Договор аренды если доказать в суде что подпись не моя

Наверное, самый неоднозначный и беспокоящий момент для многих арендаторов. Ведь сумма обеспечительного платежа часто равна сумме арендной платы, а иногда и нескольким таким платежам.

Недобросовестные арендодатели пытаются установить в договоре различные условия, чтобы не возвращать такой платеж при расторжении договора:

• прописывают прямо, что обеспечительный платеж не возвращается при расторжении договора по инициативе арендатора;
• указывают, что он не возвращается совсем и в любых случаях;
• не возвращается, если арендатором допущены любые нарушения условий договора (несвоевременная оплата, незначительные повреждения помещения или имущества в нем) и другие причины.

Но наличие таких ограничительных условий в договоре еще не означает, что арендодатель вправе не возвращать залог за квартиру.

Назначение такого платежа — обеспечение выполнения обязательств со стороны арендатора:

• своевременно и в полном объеме оплачивать все платежи по договору;
• бережно относиться к арендованному имуществу, не допускать ухудшения его состояния;
• не причинять своим проживанием вред (ущерб имуществу) и неудобства соседям, а значит, и претензии с их стороны.

Если вы добросовестный арендатор и выполняли свои обязанности полностью и никаких претензий к вам у собственника нет, тогда он обязан вернуть обеспечительный платеж в полном объеме. Если была небольшая неуплата или вы (ваши дети, гости, животные) нечаянно повредили какое-то имущество (например, испортили диван или обои), обеспечительный платеж может быть зачтен в счет возмещения по таким нарушениям полностью или частично — зависит от степени ущерба.

ВАЖНО! Согласно ст. 681 ГК РФ текущий ремонт в помещении обязан выполнять арендатор, а капитальный — собственник.

Исходя из этого нужно оценить состояние помещения и сравнить его с тем, в котором оно находилось на момент заключения договора аренды. Если требуется небольшой или частичный ремонт, сделайте его сами или оплатите стоимость расходов собственнику.

Рекомендую договариваться с собственником, а результаты договоренностей фиксировать в акте о передачи квартиры.

Условия расторжения договора аренды квартиры: по согласию сторон или по инициативе одной из стороны

Внимательно читайте раздел об условиях одностороннего (досрочного) расторжения договора. Право на досрочное расторжение договора имеют обе стороны.

Арендодателю для расторжения договора нужны веские причины и нарушения со стороны арендатора.

Чаще всего этого:

• несвоевременная оплата аренды и коммуналки или полная неоплата;
• нарушение условий проживания и использование помещения не по назначению;
• ухудшение состояния квартиры действиями арендатора и пр.

Арендатору причины для расторжения не нужны. Как написано выше, это право арендатора — при условии соблюдения сроков уведомления.

Если в договоре есть пункт, запрещающий арендатору инициировать досрочное расторжение аренды, такое условие в силу закона считается недействительным, т. к. оно нарушает права арендатора.

Итак, если договор найма жилья желает расторгнуть арендодатель, а нарушений со стороны арендатора нет, то арендодателю доступен только судебный способ расторжения.

Акт расторжения договора аренды квартиры – образец и бланк

Момент передачи квартиры из аренды надо оформить письменно. Для этого составляется отдельный документ — акт приема-передачи, акт сдачи, акт о расторжении договора (название можно применить любое, на суть оно не влияет).

Как составить акт сдачи квартиры арендодателю

Акт лучше составить заранее и распечатать в двух экземплярах. Укажите следующее:

• к какому договору составлен акт (название, номер, дата);
• стороны договора — арендатор (Ф.И.О.) и арендодатель (Ф.И.О.);
• какое помещение (его площадь) и по какому адресу передается из аренды;
• какое имущество находилось в помещении при заключении договора и сдается при его расторжении.

Дальше нужно оставить пустое место для заполнения следующих сведений:

• показания счетчиков на день сдачи квартиры — по электричеству, холодной и горячей воде;
• общее состояние помещения — есть ли претензии;
• оборудование и имущество, находящее в квартире (в каком состоянии оно сдается собственнику, какие претензии есть к его состоянию);
• расчеты по аренде и коммунальным платежам — произведены полностью или в части;
• обеспечительный платеж — возвращен полностью, частично или не возвращается, причины этого.

Акт заполняется в момент передачи квартиры, подписывается арендатором и собственником, ставится дата составления.

Как вернуть съемную квартиру собственнику по акту

Если у вас есть сомнения, что возврат помещения пройдет спокойно, без претензий, сделайте фото- или видеосъемку этого процесса. Это также нужно отразить в акте, например от руки указать: «Арендатор проводил видеосъемку передачи квартиры собственнику на собственный телефон (модель, номер)».

Пригласите родственника, друга или соседа и попросите быть свидетелем передачи квартиры и имущества в ней собственнику. В этом случае можно сделать приписку: «При передаче помещения собственнику присутствовал (Ф.И.О.), проживающий по адресу (указать адрес), номер телефона».

Эти дополнительные сведения нужно указывать одинаково в двух экземплярах акта: в своем и в экземпляре арендодателя.

Такие меры обеспечат вам дополнительные доказательства в суде, если дойдет до обращения в него. Но, как правило, присутствие свидетеля или видеосъемка сами по себе помогают уменьшить неправомерные претензии собственника.

Акт должны подписать и арендатор, и арендодатель. Если арендодатель отказывается подписывать акт, ссылаясь на различные причины (не согласен принять помещение в том состоянии, в каком оно сдается; требует оплаты дополнительных расходов и пр.), ставьте отметку об этом в акте, например: «Арендодатель отказался от подписания акта и получения своего экземпляра».

Если собственник не хочет забирать свой экземпляр акта, направьте его заказным письмом на его адрес и обязательно сохраните почтовую квитанцию об отправке.

Заполненный образец акта сдачи-приема жилого помещения и имущества можно скачать здесь. Также мы подготовили бланк акта сдачи-приема жилого помещения и имущества для заполнения.

Если арендодатель не пришел принимать квартиру

Акт можно составить и в том случае, если в оговоренное время собственник не появился, чтобы принять помещение, и не направил своего представителя (у которого должна быть доверенность с правом приема конкретного помещения из аренды, лучше всего — нотариальная).

Если неявка вызвана стечением неблагоприятных обстоятельств (болезнь, ЧП, авария и пр.), собственник уведомил вас об этом и попросил перенести дату сдачи помещения, а у вас есть такая возможность, зафиксируйте эту просьбу (сохраните сообщение, сделайте скрин-шот, запись звонка и пр.) и договоритесь о другой дате.

Сразу оговорите вопрос оплаты за дни переноса. Так как просрочка в приемке помещения произошла по вине собственника и вы уже не проживаете в этом жилье, тогда и требовать дополнительную оплату с вас он не вправе. Если вы будете жить в квартире до момента ее сдачи, оплата за такие дни рассчитывается по факту.

Если ситуация повторится и у вас есть основания подозревать, что собственник просто тянет время и уклоняется от приемки помещения, ваши действия должны быть следующими:

• составляйте акт о приемке помещения в двух экземплярах;
• в акте укажите, что собственник при приемке отсутствует и по каким причинам;
• пригласите двух свидетелей (лучше соседей или других незаинтересованных лиц);
• укажите, что при осмотре помещения и составлении акта присутствовали свидетели (Ф.И.О., адрес проживания и номер телефона);
• снимите состояние квартиры, имущества и показания счетчиков на телефон (камеру);
• укажите все необходимые сведения в акте;
• подпишите два экземпляра акта и дайте расписаться в них свидетелям;
• отправьте один экземпляр акта собственнику по адресу, указанному есть в договоре;
• сохраняйте свой экземпляр акта, почтовую квитанцию об отправке, видеосъемку состояния квартиры минимум три года (срок исковой давности по таким спорам).
• ключи от квартиры также отправьте заказным или ценным отправлением на адрес собственника (если есть возможность — курьером). Не стоит оставлять ключи в почтовом ящике или соседям — ответственность за состояние квартиры в этом случае несете вы.

Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно

До того как расторгнуть договор аренды квартиры, даже если собственник согласен на досрочное расторжение, полезно будет изучить договор и заранее подготовиться к передаче квартиры хозяевам.

Как правило, при долгосрочной аренде жилья заключается письменный договор. В нем указываются все основные условия. Нас интересуют:

• срок аренды;
• условия расторжения договора: по соглашению сторон или по инициативе одной из них;
• стоимость аренды, коммунальных платежей и порядок оплаты;
• возврат обеспечительного платежа (или залога) при досрочном расторжении аренды квартиры;
• штрафные санкции за нарушение условий договора, в том числе при досрочном отказе от аренды квартиры.

Все эти пункты нужно внимательно изучить, чтобы правильно составить акт расторжения договора аренды и не получить неожиданных претензий или финансовых требований от собственника квартиры.

Разберем эти пункты подробнее.