Как поделить при разводе ипотечную квартиру с вложенным материнским капиталом

Чаще всего у семьи нет другого собственного имущества, чтобы выделить там доли детям взамен прежних, поэтому доли будут выделяться в новой квартире. Такую ситуацию и рассмотрим.

Если вы планируете провести такую сделку, предварительно рекомендуем посетить органы опеки и получить от них точные инструкции по действиям. Специалист пошагово расскажет, как законно продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, и купить другую недвижимость.

Примерный алгоритм действий:

1. Заняться поиском покупателя на свою квартиру и недвижимости, которая будет одновременно приобретаться. Сразу предупреждайте всех, что у вас детские доли, что им нужно быть готовым к тому, что дело несколько затянется. Возможно, чтобы удержать будущего покупателя и того продавца понадобятся задатки по обеим сделкам.
2. Когда все стороны договорятся, нужно позвонить в опеку для назначения времени приема. В обозначенное время к специалисту на беседу приходят все три стороны сделки. Опека будет спрашивать всех о семейном положении, о нюансах купли и продажи, за счет каких средств будет выполняться купля, семейное положение сторон и пр.
3. По итогу анализа предоставленной информации специалист опеки составляет схему сделки. Например, что квартира с детскими долями продается за 3 000 000, а в течение 7 дней после сделки семья покупает квартиру за 4 000 000, добавляя свои средства, и выделят там долги в определенных пропорциях (они точно вписываются).
4. Представитель органов опеки выезжает на покупаемый объект для его проверки. Если все в порядке, жилье пригодно для проживания детей, составляется приказ о выдаче предварительного решения на сделку с указанием всех подробностей: кто, что, кому, когда продает, какие доли кто получает.
5. При наличии приказа можно начинать сделки. Сначала оформляется продажа квартиры. Семья получает деньги от продавца (хорошо, если это не маткапитал, иначе придется ждать перечисление денег ПФР). После оперативно оформляется покупка другой квартиры с выделением долей детям.
6. Предоставить в опеку документы по сделке, чтобы доказать, что она прошла успешно, дети ничем не обделены.

Это действительно очень сложные многоступенчатые сделки. И если где-то что-то срывается, кто-то передумывает, рушится вся схема, приходится начинать все заново. Поэтому семьи часто пользуются услугами риэлторов для продаж жилья с детскими долями. Конечно, за это нужно платить.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Итак, вы купили некоторое время назад квартиру с привлечением маткапитала и теперь намерены ее продать. Покупка недвижимости с маткапиталом неизбежно связана с выделением долей детям. И если на момент продажи эти дети не достигли совершеннолетия, для продажи нужно привлекать органы опеки.

Вполне возможно продать квартиру, купленную на материнский капитал. Сделка совершается по стандартному алгоритму продажи детских долей. При этом не играет роли, как была приобретена недвижимость.

При покупке квартиры с оплатой маткапиталом выделение долей идет сразу, это фиксируется в договоре купли-продажи. Без оформленных детских долей ПФР сделку не одобрит, не выделит деньги.

Согласие опеки и улучшение условий проживания детей

После выделения детских долей нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. Затем квартиру можно продавать. «Но на имя детей необходимо приобрести другое недвижимое имущество, как правило, органы опеки настаивают, чтобы эти сделки проводились в один день. То есть одновременно с продажей должна произойти и покупка», — отметила Елена Образцова.

Соответственно, чтобы продать «детские» доли, необходимо одновременно с этим купить на имя детей доли в другом недвижимом имуществе. Причем стоимость этих покупаемых долей должна быть не меньше стоимости долей, которые отчуждаются. То есть условия не должны ухудшаться. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость. Кроме того, новое жилье не должно находиться в ветхом или аварийном состоянии и рядом должна быть необходимая социальная инфраструктура (детсад, школа, поликлиника).

Если уйти от этих требований, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме, отметила член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.

«Кроме того, если сделка относилась к числу подозрительных (например, заключена между родственниками), то дальнейшие манипуляции с недвижимостью могут привлечь внимание налоговой, правоохранительных органов и органов опеки. А сама сделка в будущем может быть аннулирована», — предупредила юрист.

Соглашение о разделе ипотечной квартиры

Супругами также может быть составлено соглашение о разделе квартиры, находящейся в ипотеке. По этому документу каждому выделяется определенная доля. При помощи такого соглашения можно учесть интересы каждой из сторон. К примеру, возможно, кто-то вносил в покупку или в погашение долга больше денежных средств, и оба из пары это признают.

Такое соглашение должно быть оформлено в письменном виде и заверено нотариально. В нем необходимо указать:

• ФИО, паспортные данные, дату рождения и место жительства каждого из супругов;
• данные свидетельства о браке или его расторжении (если развод уже состоялся);
• данные объекта недвижимости, подлежащего разделению (кадастровый номер, адрес места нахождения, форма собственности);
• подробное описание объекта недвижимости (общая и жилая площадь, количество комнат, этаж, год постройки, тип дома и т.д.);
• данные свидетельства собственности либо номер кредитного договора и договора купли-продажи;
• доли, в которых предполагается разделение квартиры между супругами;
• ответственность сторон и способы разрешения споров;
• подписи и дата.

Как продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке

Если вы приобрели квартиру в ипотеку с маткапиталом, то в покупке задействованы деньги банка, поэтому на объект наложено обременение — это первое. Второе — заемщик оформил обязательство по выделению долей детям после выплаты ссуды.

Если ипотека не погашена, заемщик ничего не сможет сделать к этой квартирой. Он может попробовать обратиться в банк, чтобы получить его согласие. Но особо рассчитывать на успех не стоит.

Сделка осложняется материнским капиталом, который уже потрачен, отдан продавцу. Кто и как его будет возвращать ПФР? Поэтому лучше начала погасить ипотеку, выделить детям доли, а потом заниматься стандартной продажей по схеме, описанной выше.

Как продать квартиру, купленную с материнским капиталом

Перед продажей недвижимости , где есть собственники дети, нужно сделать ещё очень много. Найти жильё, которое соответствует требованиям по закону. Так же найти покупателей, на жильё которое будет продано. Произвести оформление и регистрацию сделки.

Поиск недвижимости для детей или компенсации

К новому жилью, купленному вместо приобретённого, за материнский сертификат, предъявляют определённые требования:

• рядом должны находиться больница, школа или детский сад;
• состояние, пригодное для проживания;
• район, где располагается жильё, должен быть безопасен;
• сделан надлежащий ремонт.

Продажа недвижимости, купленной по материнскому сертификату, происходит одномоментно с приобретением нового помещения. Сначала оформляется договор (купли-продажи), потом он нотариально заверяется.

В случае невозможности выделения доли (несовершеннолетнего) в другом жилье. Возможна денежная компенсация, если ООиП не против. Тогда выясняется точная стоимость доли ребёнка (детей), затем деньги переводятся на банковский счёт несовершеннолетнего.

Поиск покупателей на новую квартиру

В случае не выделения доли детям или не получении разрешения от ООиП, сделка скорее всего будет оспорена. Это останавливает покупателей от покупки недвижимости с использованием материнского сертификата .

Когда найдено жилое помещение (соответствующее нормам опеки), договариваемся с покупателем о стоимости. Далее заключаем договор (предварительный) и вносим залог (желательно). Подтверждаем органу опеки намеренье выделить долю ребёнку во вновь приобретённом помещении. Если всё будет сделано правильно, то можно закончить сделку очень быстро.

Получение разрешения органов опеки и СФР

Продавая недвижимость, в которой дети являются собственниками, необходимо согласие СФР и ООиП. Тот, кто покупает, подаёт заявление в СФР, на распоряжение средствами материнского сертификата. Договор признаётся незаконным, при отсутствии согласия банка на сделку, в случае нахождения недвижимости в ипотечном кредитовании.

Пакет документов для органов опеки:

• заявление на продажу (разрешительное);
• документ подтверждающий личность (родителей, опекунов);
• свидетельство о рождении (для детей) и свидетельство о заключении брака (для родителей);
• выписки на покупаемое и продаваемое жильё из Единого государственного реестра, технические паспорта, лицевые счета (копии);
• согласие банка (если было ипотечное кредитование);
• оценочная стоимость жилья (документ из Росреестра);
• предварительный договор (с согласием заключения основного).

Решение принимается в течение 15 дней после подачи документов.

Как рассчитать налог от продажи квартиры

Когда сумма, обозначенная в договоре меньше 70% кадастровой стоимости , то из суммы нужно вычесть стоимость (подтверждённую документально) покупки недвижимости. Налоги будут считать с большей суммы, если обозначенная цена больше 70%. Общая оценочная стоимость считается после регистрации прав покупателем, но на 1 января.

Соглашение о разделе ипотечной квартиры

Бывшие супруги могут самостоятельно договориться о делении приобретенной в ипотеку квартиры и порядке выплат по кредиту. Такое соглашение может быть принято в любой момент до вынесения судом решения.

Соглашение, заключенное между супругами, в обязательном порядке удостоверяется у нотариуса.

Если мирным путем поделить жилье не удалось, то суд проанализирует все обстоятельства дела и определит, какая часть собственности и объем обязательств по кредиту переходит к каждому из супругов.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Как продать квартиру, купленную с маткапиталом: заключение

• С недвижимостью приобретённой за счёт материнского сертификата возможно совершать сделки.
• В случае необходимости продажи, обязательно получить согласие от СФР, банка, ООиП.
• Вновь приобретаемая недвижимость не может быть менее комфортабельной и выделяемая часть (детям) должна быть такой же, как была или больше.
• Есть возможность перечисления на счёт ребёнка денежной компенсации, взамен положенной доли.
• Если пользование недвижимостью происходит более 5 лет, налоги не платятся.

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом

Ипотечная недвижимость, зачастую погашается семейным сертификатом. В этом случае всё равно требуется согласование с ООиП, даже в случае не разделения на доли.

Для продажи такой недвижимости существует несколько вариантов:

• погашение ипотеки происходит за счёт части денег;
• банк соглашается передать покупателю условия по кредиту и обязательства;
• кредит гасится самостоятельно. Обременение снимается и жилое помещение переоформляется на покупателя.

Родители могут воспользоваться семейным сертификатом для выплаты ипотечного кредита. Тогда заранее готовится нотариально заверенное обязательство. В этом документе указывается следующее, после выплаты кредита ребёнку выделяется часть жилого помещения (доля).

В законе нет чёткого срока по исполнению требований. Когда обременение будет снято, по прошествии 6 месяцев этот период закончится. Приобретённое на материнский сертификат недвижимое имущество, реализуется только с согласия ООиП.

Условия продажи квартиры с маткапиталом

Чтобы оформить продажу жилого помещения, которое было куплено с привлечением материнского сертификата надо:

• одобрение Социального фонда России, органа опеки и банка;
• оформление недвижимости в общую долевую собственность;
• доля в новом жилье не будет меньше, а условия проживания хуже;
• жилое помещение зарегистрировано в Росреестре.

Контроль за семейным капиталом осуществляется государством. Поэтому придётся обращаться в следующие службы: орган защиты и опеки детей , Социальный фонд России.

Особенности раздела ипотечной собственности с участием маткапитала

Оформляя развод при ипотеке с материнским капиталом, обязательно нужно поставить в известность банк. Многие финансовые учреждения еще на этапе заключения кредитного договора настаивают на составлении брачного договора, который регулирует порядок выплат по ипотеке в случае вероятного расторжения брака.

Если раздел совместно нажитой собственности проходит в суде, обязательно участие в деле представителя кредитора, без согласования с которым решение по поводу ипотечной недвижимости не может быть принято.

По закону, вне зависимости от того, с кем остаются дети после завершения бракоразводного процесса, обязанности по погашению ипотеки с маткапиталом при разводе в равной степени ложатся на обоих родителей. До того времени, пока банк не получит последний платеж, граждане не могут вступить в право собственности и соответственно, реализовать или обменять свою долю в недвижимости.

Что до выполнения кредитных обязательств, при любом раскладе лучшим выходом из положения является погашение ипотеки по разработанному графику без раздела долга. Каким образом каждый из супругов будет выплачивать свою часть обязательств, граждане вправе договориться самостоятельно, в устной или письменной форме. Тем более что делить квадратные метры, на которые оформлено право собственности, можно в любое время после официального расставания.

Варианты раздела

Нередко случаются ситуации, когда расторжение брака проходит тяжело, и квартира в ипотеке с материнским капиталом при разводе оказывается камнем преткновения. Муж и жена бесконечно спорят, кто останется на жилплощади, кто обязан платить банку в большей или меньшей степени и так далее. В таком случае вопрос о судьбе ипотечного кредита решает суд.

Есть несколько вариантов:

1. Судья выносит постановление о разделе ипотеки между истцом и ответчиком в равных долях. То есть при ежемесячном обязательном платеже в 20 тыс. руб. муж и жена обязаны платить по 10 тыс. руб. Кредиторы далеко не всегда поддерживают такое решение, так как один из граждан может стабильно платить свою часть, а второй нет. В таком случае возникают трудности правового характера. По сути, обязательства по кредиту частично выполняются, а просрочка растет. Плюс ко всему, чтобы избежать штрафов, добросовестный плательщик часто вынужден погашать и вторую часть долга.
2. Стороны обращаются к кредитору за разделением одного кредита на два независимых на остаток долга по первоначальному соглашению. В таком случае при росте просрочки одного из заемщиков банк сможет претендовать только на ту часть квартиры, которая принадлежит должнику.

Третьим способом решения вопроса с разделом квартиры с маткапиталом, называют продажу ипотечной недвижимости, кредит за которую погашен не до конца. Несколькими годами ранее такое решение категорически не поддерживалось банками, а участие мат сертификата делало процедуру разы сложнее. Сегодня такие прецеденты есть.

Главное условие, которое должно быть соблюдено — в день заключения договора новый собственник обязан перевести на счет кредитора сумму, равную остатку задолженности. Но до этого момента важно выделить доли детей в реализуемом жилье. Часть недвижимости определяется согласно минимуму, установленному в конкретном регионе. Доля может быть больше, если квадратура позволяет, однако при меньшем количестве квадратных метров опека свое согласие не даст.

Есть способ обойтись без участия органов опеки. Для этого нужно отказаться от материнского сертификата и вернуть средства в госбюджет. Если такого действия не произойдет, прокуратура вправе обратиться в суд с требованием признать сделку купли/продажи недействительной (на основании нарушения прав несовершеннолетних) либо с иском об истребовании средств, выплаченных государством в качестве помощи при рождении малыша.

Капитал можно будет использовать повторно, но практика показывает — когда люди отказываются от сертификата, заново право на его использование приходится отстаивать в суде.

Если после продажи недвижимости с невыделенными детскими долями родитель приобретет следующую жилплощадь, в которой нотариально закрепит за несовершеннолетними именно их доли, представители власти все равно потребуют возврата в казну суммы мат сертификата.

Как разделить квартиру без банка

Лучшим сценарием, как разделить квартиру с маткапиталом при разводе — закрыть кредит еще до подачи заявления в суд, полностью рассчитаться с банком и решить судьбу жилплощади. Вариантов несколько – продать жилье и поделить вырученные средства с выделением долей детям. При продаже квартиры не обойтись без участия органов опеки, задача которых – проконтролировать, чтобы несовершеннолетние граждане получили причитающиеся им квадратные метры.

Для примера можно взять ситуацию развода с ипотекой с участием материнского капитала пары, имеющей двух несовершеннолетних детей. Это наиболее типичная картина, с которой приходится сталкиваться российским судам. В данном случае если имеется квартира, купленная на мат капитал, при разводе жилье делится на 4 равные части. Супруг, с которым остаются проживать дети, получает ¾ жилплощади, второму достается ¼.

Если при делении жилья части несовершеннолетних оказываются меньше нормы, у соцслужбы имеются все основания отказать в одобрении сделки по причине защиты интересов малолетних собственников.

Если у пары есть достаточно средств, чтобы рассчитаться с банком, проблемы могут возникнуть только личного характера. К примеру, владелец одной четвертой из принципа потребует выделения комнаты в квартире в собственность или будет настаивать на реализации собственности и получении четверти от вырученной суммы.

Органы опеки нередко не поддерживают данное решение, так как, по сути, дети остаются без крыши над головой до тех пор, пока мать или отец не купят новую недвижимость. А это не всегда представляется возможным, особенно если ипотечная квартира одно- или двухкомнатная. Хотя опека следит за использованием средств, исключая нецелевые траты, родителю просто не хватает денег для приобретения достойного жилья.

Экс-супругам, сохранившим доверительные отношения, часто удается найти компромиссное решение — гражданин, претендующий на меньшую часть квартиры, взамен недвижимости забирает другое ценное имущество — автомобиль, дачу, долю в бизнесе, ценные бумаги и так далее. Либо собственник большей части выплачивает оставшуюся сумму деньгами. Социальную службу такое решение удовлетворяет, так как интересы несовершеннолетних в полной мере соблюдены. Однако ни продать, ни обменять жилье мать/отец ребенка не имеет права без согласования с опекой.

Раздел ипотечной квартиры при разводе

Разделение ипотечной квартиры даже при равной ответственности супругов осложняется тем, что имущество находится в залоге у банка, а значит, им невозможно распоряжаться в полной мере.

В подобной ситуации даже после расторжения брака обязательства по выплате ипотеки также ложатся на обе стороны. Если одна сторона перестанет вносить оплату, эти обязательства могут полностью лечь на второго созаемщика.

Иное разделение имущества может быть возможно при наличии брачного контракта, в котором эти условия прописаны. Может быть заранее указано лицо, которое будет собственником недвижимости после расторжения брака. В брачном договоре также может быть указана сумма отступных в случае нарушения одной из сторон пунктов соглашения.

Если у супругов имеются несовершеннолетние дети, суд примет решение, учитывая их интересы. Как правило, решение принимается в пользу основного опекуна ребенка. В этом случае ему достанется основная доля недвижимого имущества. Второй супруг вправе потребовать материальную компенсацию.

Если ипотечное жилье приобреталось до брака, при разводе подлежит разделу сумма всех совместных выплат по ипотеке

На так называемый «гражданский» брак законы семейного права не распространяются. В данном случае недвижимость, как и обязательства по выплате долга, останутся на том из супругов, на кого оформлен займ.

Если же долговые обязательства перед банком в равной степени несли оба супруга, необходимо представить соответствующие доказательства в суде. Это могут быть:

• выписки с лицевого счета;
• квитанции об оплате;
• чеки;
• иные подтверждающие документы.

Раздел квартиры в браке

О делении имущества супруги могут договориться еще при оформлении отношений, оформив брачный договор. Документ позволит изначально установить, что достанется каждому из них при расторжении брака.

Следует учесть один нюанс. По закону каждый супруг имеет право на половину совместно нажитого имущества. Если в брачном договоре раздел закреплен именно так, то не ясен смысл его заключения. Если же деление установлено в иной пропорции, то права одного из членов семьи нарушены, и он может быть опротестован в суде.

Раздел ипотечной квартиры с материнским капиталом

При приобретении квартиры с использованием материнского капитала, законодательство требует оформления такого жилья в совместную собственность. Все члены семьи сразу приобретают в ней равные доли, а развод никак не влияет на их размер.

Если у супругов имеются несовершеннолетние дети, в случае развода их долями распоряжается родитель, с которым они проживают.

Такое право он имеет до достижения детьми 18-летнего возраста. При этом родитель не может принять решение об отчуждении детской собственности без согласия органов опеки и попечительства.

Раздел квартиры в ипотеке с материнским капиталом

При расторжении брака большинство пар сталкивается с разделом совместно нажитого имущества. И первое, на что претендуют супруги – жилье. Хорошо, если квартира или дом находятся в собственности граждан, экс-супруги могут продать жилую площадь и разделить деньги в равных долях, предварительно выделив части детей. Гораздо труднее обстоит дело, если имеет место развод при ипотеке с материнским капиталом, когда в семье двое и более ребятишек, не достигших 18-летия.

Как продать квартиру с материнским капиталом: нюансы сделки

Самый главный момент, за которым важно следить, — наделили ли родители своих детей причитающимися им долями. Случается, что этого не происходит. Кто-то по забывчивости, кто-то злонамеренно использует средства маткапитала, но не выделяет доли детям и продает квартиру.

Проблема в том, что на сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет никаких отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств материнского капитала, отметила московский нотариус.

«То есть Пенсионный фонд, перечисляя деньги, никаким образом не фиксирует в ЕГРН сведения об обязанности родителей по предстоящему наделению детей долями в той квартире, на погашение кредита по которой направлены средства. Это очень важный нюанс, который нужно учитывать тем, кто собирается покупать квартиру», — добавила Елена Образцова.

Если впоследствии выяснится, что квартира куплена у «забывчивых» родителей, которые использовали маткапитал, но не наделили детей долями (то есть права несовершеннолетних были ущемлены), сделка может быть оспорена. Всплыть этот факт может спустя много лет. С очень большой долей вероятности пострадает именно добросовестный приобретатель.

Продажу купленного на маткапитал жилья могут упростить

В 2022 году в Госдуме предложили упростить продажу купленного на маткапитал жилья. Депутаты выступили за то, чтобы разрешить выделять детям доли не только в жилье, купленном на маткапитал, но и в другом имуществе. «Подразумевается, что данная мера позволит упростить процедуру продажи такой недвижимости, особенно если она была приобретена в ипотеку, как это бывает чаще всего на практике. Однако пока законопроект не внесен в Госдуму», — отметил Григорий Скрипилев.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»