможет зарегистрировать договор купли-продажи. Владелец частного дома может получить кадастровый номер в управлении земельных ресурсов.

Важно, чтобы земельный участок имел правильную категорию землепользования, так как не каждый участок подходит для строительства жилого дома. Если земля имеет категорию нежилой застройки, покупатель не сможет зарегистрировать построенный на ней дом. Если земельный участок относится к категории ведения сельского хозяйства, зарегистрировать получится только садовый дом. Об этих нюансах лучше всего сразу предупредить покупателя.

Список для регистрации сделки от обеих сторон

После заключения договора купли-продажи, необходимо обратиться в МФЦ или другой управляющий орган региона для заключения сделки. При сдаче документов должны присутствовать все участники сделки. Потребуются документы:

• Паспорта всех участников.
• Договор купли-продажи в трех экземплярах.
• Выписка из ЕГРН.
• Согласие супруга (супруги) на продажу недвижимости.
• Разрешение органов опеки и попечительства (для продавца, при наличии детей).
• Свидетельства о рождении детей до 14 лет или личное присутствие детей с паспортами (для покупателя, если недвижимость приобретается в совместную собственность).
• Правоустанавливающие документы на недвижимость (лучше взять все, какие есть).
• Доверенности и другие документы, в зависимости от конкретного случая.

О том, как оформить сделку в МФЦ или Росреестре, мы писали здесь.

5Что делать, если необходимо уточнение границ территории?

Советы юристов, как продать загородный дом с участком быстро, сходятся в одном — сначала нужно привести в порядок бумаги. При различных операциях с землей возникают неточности в замерах. Чтобы решить спор между соседями и другими претендентами на квадратные метры, проводят межевание. Если последний раз его проводили более, чем три года назад, данные устарели. За это время могли поменяться метрика и стандарты оформления. Проверить состояние границ можно по публичной кадастровой карте в интернете. Они должны быть обозначены черными линиями. Красными обозначают спорные места. Если черных контуров нет — четкие границы отсутствуют, и их необходимо уточнить.

На объект выезжают кадастровые инженеры. С помощью измерительных приборов они определяют границы и вносят данные в акт. Замер ведется по внешним контурам, поэтому необходимо присутствие соседей. Они должны впустить сотрудников на свой надел. Акт подписывают инженеры, собственник и его соседи. Затем составляется план. Стоимость работ — от 5 000 до 30 000 рублей. Оформление занимает несколько недель. Данные вносятся в основные документы, устанавливающие право на частную собственность, без которых заключение соглашения невозможно.

7Как продать недостроенный дом с земельным участком?

Если покупателю нужна только земля, а здание не зарегистрировано, можно оформить бумаги без его учета. Так поступают, когда строение не представляет ценности. Даже в случае, когда осталось доделать совсем немного, ликвидность здания очень низкая. Получить за него большую сумму невозможно. Довести работы до конца более выгодно.

При покупке загородной недвижимости в дачном поселке важна близость к лесу и реке, транспортная доступность, экологическая обстановка. Не менее важна развитая инфраструктура. Стоимость складывается в основном из площади территории и преимуществ района. Наличие скважины с питьевой водой и подведенных коммуникаций мало влияет на цену. Газификация и электрификация тоже не оказывают заметного влияния на цену. Она повысится лишь на несколько процентов. Качество постройки и ее обустройство гораздо важнее при оценке коттеджа для постоянного проживания.

При оценке следует учесть, на какой стадии находятся работы. Если готов только фундамент, постройку не принимают в расчет. В случае, когда осталось доделать кровлю, к земле прибавляют расходы на материалы и проведенные работы. Покупателю нужно предоставить проект, чтобы он мог завершить строительство. Чем ярче будет визуализация, тем больше шансов, что она произведет хорошее впечатление, и сделка состоится.

При показе на объекте следует навести порядок — убрать мусор, разровнять землю, аккуратно сложить материалы и инструменты.

Какие документы нужно собрать

• Разрешение на проведение строительных работ. Не должно быть сомнений в том, что они ведутся легально.
• Согласованный проект и журнал, где ведутся пометки по его реализации.
• Выписка из ЕГРН. При ее отсутствии подойдет свидетельство о праве на собственность либо о праве наследования.

Продажа дома, принадлежащего нескольким наследникам

Продажа недвижимости, принадлежащей нескольким наследникам, может быть сложным процессом. В такой ситуации необходимо учесть интересы каждого наследника и соблюсти все юридические требования.

Первым шагом при продаже дома с несколькими наследниками является разрешение на продажу имущества. Для этого необходимо составить документ, подтверждающий согласие всех наследников на продажу дома. Этот документ должен быть подписан всеми участниками наследования и заверен нотариально.

Далее необходимо определить доли наследников в праве собственности на дом и земельный участок. Для этого проводится юридическая экспертиза, которая поможет определить соотношение прав каждого наследника.

Затем следует оценить стоимость дома и земельного участка. Для этого можно обратиться к независимым оценщикам, которые посчитают объективную рыночную стоимость недвижимости.

После оценки стоимости необходимо заключить договор купли-продажи с покупателем. В этом случае важно учесть интересы всех наследников и соблюсти все законодательные требования.

Когда договор купли-продажи будет подписан и оплата произведена, необходимо переоформить права собственности на дом и земельный участок на покупателя. В этот момент важно обратиться к юристу, чтобы все документы были оформлены правильно и без нарушений.

Продажа дома, принадлежащего нескольким наследникам, может быть сложным и многоэтапным процессом. Однако, с правильным подходом и соблюдением всех юридических требований, продажа может быть успешно завершена, обеспечивая удовлетворение интересов всех наследников.

Последствия продажи только дома (без участка под ним)

Продать дом вместе с наделом можно только тогда, когда владелец у них один.

Однако Земельный кодекс РФ неразрывно связывает понятие дома и участка земли, поэтому при продаже строения или даже его части к новому собственнику обязательно должна перейти и часть (или весь) земельного участка .

Если земля под домом принадлежит тому же человеку, что и сам дом, происходит одновременная сделка купли-продажи. Если продается часть дома (например, половина или четверть), пропорционально этой части продается и земля.

Обязательным является включение в договор пункта о передаче земли под домом . Без этого соглашение не является юридически верным и признается недействительным.

Есть всего два варианта, при которых возможна продажа только строения (35-я статья ЗК РФ):

• земля изъята из оборота, что подтверждается документально;
• продается часть строения, которая не может быть выделена новому владельцу вместе с участком.

В этом случае новый владелец может составить исковое заявление с требованием перезаключения договора и передачей ему земельного участка.

Суд установит обременение на землю под купленным домом (запрет на продажу, дарение, сдачу в аренду надела). Старый владелец, таким образом, не сможет продать данный участок.

1Стоит ли пользоваться услугами профессиональных риелторов?

У такого решения много преимуществ. Чтобы не рисковать, лучше обращаться в крупную фирму с хорошей репутацией. У сотрудников таких компаний есть опыт и своя огромная клиентская база. Она состоит из людей, обратившихся в фирму, чтобы приобрести землю. К их числу прибавляются те, кто дал объявление о поиске самостоятельно. При таком охвате найти желающего можно гораздо быстрее.

Фирмы берут наценку. Она мало влияет на итоговую сумму, которую получит продавец, так как цена за объект будет выше, чем в частном объявлении. Покупатель готов переплачивать за безопасность, ведь частные объявления нередко размещают мошенники. Организации, имеющие десятки и сотни филиалов в разных городах, дорожат своей репутацией. Менеджеры, работающие в них, отчитываются перед своим руководством.

Агенту можно поручить оформление недостающих бумаг. Он справится с задачей гораздо быстрее, чем собственник. Чтобы агент получил право действовать от его лица, собственник оформляет на него доверенность через фирму. По этому документу сотрудник не может действовать в своих интересах. Его ограничивают рамки, обозначенные в тексте. Чтобы не было сомнений в правильности его составления, лучше привлечь консультанта из юридической конторы.

Если владелец знает, как правильно продать дом с земельным участком, и уверен, что справится сам, ему придется запастись терпением. Возможно, в разгар сезона ему удастся быстро продать свое имущество за хорошую цену. В отказе от услуг риелторов есть резон, если покупатель уже нашелся, и его устраивает предложение. В этом случае понадобится только юридическое сопровождение.