Как обязать ук предоставить мне на руки посьменный договор управления

Договор на управление жилым многоквартирным домом оформляют между заказчиком в лице владельце жилых помещений и лицензированной управляющей компанией (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). Документ составляют письменно или в электронном формате с использованием ГИС ЖКХ с подписями обеих сторон. До этого исполнителя выбирают путем голосования на общем собрании жильцов или если оно не проводилось, в результате конкурса, организуемого органом местного самоуправления (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ). Случаи для проведения конкурса закреплены в ЖК РФ.

Статья по теме:Бухгалтерский учет в управляющей компании ЖКХ

Управлять домом могут и сами собственники при условии, что в нем не более 30 квартир. Или через организованный собственниками ТСЖ, ЖСК или другой кооператив. (ст. 161 ЖК РФ). Договор на управление домом заключается при использовании услуг лицензированной компании. При других способах его реализации заключаются соглашение не на управление, а на конкретные услуги (ст. 164 ЖК РФ) и оформляют договоры подряда. Выбор конкретного способа общее собрание собственников.

Также есть особый случай при вводе объекта в эксплуатацию. Договор заключают после приемки дома в эксплуатацию без проведения конкурса между застройщиком и управляющей компанией на срок 3 месяца. Периодичность и сроки заключения описываемых соглашений сгруппирована в таблице (ст. 162 ЖК РФ).

Когда оформляют

Стороны

Срок

В течение 5 дней после приемки дома в эксплуатацию

Застройщик и управляющая компания

До 3 месяцев

По окончании предыдущего договора или ранее на основе решения общего собрания

Собственники квартир и управляющая компания

От 1 до 5 лет

В случае непроведения собрания по окончании договора или в иных случаях, когда компания не выбрана и проводится конкурс органами местного самоуправления

Собственники квартир (они обязаны заключить такой договор) и управляющая компания

1 год

Договор заключается с каждым собственником на равных условиях. Но если таких собственников более 50% от общего числа, они выступают как одна сторона. Каждый собственник несет только свои обязательства и не отвечает по обязательствам других владельцев квартир. Если не одна из сторон не пожелала прекратить договор по окончании срока его действия, он продляется на тот же период.

Почему УК не может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке?

Понятно, что собственники помещений в МКД требуют расторжения договора с управляющей компанией, когда та плохо исполняет взятые на себя обязательства. Но и у управляющей компании может возникнуть желание расторгнуть договор с жильцами многоквартирного дома, например, когда у них образовалась большая задолженность за ЖКУ или собственники помещений в МКД не соглашаются на повышение стоимости услуг.

Также необходимость расторжения договора управления МКД может появиться у управляющей компании при подорожании услуг подрядных организаций, росте инфляции или кризисных явлениях в экономике.

В некоторых случаях, когда УК не удалось найти компромисс с жильцами дома, договор управления может быть расторгнут компанией в одностороннем порядке, если условиями договора установлено данное право. В качестве примера можно привести ситуацию, когда многоквартирный дом пришёл в аварийное состояние по независящим от управляющей компании обстоятельствам и которые она не в силах изменить.

В остальных случаях односторонний отказ управляющей компании не допускается по причине того, что договор управления является публичным документом. Из положений ч.5 ст.161, ч.4 ст.162 ЖК РФ в тесной взаимосвязи со ст.426 ГК РФ вытекает, что договор управления МКД является публичным для УК в отношении собственников помещений дома. Это следует из того, что заключение договора управления для жильцов дома обязательно, если УК выбрана на общем собрании собственников помещений в МКД, а условия ДУ одинаковы для всех.

Из определения Конституционного суда РФ №115-О от 06.06.2002 года следует, что существует обязательность заключения публичного договора при возможности предоставления соответствующих услуг. Это значит, что нельзя в одностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств, если существует возможность их выполнить. В противном случае требование закона об обязательном заключении договора теряет всякий смысл и правовой статус.

Подытоживая всё вышеописанное, можно смело сделать вывод, что законом не предусмотрено правовых оснований для одностороннего отказа от исполнения договора управления МКД по инициативе управляющей компании.

Договоры при непосредственном управлении МКД

При непосредственном управлении многоквартирным домом ответственность за состояние общего имущества дома, его содержание и ремонт, а также за предоставление коммунальных услуг несут лица, выполняющие соответствующие работы и оказывающие услуги согласно заключённым с собственниками договорам и следующим нормативно-правовым актам РФ:

• Жилищный кодекс РФ;
• постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491;
• постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.

При заключении договоров с организациями, оказывающими услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, их подписывают все или большинство собственников помещений в доме на основании решения ОСС (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

Также стороной договора с третьими лицами может быть один из собственников, которому остальные владельцы помещений в доме выдали доверенности действовать от их лица (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

Договор управления как доказательство реализации решения ОСС

Расторжение договора управления многоквартирным домом

Расторгнуть договор управления досрочно можно по обоюдному согласию сторон в соответствии с требованиями ст. 450 ГК РФ (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Сделать это можно, инициировав общее собрание собственников помещений в МКД по вопросу расторжения ДУ (ч. 3 ст 161 ст. ЖК РФ).

В одностороннем порядке договор расторгается по решению суда, если одна из сторон совершила грубое нарушение существенных условий такого договора (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).

Существенным закон признаёт нарушение договора одной из сторон, из-за которого другая сторона из-за нанесённого ущерба лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

Если УО не выполняет условия заключённого договора управления многоквартирным домом, то собственники вправе на общем собрании принять решение о расторжении договора в одностороннем порядке. Решение утверждается большинством от общего числа голосов, принимавших участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). При этом на ОСС выбирается новая УО либо новый способ управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Претензионный порядок урегулирования споров в договоре управления

Форма, содержание и правила составления

Предусмотрено 2 вида уведомлений:

• для оповещения о собрании владельцев квартир, администрации (если есть неприватизированные квартиры, владельцем которых является муниципалитет) и управляющей компании

  Составление уведомления

• о расторжении контракта

В первом уведомлении нужно указать повестку дня собрания:

• принять решение об отказе от услуг действующего управляющего
• выбрать нового управляющего

Обязательно указываются:

• контактные данные для получения информации о собрании
• список инициативной группы, занимающейся сбором доказательств
• место, число и время проведения

Уведомление о расторжении направляется после того, как общее собрание приняло соответствующее решение. Документ можно написать от руки или набрать на компьютере, скачав образец уведомления о расторжении договора управления МКД из интернета.

Договор управления с застройщиком

Договор управления с организацией могут заключать не только собственники, но и застройщик, сдавший в эксплуатацию новый многоквартирный дом.

До момента, пока орган местного самоуправления проведёт конкурс по выбору управляющей домом организации или сами собственники на общем собрании выберут способ управления, застройщик должен заключить договор управления с УО по своему выбору. Сделать это необходимо в течение пяти дней со дня получения разрешения на сдачу дома в эксплуатацию (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

В таком случае застройщик выступает в качестве заказчика и согласовывает перечень работ и услуг и размер платы за них. УО выставляет счета за свои услуги на имя застройщика, поскольку он является собственником помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214).

Договор между застройщиком и управляющей организацией заключается на срок не более трёх месяцев (п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). За этот период муниципалитет извещает о проведении открытого конкурса по выбору УО для управления многоквартирным домом. Конкурс должен завершиться через 40 дней после извещения, и затем орган местного самоуправления уведомляет собственников о его результатах (ч. ч. 4-5 ст. 161 ЖК РФ).

В это время собственники помещений в новостройке и дольщики, принявшие от застройщика помещения по передаточному акту, могут провести общее собрание собственников и выбрать иной способ управления или другую управляющую организацию в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ.

Основные условия договора управления МКД

Правила расторжения одной из сторон

Контракт можно изменить или расторгнуть (ст. 450 ГК). В одностороннем порядке это доступно собственникам квартир, если:

• соглашение заключалось по результатам конкурса (ст. 161, 162 ЖК)
• общее собрание приняло решение изменить метод управления (ч. 8.2 ст. 162 ЖК)
• управляющая компания нарушает условия соглашения

В первом случае причин для расторжения предъявлять не нужно.

О неисполнении условий управляющим свидетельствует:

Расторжение договора

• отсутствие мероприятий по обслуживанию
• низкое качество услуг
• отказ от оказания оговоренных в соглашении услуг
• отказ предоставить информацию о деятельности

Самый доступный метод – отказаться заключать контракт после окончания действия предыдущего.

Процесс начинается с проведения собрания владельцев квартир, на котором принимается решение о смене метода управления или управляющего (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ). Управляющей компании и органу жилищного контроля в течение 5-и дней (п. 18 Постановления № 416) посылается:

• протокол собрания
• уведомление

Действие контракта прекращается после получения управляющим уведомления, если это не противоречит условиям соглашения.

Для управляющего законодательством не предусмотрена возможность отказаться исполнять соглашение даже, если:

• увеличивается стоимость услуг подрядчиков
• повышается уровень инфляции
• в экономике кризис
• деятельность убыточная
• отсутствуют технические возможности предоставить услуги
• собственники не согласны с повышением цен на услуги

Работа управляющей компании

Исключения составляют соглашения, в которых предусмотрено право управляющего при определенных условиях договор расторгнуть без согласия жильцов. Чаще всего подобное возможно, если дом в аварийном состоянии без вины управляющего. Других причин законодательством не предусмотрено, так как этот вид договора публичный.

Если управляющая компания обращается в суд, не соглашаясь с расторжением соглашения, необходимы доказательства невыполнения его условий:

• копии обращений с жалобами в санитарную службу, Роспотребнадзор, прокуратуру
• копии жалоб на невыполнение отдельных условий
• копии результатов проверок органов контроля
• копии актов нарушений, выявленных самоуправлением и Советом дома

Права и обязанности сторон по договору управления МКД

Заказчик обязан

Своевременно и полностью вносить плату за управление, содержание и ремонт общего имущества в Многоквартирном доме и коммунальные услуги.

Не производить никаких работ на инженерных сетях, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, без согласования с УК.

Не нарушать имеющиеся схемы учета предоставления коммунальных услуг.

Не устанавливать, не подключать и не использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технологические возможности внутридомовой электрической сети, дополнительные секции приборов отопления.

Не использовать теплоноситель в системах отопления не по прямому назначению (в том числе на бытовые нужды).

Не допускать выполнение работ или совершение других действий, приводящих к порче общего имущества собственников помещений.

Не загромождать подходы к инженерным коммуникациям и запорной арматуре, эвакуационные пути и помещения общего пользования.

Не использовать мусоропровод для строительного и другого крупногабаритного мусора, не сливать в него жидкие бытовые отходы.

Обеспечить доступ представителей УК в принадлежащие заказчику помещения для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирных инженерных коммуникаций, санитарно-технического и иного оборудования.

Сообщать управляющей компании о выявленных неисправностях внутридомовых инженерных систем и оборудования, несущих конструкций и иных элементов общего имущества.

Управляющая компания обязана

Приступить к управлению многоквартирным домом и осуществлять его в соответствии с условиями договора и действующим законодательством Российской Федерации с наибольшей выгодой в интересах заказчика.

Оказывать услуги по содержанию и выполнять работы по ремонту общего имущества в Многоквартирном доме. Предоставлять коммунальные услуги в необходимых объемах, безопасные для жизни, здоровья потребителей и не причиняющие вреда их имуществу.

К коммунальном услугам относятся:

• Холодное водоснабжение.
• Горячее водоснабжение.
• Водоотведение.
• Электроснабжение.
• Газоснабжение.
• Отопление (теплоснабжение).

Качество коммунальных услуг не может быть ниже требований, установленных в приложении №1 к “Правилам” Постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 г. №354.

Устранять за свой счет все выявленные недостатки оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества.

Организовать круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание, принимать круглосуточно заявки, устранять аварии, а также выполнять заявки потребителей в сроки, установленные законодательством и договором.

Хранить и постоянно обновлять техническую документацию и относящиеся к управлению многоквартирным домом базы данных, вносить изменения в техническую документацию, отражающие состояние дома, в соответствии с результатами проводимых осмотров. По требованию заказчика знакомить его с содержанием документов.

Рассматривать предложения, заявления и жалобы от жильцов, принимать меры, необходимые для устранения указанных недостатков в установленные сроки, вести учет устранения указанных недостатков.

Информировать жильцов о плановых перерывах предоставления коммунальных услуг, о причинах и предполагаемой продолжительности непредвиденных перерывов.

В случае предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и/или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, провести перерасчет платы за коммунальные услуги.

В случае невыполнения работ или услуг:

• Уведомить жильцов о причинах нарушения путем размещения соответствующей информации на информационных стендах дома, представить информацию о сроках выполнения (оказания).
• В минимально возможный срок с момента обнаружения исправить имеющиеся недостатки.

В течение действия гарантийных сроков на результаты отдельных работ по текущему ремонту за свой счет устранять недостатки и дефекты, в том числе выявленные в процессе эксплуатации жильцами. Недостаток и дефект считается выявленным, если получила письменную заявку на их устранение.

От своего имени, по поручению и за счет заказчика заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры о приобретении коммунальных ресурсов и водоотведении (приеме (сбросе) сточных вод).

Информировать в письменной форме об изменении размера платы за жилое помещение и/или тарифов на коммунальные услуги.

Выдавать платежные документы. По требованию жильцов выставлять платежные документы на предварительное внесение оплаты до десятого числа текущего месяца с последующей корректировкой размера платы по мере необходимости.

Обеспечить жильцов информацией о телефонах аварийных служб путем их указания на платежных документах и размещения объявлений в подъездах многоквартирного дома.

По требованию жильцов выдавать в день обращения справки установленного образца, выписки из финансового лицевого счета и/или из домовой книги и иные предусмотренные действующим законодательством документы.

Принимать участие в приемке на коммерческий учет индивидуальных приборов учета коммунальных услуг с составлением соответствующего акта и фиксацией начальных показаний приборов учета.

До проведения работ внутри помещений собственника согласовать с ним, а в случае его отсутствия с лицами, пользующимися его помещениями, время доступа в помещения. При невозможности согласования – направить письменное уведомление о необходимости проведения работ.

При необходимости направлять предложения о проведении капитального ремонта общего имущества.

По требованию жильцов производить сверку платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги и выдавать документы, подтверждающие правильность начисления платы.

Представлять отчет о выполнении Договора за истекший календарный год в течение первого месяца, следующего за истекшим годом. При заключении договора на срок один год – не ранее чем за два месяца и не позднее, чем за один месяц до истечения срока его действия. Отчет представляется устно на общем собрании собственников помещений, а если такое собрание в указанный срок не проводится – в письменном виде. В отчете указываются:

• Размер полученных в течение отчетного года от собственников средств в качестве платы за жилые помещения и коммунальные услуги и размер расходов, связанных с управлением многоквартирным домом.
• Список должников – собственников помещений в многоквартирном доме, несвоевременно и/или не полностью вносящих плат и размеры неоплаченных сумм, меры, принятые по повышению собираемости платежей, результаты.
• Количество предложений, заявлений и жалоб собственников и принятых мерах.

Заказчик вправе

Осуществлять контроль за выполнением Управляющей компании ее обязательств по договору управления МКД, в ходе которого:

• Участвовать в осмотрах (измерениях, испытаниях, проверках) общего имущества в многоквартирном доме.
• Присутствовать при выполнении работ и оказании услуг, связанных с выполнением обязанностей по управлению домом.
• Знакомиться с содержанием технической документации.

Привлекать для контроля качества выполняемых работ и предоставляемых услуг по договору сторонние организации, специалистов, экспертов, которые должны иметь соответствующее поручение заказчика, оформленное в письменном виде.

Требовать изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и/или с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

Требовать изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении их ненадлежащего качества и/или с перерывами.

Требовать от управляющей компании возмещения убытков, причиненных вследствие невыполнения либо недобросовестного выполнения своих обязанностей.

Требовать от ежегодного представления отчета о выполнении договора управления домом.

Исполнитель вправе

Самостоятельно определять порядок и способ выполнения своих обязательств.

В случае несоответствия данных, предоставленных жильцами, проводить перерасчет размера платы за коммунальные услуги на основании фактических показаний индивидуальных приборов учета.

В установленном законодательными и нормативными актами порядке взыскивать с виновных сумму неплатежей и ущерба, нанесенного несвоевременной и/или неполной оплатой.

Ограничивать или приостанавливать подачу по своему выбору коммунальных ресурсов в случае неполной оплаты одной или нескольких коммунальных услуг.

Форма и содержание договора управления многоквартирным домом

Соглашение заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.1 ст.162 ЖК РФ). Условия сделки являются одинаковыми для всех собственников помещений (п.4 ст.162 ЖК РФ).

Согласно п. 3 ст. 162 ЖК РФ, в типовом договоре должны быть указаны следующие сведения:

1. адрес и состав общего имущества;
2. перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3. порядок определения стоимости услуг УК;
4. размер платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
5. ответственность сторон за ненадлежащее исполнение обязательств.

Предлагаем составить актуальный на 2022 год договор управления МКД с помощью нашего онлайн-сервиса. Укажите условия сделки, и конструктор сгенерирует для вас подходящий шаблон.

Другие документы из сферы жилищно-коммунального хозяйства представлены в разделе «Договоры в сфере ЖКХ».

Договор управления многоквартирным домом: образец и содержание

Типовой формы договора управления многоквартирным домом нет. Стороны сами определяют его содержание. Примерная структура документа:

Статья по теме:Коды ОКВЭД для деятельности управляющей компании

• Наименование, номер, дата, место составления договора;
• Наименование сторон: название, адрес управляющей компании, ФИО, дата и место рождения, реквизиты удостоверяющего личность документа собственника жилья;
• Номер квартиры, адрес дома, управление которым планируется;
• Общие положения с указанием нормативных актов, на которых основан договор, основание для его заключения (например – решение общего собрания);
• Предмет договора с указанием перечня оказываемых услуг, подробными характеристиками дома и общедомового имущества;
• Права и обязанности сторон;
• Цена договора, размер платы за помещение, коммунальные услуги, порядок расчетов;
• Ответственность сторон;
• Контроль за выполнением управляющей организацией своих обязательств;
• Порядок изменения и расторжения;
• Организация общего собрания;
• Особые условия;
• Срок действия договора;
• Заключительные положения.

Внизу приводят реквизиты и подписи сторон. Договор составляется с каждым собственником и одни экземпляр составляют для него, а второй для управляющей компании.