Ип сдает в аренду помещение ооо нужен ли чек 2020

Сторонами арендных отношений являются арендодатель и арендатор. Арендодатель — это лицо, у которого сдаваемое нежилое помещение находится в собственности или принадлежит на ином праве, позволяющем распоряжаться недвижимостью. Арендатор — это лицо, использующее арендованное нежилое помещение за плату.

Что предусмотреть перед составлением договора

Грамотно составленный документ поможет избежать в будущем многих проблем и не решать их в судебном порядке. Но еще до подписания соглашения по аренде следует проверить потенциального контрагента, арендуемую недвижимость и обговорить все условия сделки. Рекомендуем проверить:

• принадлежность сдаваемого объекта арендодателю и отсутствие наложенных обременений. В настоящее время не удастся получить требуемые сведения, самостоятельно заказав выписку из ЕГРН в Росреестре. Рекомендуем арендатору попросить потенциального арендодателя предоставить выписку из ЕГРН, заказанную непосредственно перед заключением сделки аренды;
• статус юрлица и ИП на сайте ФНС. Когда сделка заключается с арендодателем-гражданином, который не имеет статуса ИП или самозанятого, арендатору придется уплачивать за него НДФЛ;
• наличие долгов на сайте ФССП. При наличии долгов у будущего арендодателя существует риск наложения арестов или принудительная реализация объекта аренды. Если потенциальный арендатор злостный неплательщик, велика вероятность и просрочки по уплате арендных платежей;
• наличие судебных споров на сайте арбитражного суда по ИНН. Если есть споры — ознакомиться с судебными актами по делу. Возможно, кто-то оспаривает собственность арендодателя на сдаваемый объект или судебные дела связаны с разногласиями с бывшими арендаторами. Например, арендодатель регулярно требовал досрочного расторжения договора аренды или предъявлял иные требования;
• технический план нежилого помещения и реальное состояние арендуемой недвижимости. Нелишним будет перемерить нежилое помещение (например, лазерной рулеткой) и сравнить полученную площадь с указанной в техплане. Нередки ситуации, когда арендодатели не предоставляют план, а площадь сдаваемого в аренду объекта завышают. Потребуется сравнить существующую в нежилом помещении планировку с техническим планом, проверить, не проведена ли незаконная перепланировка (например, перенесены перегородки). При наличии самовольной перепланировки существует риск получить предписание от контролирующих органов привести помещение в первоначальное состояние. Доказать, что перепланировка выполнена не арендатором и до заключения договора аренды, в подобной ситуации не удастся;
• определить срок аренды. Каждый из вариантов имеет преимущества и недостатки. Долгосрочная аренда позволят не опасаться расторжения сделки, когда выполнен дорогостоящий ремонт и налажен бизнес в конкретном месте. Но может получиться, что дело в арендуемом помещении «не пошло», а условия договора расторгнуть его в одностороннем порядке не позволяют, и приходится оставаться в месте, не приносящем прибыли, и оплачивать арендные платежи. Поэтому следует оценить возможности и выбрать оптимальный срок арендных отношений;
• полномочия лица, подписывающего договор. Если подпись ставит не руководитель, проверьте доверенность на наличие полномочий на заключение сделок, а при необходимости — подачи документов в органы Росреестра.

Особенности договора аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения имеет следующие особенности, которые требуется учитывать при заключении сделки:

1. Аренда части помещения. В некоторых случаях сдается не отдельное нежилое помещение, а его часть, которая не имеет самостоятельного технического плана и присвоенного кадастрового номера. Если имущество арендуется на неопределенный срок или менее года, то достаточно на техническом плане нежилого помещения выделить ту его часть, которая сдается в аренду. При заключении сделки на срок более года, которая подлежит регистрации в Росреестре, потребуется оформлять отдельный техплан на сдаваемую часть с присвоением кадастрового номера. Если этого не сделать, в государственной регистрации сделки откажут.
2. Акт приема-передачи. При заключении договора и его расторжении требуется составить акт приема-передачи. В нем фиксируется дата передачи и состояние передаваемого нежилого помещения, показания счетчиков. Рекомендуем в акте приема-передачи максимально подробно прописывать все недостатки, которые имеет арендуемое имущество. Если акт не подписан, сторона сделки не сможет доказать, что передала в установленный договоренностями срок объект недвижимости, или наличие (отсутствие) каких-либо недостатков. В итоге это может повлечь наложение штрафных санкций.
3. Государственная регистрация. При сроке аренды, превышающем один год, потребуется государственная регистрация договора в органах Росреестра. Подлежат государственной регистрации и все изменения и дополнения к договору аренды. Следует прописать, какая из сторон несет расходы по уплате госпошлины за совершение регистрационных действий. Регистрировать сделку, заключенную на неопределенный срок, не требуется.
4. Арендные каникулы. Нередко предприниматели арендуют нежилые помещения, которые требуют ремонта и оборудования под цели аренды, на что требуется время. В течение этого срока отсутствует возможность работать и получать прибыль. Могут возникнуть непредвиденные обстоятельства, наступление которых препятствует осуществлению предпринимательской деятельности или временно ухудшает положение арендатора (например, как было при пандемии коронавируса). На практике в договоре прописывают возможность предоставления так называемых арендных каникул — срока, на протяжении которого плата за аренду не взимается или взимается в пониженном размере. Арендные каникулы устанавливаются при заключении сделки или в последующем, заключив дополнительное соглашение.
5. Ремонт нежилого помещения. По общему правилу, капитальный ремонт арендуемого объекта проводит арендодатель, текущий — арендатор. Но стороны могут установить другой порядок. Например, капитальный ремонт проводит арендатор, а сумма, затраченная на ремонт, засчитывается в счет будущих арендных платежей.
6. Неотделимые улучшения. Нередко в помещении проводится дорогостоящий ремонт, переоборудование и устанавливается оборудование, т. е. производится его улучшение. Те улучшения, которые реально забрать и вывезти без причинения ущерба объекту аренды, считаются отделимыми, и при расторжении сделки их забирает арендатор (например, оборудование). Те, которые невозможно вывезти, не причинив ущерба, являются неотделимыми и остаются арендодателю (например, окна и двери). Стороны могут договориться об иных условиях. Например, о возмещении арендодателем стоимости произведенных улучшений, относящихся к неотделимым.
7. Субаренда. Допускается, если разрешена условиями договора. При субаренде перед арендодателем отвечает арендатор.
8. Автоматическое продление. По истечении арендных отношений, если арендодатель не потребует освобождения помещения, а арендатор продолжит пользоваться им, договор считается продленным на тех же условиях и тот же срок, что указаны в первоначальном соглашении.

Может пригодиться: как составить акт приема-передачи нежилого помещения в аренду

Если плату за аренду вносит организация (юридическое лицо)

В случае если плату за аренду организация переводит со своего расчетного счета, с корпоративного веб-кошелька, корпоративной банковской карты и иным безналичным образом, но без фактического предоставления самого электронного средства платежа, тогда арендодатель не обязан применять онлайн-кассу (п.9 ст.2, закон 54-ФЗ). Но при этом нужно помнить следующее: безналичные варианты расчета перечислены Центробанком РФ в Положении №383-П от 19.06.2012. В их состав входят только следующие платежи:

• посредством аккредитивов;
• через платежные поручения;
• посредством инкассовых поручений;
• с помощью чеков;
• в формате прямого дебетования;
• путем перевода электронных денежных средств, включая использование для этого электронных средств платежа.

За пределами этого списка расчеты не могут быть названы «безналичными». А значит, только при использовании вышеуказанных форм в расчетах между юрлицами и (или) предпринимателями можно не использовать ККТ. Исключение — когда электронное средство платежа предъявляется арендатором (представителем арендатора) для расчета.

Если аренда списывается с личной карточки директора без ее предъявления арендодателю, то при решении проводить или нет арендодателю данную операцию через онлайн-кассу, нужно учесть следующее:

• идентификация платежа, произведенного с личной карточки работника арендатора в пользу арендодателя, осуществляется на основании «Назначения платежа». Как правило, это ссылка на счет или договор с обязательным указанием, что оплата производится за организацию;
• директор вправе действовать без доверенности от лица своей компании. Поэтому ему при совершении оплаты предъявлять такой документ не нужно (для простого подотчетного лица может потребоваться доверенность).

В итоге на основании этих двух положений и ряда разъяснений (письмо Минфина РФ №03-01-15/65063 от 11.09.2018 (ССЫЛКА), письмо ФНС РФ №АС-4-20/15566@ от 10.08.2018 (ССЫЛКА)) платеж, совершенный с личной карточки директора юрлица (арендатора), отождествляется, как расчет между предприятиями, а не между работником арендатора (физлицом) и арендодателем. А значит, если карточка не предъявлена при платеже, применять ККТ арендодателю не нужно. Но в случае, когда директор фирмы-арендатора забыл прописать в «Назначении платежа» за кого он платит, за что и на основании какого договора (или счета), тогда подобный платеж закон №54-ФЗ переквалифицирует в расчеты между физлицом и предприятием.

Когда оправдано применение ОСНО?

Несмотря на кажущуюся простоту расчета и уплаты налогов при общей системе налогообложения, её применение влечет много «подводных камней».

Так, если при использовании льготных систем налогообложения индивидуальному предпринимателю достаточно осуществлять учет доходов и расходов в соответствии с выбранной им системой, то при применении ОСНО он обязан вести бухгалтерский учет в полном объеме. Обычно это связано с дополнительными затратами на услуги соответствующих специалистов.

Однако стоит принимать во внимание, что, если общий доход за три месяца подряд составил менее 2 млн. руб., появляется право на освобождение от уплаты НДС. Оно начинает действовать с 1 числа месяца, следующего за истекшим периодом, и продолжается один год или до 1 числа месяца, в котором доход предпринимателя за три месяца подряд превысил установленный размер.

Поэтому, если доход за квартал составит менее 2 млн. руб. и при прочих условиях сумма налоговых платежей получается меньше, чем при использовании других систем налогообложения, лучше предпочесть ОСНО .

Еще одним способом не уплачивать НДС является приобретение для сдачи в аренду объекта у продавца-плательщика НДС. При наличии счет-фактуры от продавца, принятия объекта к учету и получения от аренды дохода, облагаемого НДС, ранее уплаченный продавцом НДС можно зачесть.

Вам в помощь образцы, бланки для скачивания

Скачать бланк договора аренды нежилого помещения (в word)

Скачать образец заполнения договора аренды нежилого помещения

• Алешина Ольга