Сделка купли продажи по цене ниже рыночной кто несет ответственность

Почему многие продавцы домов с участкам так беспокоятся о суммах в договоре? Это легко объяснить: система кадастровой оценки еще не совершенна, нередко возникают ошибки, к тому же стоимость объектов недвижимости, указанная в кадастре довольно часто объективно завышена.

Завышение кадастровой стоимости обычно происходит по разным причинам. Это могут быть неучтенные параметры объектов недвижимости, особенности их строительства и расположения, падения цен или ввиду банальной ошибки оценщиков.

Нередки случаи, когда рядом с домом началась масштабная застройка, которая существенно снижает его рыночную цену и другие форс-мажорные ситуации.

С момента внесения изменений в порядок налогообложения, то и дело возникают споры собственников с налоговиками. Особенно неприятна ситуация, когда кадастровая стоимость земельного участка посчитана даже выше рыночной, что крайне неблагоприятно для продавца.

Нужно ли в такой ситуации смириться? Конечно, нет. Потому, что есть законный метод снизить налоги — оспорить кадастровую оценку.

Оспаривание кадастровой стоимости

Переоценка кадастровых объектов обычно проводится раз в 3 года, поэтому, если вы планируете продажу дома с участком, не готовы ждать переоценки и планируете сэкономить на налогах рекомендуется использовать следующие методы:

1. Обратиться в специальную комиссию, которая рассматривает спорные случаи кадастровой оценки;
2. Подать иск в суд.

Вы можете сами выбрать форму заявления. При поступлении заявки на платной основе, она будет рассмотрена в течение 1 месяца. Платить государственную пошлину в этом случае не нужно, так как нет необходимости оплачивать услуги членов комиссии.

Что делать в случае отказа?

Если вердикт вынесен не в вашу пользу, можно обратиться в суд. Чтобы доказать свою правоту, важно собрать и предоставить все необходимые документы, подтверждающие ошибочность расчетов налоговиков.

Помните, что налоговые переплаты за уже прошедшие годы возмещению не подлежат, поэтому с решением проблемы лучше не затягивать, как только вы получили данные по вашей недвижимости, лучше сразу заняться оспариванием кадастровой оценки.

Если вы уверены, что кадастровая стоимость вашей квартиры, дома, участка были необоснованно завышены, и у вас есть все документы, подтверждающие это, и вы хотите заплатить меньше налогов, лучше всего обратиться в специальные организации, занимающиеся представлением интересов в спорах о кадастровой стоимости. Специалисты таких фирм займутся оформлением документов и помогут выиграть дело.

Какую цену указывать в договоре

Статья по теме:Налог с продажи недвижимости: когда платить и как рассчитатьНалог с продажи недвижимости платится как физическими лицами, так и организациями. Отдельной ставки этого налога нет. От того, кто является продавцом недвижимости, зависит его размер. Как рассчитать размер подлежащего уплате налога с продажи недвижимости, какая его ставка и кто не платит его при получении дохода от продажи недвижимости, разберем далее.Подробнее

Статья 421 ГК РФ предполагает свободу договора, то есть стороны имеют право сами определять цену договора. Если недвижимость продают не взаимозависимому лицу, то цена по договору считается рыночной. По общему правилу налоговый орган не имеет права оспаривать цену, которую стороны сделки указали в договоре и учли при налогообложении. При этом, если цена продажи отклоняется от рыночной в несколько раз, это могут посчитать получением необоснованной налоговой выгоды.

Законодательство на сегодняшний день регулирует только продажу недвижимости физлицом. Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости ? Да, можно. Корректировка налоговой базы произойдет, если цена продажи меньше 70 % кадастровой стоимости объекта. Тогда доход посчитают равным 70 % кадастровой стоимости и с этой суммы начислят НДФЛ. Разумеется, это правило действует, только когда доход от продажи облагается НДФЛ, то есть срок владения ниже минимального.

Но и для юрлиц занижение цены может привести к негативным последствиям. Если проверяющие докажут умышленное занижение цены, а значит, налоговой базы, компании придется уплатить недоимку, пени и штраф.

Как оспорить (уменьшить) кадастровую стоимость квартиры или земельного участка? Ответ на этот вопрос есть в «КонсультантПлюс». Если у вас нет доступа к справочно-правовой системе, получите пробный демодоступ. Это бесплатно.

Влияние кадастровой оценки на налог при продаже недвижимости

Общеизвестно, что при любых сделках по продаже квартир, домов, участков, у собственника возникает обязанность в уплате подоходного налога (НДФЛ).

Долгие годы среди недобросовестных продавцов на рынке недвижимости была популярна практика занижать стоимость в договоре купли-продажи — таким образом занижалась сумма налогов. Однако, с 1 января 2016 г. этот метод потерял актуальность, поскольку сумма в договоре не может быть ниже кадастровой стоимости недвижимости.

Сегодня, расчет налога ведется по более усложненным формулам, в зависимости от того, в каком году было приобретено имущество:

• Если покупка земли или дома были осуществлены до 2016 г. — к ним будут применяться старые правила налогообложения, то есть налог на недвижимость будет рассчитан исходя из той суммы, что указана в договоре купли-продажи.
• Если покупка недвижимости была совершена после 1 января 2016 г. — за налогооблагаемую базу берется уже ее кадастровая стоимость;
• В том случае, если кадастровая стоимость объекта еще не определена , расчет налога будет вестись от суммы, указанной в ДКП.

Но и это еще не все:

• Если сумма сделки выше кадастровой более чем на 70% — налоги исчисляются исходя из цены в договоре;
• А вот если участок и дом проданы по договору за цену меньше, чем 70% кадастровой , то платить придется все равно исходя из цифры 70% кадастровой стоимости, и цифры в ДКП уже не имеют значения.

Справедливости ради заметим, что налоговая нагрузка на собственников недвижимости конечно выросла, но не так сильно, как могла бы быть. Сегодня кадастровая цена объектов почти всегда дешевле, чем рыночная. Поэтому если осуществляется купля-продажа недвижимости по цене, ниже рыночной, к сторонам сделки обычно не возникает никаких вопросов и претензий со стороны налоговой инспекции.

Однако, стоит учитывать, что кадастровая стоимость — это величина непостоянная. Она может меняться из года в год. В этом случае продавцу стоит быть внимательным, так как сумма налогов рассчитывается исходя из тех данных, что были на 1 января того года, в котором произошла сделка.

Можно ли не платить налоги при продаже недвижимости?

Да, это возможно. Раньше действовал закон, что в случае, если продавец владел недвижимостью более 3-х лет, то ему не нужно платить налоги. Сегодня эта цифра увеличена до 5 лет. То есть, если с момента сделки покупки квартиры или дома с участком прошло пять и более лет, вы освобождаетесь от уплаты налогов с их продажи.

Речь идет именно о сделках купли-продажи. Все дело в том, что трехлетний обязательный период по уплате налога еще сохранился на некоторые виды перехода прав собственности, например:

• если дом с участком вам достался в результате наследства;
• передан на праве аренды;
• в результате приватизации;
• или дарения от близких родственников.

Стоит также учитывать, что по закону каждый субъект РФ может устанавливать свои правила касательно налогообложения операций по купле-продажи недвижимости. Административные органы имеют право менять правила касательно сроков владения имуществом, а при исчислении налога — использовать собственные коэффициенты. В некоторых регионах эти значения могут быть льготными, вплоть до нулевой ставки (т. е. освобождения от налога).

Стоп-маркет ордера: стоп-лосс и тейк-профит

Еще один вид заявок, исполнение которых отложено до выполнения заданных условий. Стоп-заявки бывают двух видов: стоп-лосс и тейк-профит.

Стоп-лосс используют, чтобы ограничить возможные убытки. Предположим, инвестор приобрел акции компании А по 100 рублей за бумагу и надеется на рост, но тренд идет вниз и он теряет деньги. Чтобы такого не случилось, инвестор ставит стоп-лосс. Если разместить стоп-лосс на уровне 90 рублей, то при снижении рыночной цены до этой отметки позиция автоматически закроется. Иногда при исполнении стоп-лосса возможно проскальзывание и сделку закроют по рыночной цене, но убыток все равно будет минимальным.

После совершения покупки стоп-ордер выставляют ниже цены покупки, при продаже — выше. Если установить стоп-лосс на 10% ниже цены, по которой инвестор купил акцию, это ограничит убытки 10-ю процентами и так далее.

Краткосрочное колебание цены может активировать стоп-ордер. Установка стоп-лосс на 10% для акций, стоимость которых меняется на 20% за неделю, может привести к срабатыванию стоп-ордера. После чего цена продолжит рост, но заработать не получится — сделка закроется с убытком.

Стоп-лосс — бесплатный страховой полис для инвестора. Размещение такой заявки не требует дополнительных расходов. Комиссия взимается только, если ордер сработает. В рабочие часы биржи можно изменить значение стоп-лосса в приложении или закрыть стоп-заявку в ручном режиме.

Если инвестор придерживается принципа «купил и держи», стоп-лоссы будут бесполезны. Акции в этом случае приобретают надолго с расчетом на рост цены через год или два. Тренд не растет линейно и случаются коррекции, падения цен, но при длительном инвестировании они не учитываются.

Тейк-профит позволит автоматически зафиксировать прибыль. Отправляя заявку, инвестор дает поручение брокеру закрыть позицию при достижении определенного уровня прибыли. Допустим, трейдер купил акции по 100 рублей, но ожидает роста актива до 150 рублей и устанавливает на этом уровне тейк-профит. Если цена дойдет до уровня, то сделка автоматически закроется, а прибыль составит 50 рублей на акцию.

Тейк-профит можно использовать вместе со стоп-лоссом. Не придется ежедневно следить за тем, растут или падают акции. Это удобно во время отпуска или в ситуации, когда длительно наблюдать за рынком не получается.

Стоп-ордеры будут реализованы в приложении Газпромбанк Инвестиции в 2022 году.

Как правильно оформить договор с риелтором

Чтобы защитить свои интересы, потребителям при заключении договоров с риелторами рекомендуется:

• максимально подробно описать обязанности, возлагаемые на исполнителя;
• зафиксировать срок, в течение которого услуги должны быть оказаны;
• предусмотреть неустойку на случай нарушения сроков исполнения обязательств;
• убедиться в том, что риелтор прошел добровольную сертификацию, а также является членом союзов, ассоциаций или профессиональных объединений;
• ответственность риелтора при этом должна быть застрахована.

«Существуют две наиболее распространенные модели, по которым происходит оформление услуг между клиентом и риелтором, — договор возмездного оказания услуг и агентский договор. В отличие от договора возмездного оказания услуг, по агентскому договору агент обязан оказать не только фактические, но и юридические действия. Например, совершать за вас сделку по доверенности или принять задаток. Потребителям следует помнить, что условие о выплате денежной суммы за отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг ничтожно», — говорит Дмитрий Усольцев.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Деятельность в сфере услуг регламентируется Гражданским кодексом и Законом о защите прав потребителей. Деятельность риелтора (агента по недвижимости) относится к сфере услуг, поэтому его ответственность перед приобретателем услуги прописана в договоре об оказываемых услугах. Как и для любого сотрудника сферы услуг, важнейшей характеристикой риелтора является его репутация. Негативные отзывы, особенно в век быстрого распространения информации, способны полностью закрыть карьерный и профессиональный путь для риелтора. Помимо основной репутационной ответственности, есть договорной аспект. Как было указано выше, за качество услуги риелтор отвечает в силу договора. Именно поэтому всегда рекомендуется заключать договор, который защищает права обеих его сторон.

Читайте также: Документы для продажи квартиры: как собрать полный пакет

Плюсы работы с риелтором:

• большой выбор . Риелтор или агентство недвижимости обычно работают с десятками объектов, и у клиента есть большой выбор;
• экономия времени . Всю работу по организации сделки риелтор берет на себя. Он также заинтересован, чтобы сделка состоялась в кратчайшие сроки, поэтому затягивать процесс риелтор не будет;
• сложные сделки . Риелтор может провести сложную многоступенчатую сделку. Например, если для покупки новой квартиры необходимо сначала продать старое жилье.

Минусы работы с риелтором:

• дополнительные услуги . Часто риелторы оказывают различные услуги по оформлению документов, ипотеки и прочего, но берут за это дополнительную плату;
• неквалифицированные специалисты . Всегда есть риск столкнуться с риелтором низкой квалификации, который в какой-то момент сорвет сделку.

Как отразить в налоговом учете продажу недвижимости ниже кадастровой стоимости

Если нарушений проверяющие не нашли, операция по продаже недвижимости отражается в налоговом учете по общим правилам.

Когда недвижимость продают как ОС, доход учитывают в зависимости от того, амортизируемое это ОС или неамортизируемое. Если при этом цена продажи объекта без НДС равна его остаточной стоимости и есть связанные с продажей дополнительные расходы, то в результате будет получен убыток, который учитывают в специальном порядке. Когда добавочных затрат нет, то ни прибыли, ни убытка в этом случае не возникает.

Статья по теме:Налог на прибыль при продаже недвижимостиУ многих организаций есть собственная недвижимость, которую они могут продать. Доход, полученный от продажи, нужно отобразить в учете, а с него уплатить налоги. Организация на ОСН платит в этом случае налог на прибыль и НДС. Рассмотрим, как рассчитать налог на прибыль при продаже недвижимости.Подробнее

Если недвижимость продается как товар (например, здание было куплено для перепродажи), то выручку (без НДС) следует принять в доходы от реализации согласно пп. 1 п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ. Их учитывают в следующем порядке:

• Когда используют метод начисления, выручку признают на дату передачи недвижимости покупателю по акту или иному документу о передаче.
• При кассовом методе выручку берут к учету по мере поступления оплаты.

Доход от продажи можно уменьшить на стоимость покупки недвижимости и на расходы, связанные с ее продажей, например оценку. При этом расходы по покупке и продаже распределяют на прямые и косвенные.

Если недвижимость продают как готовую продукцию, например, при участии компании в долевом строительстве или возведении объекта собственными силами, то доход от продажи учитывают так же, как при продаже недвижимости в качестве приобретенного товара. Расходы в этом случае учитывают в зависимости от того, какой метод применяется: кассовый или метод начисления.

• При методе начисления расходы делят на прямые и косвенные. Косвенные расходы списать можно в периоде, к которому они относятся, а прямые расходы – по мере продажи продукции. Прямые затраты нужно распределить в соответствии со ст. 319 НК РФ.
• При кассовом методе делить расходы на прямые и косвенные не нужно.

Если продать нежилое помещение ниже кадастровой стоимости, то при исчислении налога на прибыль доход отражается в том же порядке, что при продаже иной недвижимости.

При УСН продажу недвижимости отражают в учете в общем порядке. Сам факт продажи недвижимости по низкой цене на порядок учета этой операции при УСН не влияет.

Таким образом, продажа недвижимого имущества ниже кадастровой стоимости отражается в налоговом учете в общем порядке.