Регистрация жилого дома на земельном участке под ижс в 2020

Строительство жилого дома на земельном участке для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) имеет ряд существенных преимуществ по сравнению с другими вариантами приобретения недвижимости.

• Экономическая выгода. Стоимость участка ИЖС значительно ниже стоимости квартиры аналогичной площади в многоквартирном доме. Расходы на строительство сопоставимы, а в итоге вы получаете отдельно стоящий дом и участок земли.
• Свобода планировки и дизайна. Вы можете спроектировать дом в соответствии со своими потребностями и предпочтениями, без ограничений по планировке и площади, характерных для типовых этажей в многоэтажках.
• Комфортные условия проживания. На своем земельном участке вы чувствуете себя хозяином, можете обустроить его по своему вкусу и не зависите от соседей как в многоквартирном доме.
• Здоровая экологическая обстановка. Вдали от промзон, автомагистралей и крупных ТЭЦ вы дышите чистым воздухом, пьете экологически чистую воду, едите продукты из собственного сада и огорода.
• Возможность ведения дополнительного хозяйства или бизнеса. На участке ИЖС можно содержать скот и птицу, заниматься садоводством, огородничеством и даже открыть небольшое производство или мастерскую.

Кроме того, участок ИЖС – это полноценный объект недвижимости, который можно продать, подарить, сдать в аренду или передать по наследству. При необходимости под него можно взять ипотечный кредит на строительство жилого дома. Государство активно стимулирует граждан к обзаведению собственным домом, поэтому для владельцев участков ИЖС предусмотрены налоговые льготы и адресная финансовая помощь при строительстве жилья.

Законодательное регулирование вопроса

Статья 7 Земельного Кодекса РФ определяет статус земельных участков, выделенных под ИЖС. На подобных территориях есть возможность строительства жилого дома для проживания одной семьи, а также для возведения иных видов построек и обустройства приусадебного участка.

Также важно следовать правилам, что указаны в 49 статье, действующего Градостроительного кодекса РФ . В рамках городских территорий и округов, где есть земельные участки под ИЖС, возведение домов должно проводиться при полном соответствии общему городскому плану застройки.

Все особенности аренды таких территорий прописаны в муниципальных земельных актах.

Кто и какие здания может строить на земле под ИЖС

Основным документом, регулирующим проведение строительных работ на наделах под ИЖС, является Градостроительный Кодекс РФ. Обычно используются такие земельные участки под строительство коттеджа. При этом внутренняя конструкция сооружения должна соответствовать следующим требованиям:

• высота потолка – 2,5 м;
• размер спальной комнаты – не менее 8 м2;
• площадь гостиной – от 12 м2;
• общая площадь санузла – не меньше 2,7 м2.

На участке разрешается возводить гараж. Причем нормы СНиПов относительно размеров этой постройки носят рекомендательный характер. Обязательны к соблюдению только удаленность гаража от забора, а также от собственного и соседнего домов.

Кроме того, категория земель под ИЖС позволяет собственнику строить:

• баню,
• сарай,
• навес,
• встроенную/пристроенную веранду,
• беседку,
• туалет.

Если говорить о том, кто может заниматься возведением сооружений на таком участке, то при выборе компании-контрагента необходимо удостовериться, что у нее есть разрешения на строительство частного дома.

Законна ли регистрация на участке без дома

Формально прописаться на земельном участке без дома не вполне возможно. Основная причина состоит в том, что для регистрации нужен почтовый адрес, а его выдадут только после того, как строение будет введено в эксплуатацию.

На практике же такие возможности есть, если на самом участке предусмотрено возведение жилых строений для дальнейшего всесезонного проживания. Таковыми являются земли под индивидуальное жилое строительство.

Земельные участки для личного подсобного хозяйства чаще всего относятся к «полевым», которые в принципе невозможно использовать под застройку.

Итак, вопрос, можно ли прописаться на участке ИЖС без дома, при соблюдении требований чаще всего имеет положительный ответ. А вот варианты регистрации на наделах ЛПХ законодательно не обоснованы.

Эти отличия важно принимать в внимание еще перед покупкой земли. Ведь даже находясь в пределах населенных пунктов, как например, дачные селения, участок по бумагам может предназначаться исключительно для ведения сельскохозяйственной деятельности. Таким образом, любые строения для проживания людей будут считаться незаконными.

Разрешение на ввод в эксплуатацию

Далее потребуется получить непосредственно разрешение на ввод в эксплуатацию.

Этот документ доказывает, что строительство выполнено в полном объеме и полностью соответствует согласованному уведомлению, полученному ранее плану земельного надела и проектным бумагам в целом.

Когда выдается такое разрешение? При обращении застройщика (компании или гражданина) в местный орган исполнительной власти, который чаще всего представлен администрацией с заявлением.

Муниципалитет рассматривает запрос в течение 10 дней и, если все с документами и возведенным строением в порядке, выдает требуемую бумагу.

Разумеется, при наличии каких-либо проблем с документацией или частным домом администрация может и отказать в выдаче. Однако отказ всегда должен иметь обоснование, закрепленное в письменном виде.

Обычно причиной отказа является неправильное оформление заявления (запроса), недостаточное количество документов, приложенных к ходатайству, и пр.

Форма разрешения закреплена Постановлением Правительства. Перечислим, что должно быть в ней, какие содержатся пункты:

• наименование застройщика, его адрес;
• наименование органа, уполномоченного выдавать разрешения на ввод в пользование;
• сведения об объекте, то есть его адрес, площадь, количество зданий (если речь идет о нескольких домах);
• площадь жилых помещений, количество этажей, квартир (с разным количеством комнат);
• материалы, использовавшиеся для возведения стен, фундамента, кровли;
• стоимость строительства.

В конце проставляется дата, подпись должностного лица и печать государственного органа.

Основные правила для выбора территории

Помимо юридических аспектов, существуют различные иные факторы, которые важны при выборе участка земли . Среди таких факторов стоит отметить следующие:

• Большое значение имеет близость расположения разных инфраструктурных объектов таких как: магазины, торговые центры, детские сады, образовательные учреждения, лечебные заведения, аптеки, а также станции технического обслуживания. Без таких организаций жизнь современного человека становится крайне тяжелой и некомфортной. По этой причине, важно выбрать земельный участок так, чтоб не было ежедневной необходимости в посещении магазинов или школы за несколько десятков километров от собственного построенного дома.
• Одним из важнейших параметров является возможность подключения различных коммуникаций, а также их перечень и доступность. На многих бюджетных земельных наделах нет возможности провести газ или воду, а в некоторых случаях даже электричество. По этой причине, перед приобретением земли важно изучить возможность подключения к основным коммуникациям и место их расположения, ведь без воды и электричества жить в собственном доме будет просто невозможно;
• Приобретать землю нужно лишь у проверенного продавца с хорошей деловой репутацией. Такую сделку рекомендуется осуществлять напрямую через непосредственного собственника земли или же с помощью сотрудников риэлтерского агентства. Также для повышения безопасности такой операции можно привлечь юриста, который занимается вопросами недвижимости, что поможет минимизировать возможность возникновения различных проблем на всех этапах оформления. Нужно понимать, что при наличии каких-то неверных данных процесс оформления прав собственности может серьезно затянуться, а то и вовсе перейти в плоскость судебных разбирательств.

Сроки действия закона о дачной амнистии

Закон о дачной амнистии был введен еще в 2006 году. За это время его действие неоднократно продлевалось. В марте 2018 года дачную амнистию продлили еще раз, теперь уже до 2020 года. Будет ли еще одно продление срока действия ФЗ №93 сказать сложно. Кроме того, в этом году порядок упрощенной процедуры усложнился, и есть вероятность того, что в дальнейшем оформление дачного дома в СНТ будет еще сложнее. Поэтому мы рекомендуем не затягивать с регистрацией домов в садовом некоммерческом товариществе.

Где указано целевое назначение

Целевое назначение прописывается в документе на участок — государственном земельном акте (госакт).

Помимо целевого назначения, в нём указаны данные: — о праве (частная собственность, временная или пожизненная аренда); — собственнике или собственниках, если их несколько; — документе, на основании которого выдавался государственный акт (договор купли-продажи, решение суда, решение акимата и т. д.).

А также в госакте прописаны все характеристики участка:

• площадь;
• границы (план);
• месторасположение (адрес);
• кадастровый номер;
• делимость земельного участка (делимый или неделимый).

При покупке участка, частного дома или дачи в первую очередь смотрите на данные госакта. Они должны соответствовать продаваемому объекту.

Документы для регистрации права собственности дома на землях населенных пунктов (ИЖС, ЛПХ)

Такие земли выделяют специально для строительства индивидуального жилья (ИЖС) или допускают его возведение (ЛПХ). Все перечисленные ниже документы прикладывают к заявлению, написанному по стандартной форме и подают в МФЦ «Мои документы»:

1. Дома, расположенные на участках под ИЖС и ЛПХ, обязательно должны проходить регистрацию в Росреестре. Поэтому для обращения недвижимости в собственность, нужно иметь кадастровый паспорт;
2. Проект дома;
3. Разрешение на строительство;
4. Акт ввода дома в эксплуатацию. Это требование введено недавно, с марта 2015 г;
5. Квитанцию об уплате государственной пошлины;
6. Паспорт владельца дома;
7. Выписка из ЕГРН, подтверждающая право владения земельным участком.

Обратите внимание, что в Росреестре выписка из ЕГРН стоит 350 рублей (700 рублей для юрлиц). Если хотите получить информацию дешевле, то рекомендую заказать справку через Быстрые Документы — так вы получите документ всего за 250 рублей. Заказ выполняется в течение дня, данные официальные — из ЕГРН Росреестра.

Справка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через Быстрые Документы

Можно ли изменить целевое назначение участка

Можно, но для этого участок должен соответствовать нескольким требованиям. В первую очередь это наличие инженерных сетей: вода, электричество, газ.

Во-вторых, чтобы дача стала полноценной жилой недвижимостью, инфраструктура садоводческого товарищества должна соответствовать городу. То есть здесь должны быть: — широкие дороги, по которым может ездить общественный транспорт; — свободные участки, где нужно будет строить соцобъекты: школы, детсады и поликлиники.

Если на дачном участке построить дом без соответствующих разрешений, то придётся заплатить штраф, а незаконной постройке грозит снос.

Законодательные нормы использования земли под ИЖС

О том, что такое ИЖС в Земельном кодексе, уже упоминалось выше. Кроме этажности, в п.39 ст. 1 ЗК РФ прописано требование к общей высоте строения – она не должна превышать 20 метров.

Одной из ключевых характеристик дома является его неделимость на самостоятельные объекты недвижимости.

Помимо комнат, в нем могут находится вспомогательные помещения, предназначенные для удовлетворения жильцами бытовых и других нужд.

В августе 2018-го года законодательство претерпело изменения касательно вопроса использования земель под ИЖС. Тогда вступил в силу Закон № 340-ФЗ от 03.08.18 «О внесении изменений в Градостроительный Кодекс…». Согласно его положениям, порядок начала и окончания возведения объекта ИЖС носит уведомительный характер.

Застройщик не обязан получать разрешение на проведение работ. Достаточно лишь поставить в известность уполномоченный орган.

Кстати, в этом заключается принципиальное отличие земли ИЖС от СНТ по новому закону. Чтобы построить жилой дом на участке для садоводства, нужно получить разрешение от градостроительного отдела районного органа самоуправления по месту расположения надела.

Возможности прописки на участке под ИЖС

Чтобы выяснить, что такое участок ИЖС и можно ли там прописаться, приведем несколько требований, которые выдвигаются к обладателю такой земли. Покупая участок под индивидуальное жилое строительство, гражданин:

• может планировать постройку только одного дома, правда, трехэтажного;
• обязан начать работы в первые три года после приобретения земли;
• должен заказать проект у лицензированных специалистов и согласовать с профильными инстанциями.

Положительный момент – выдача хозяину при регистрации надела в собственность готовых технических условий для проектирования инфраструктуры и проведения инженерных сетей.

Основной недостаток приобретения такой земли – временные ограничения. Кроме того, что хозяин обязан приступить к строительству в течение трех лет с момента регистрации права собственности, он должен сдать дом в эксплуатацию не позже 10-го года владения. Иначе налог будет в два раза больше.

Ответ на вопрос, возможна ли прописка на участке ИЖС, в большинстве случаев положительный. Более того, можно оформить даже постоянную регистрацию, а не только временную. Но есть определенные особенности, которые необходимо учесть.

Требования к желающим прописаться на участке под ИЖС

Регистрация владельца на земельном участке на этапе проектирования дома оформляется в государственных органах только в случаях, если надел находится в его собственности на законных основаниях. А вот еще что нужно для прописки на участке ИЖС, если постройки нет или она пока не принята в эксплуатацию:

• расположение надела в пределах населенного пункта;
• наличие поэтажного плана на строительство, утвержденного в БТИ;
• отсутствие у гражданина других вариантов для регистрации, то есть участок – его единственная собственность, где он может прописаться;
• возможность подъезда в любое время года.

Алгоритм прописки на участке ИЖС

Перед тем как прописаться в построенном доме на участке ИЖС, нужно собрать пакет документов, в который входит:

• удостоверение личности владельца;
• подтверждение права собственности;
• план строительства;
• точные координаты участка и план-схема;
• постановление о присвоении адреса земельному участку;
• документы на ввод здания в эксплуатацию.

Если дома еще нет, прилагаются документы, подтверждающие основания для прописки, описанные выше.

После этого следует обратиться с заявлением в департамент архитектуры местного исполкома. Подавать документы можно лично или через доверенное лицо.

В течение 10 дней комиссия рассматривает заявление и выносит решение.

Перечень необходимых документов

Для ввода объекта в эксплуатацию потребуется написать ходатайство и приложить к нему следующие документы:

• справку из реестра недвижимости, подтверждающую право владения территорией – заказать ее можно не только через МФЦ, но и через Интернет;
• план земельного надела;
• разрешение на строительство (сейчас в большинстве случаев не требуется);
• схема расположения дома, его коммуникаций и инженерных сетей на земельном участке;
• заключение органа, ответственного за государственный надзор;
• акт приемки, оформленный в соответствии с требования ГК РФ;
• документ в свободной форме, в котором говорится о полном соответствии построенного дома установленным требованиям и заявленному изначально проекту.

Данный перечень нельзя считать исчерпывающим. В некоторых случаях появляется необходимость прикладывать иные справки, выписки, документацию.

Права и обязанности собственника

Права и обязанности собственников ИЖС регулируются 49 статьей Градостроительного кодекса. Ограничений для собственника ИЖС не так уж много, но они тоже есть. Одной из обязанностей собственника является следование всем нормам, которые предусмотрены для строительства ИЖС, а именно, нормам этажности и тому факту, что у жилого дома не должно быть общих стен с другими постройками.

Несоблюдение норм за собой влечет штрафы или отказ в регистрации в жилом доме. Что касается регистрации, то у владельца ИЖС, в отличие от собственников СНТ и ДНП, существует право на прописку, без которой невозможно получить множество услуг.

Зарегистрированный в ИЖС имеет также право на подключение всех коммунальных услуг к участку, право на постройку жилого дома и право на имущественный вычет – возврат налогов (о налогообложении земель под ИЖС мы писали здесь). Также за счет того, что на участке возможна регистрация, детей можно поставить в очередь в школу и детский сад, а медицинские услуги получить в полном объеме.

При правильном подходе к оформлению и получению ИЖС в собственность можно избежать трудностей в последующем распоряжении земельным участком, последующем строительстве жилых сооружений на нём и регистрации.

Как зарегистрировать дачный и садовый дом

Земли ДНП предусмотрены для садоводства, приусадебного хозяйства, возведения хозяйственных построек и небольших дачных домов. Кстати, закон позволяет оформить прописку по данному адресу, однако на практике сделать это достаточно трудно. Но для признания строения жилым проведение соответствующей экспертизы не требуется, как для дома в СНТ.

На данном участке могут возникнуть проблемы при возведении капитального строения, для которого обязательно нужно разрешение на строительство. Кроме того, на землях ДНП далеко не всегда проведены необходимые коммуникационные сети. Но порядок регистрации такого строения легче, чем ИЖС.

Участки для ведения садоводства отличает полное или частичное отсутствие коммуникационных сетей. СНТ предполагает строительство только дачного или садового дома. Независимо от масштабов, размеров и комфортабельности строения, в документах он обозначается только таким образом. Это уменьшает стоимость помещения по сравнению с домом жилого назначения.

В садоводческих товариществах по указанному адресу практически невозможно оформить регистрацию (только через суд и с проведением технической экспертизы, которая докажет, что в помещении можно жить круглый год). Поэтому между СНТ и ДНП лучше выбрать второй вариант.

Многих интересует, надо ли оформлять разрешение на строительство дачного дома. Закон гласит, что для возведения жилых и хозяйственных строений на участках, предназначенных для садоводства или дачного хозяйства, разрешение не требуется. В данном случае при оформлении регистрации с подготовленными документами вы можете сразу обратиться в МФЦ или местный орган, регистрирующий недвижимость.

Отметим, что регистрировать дом на садовом, дачном и другом участке можно только при условии, что он пригоден для проживания. Так, необходимо наличие кадастрового номера, соблюдение санитарных требований и норм пожарной безопасности, нормальное обустройство. Строение не должно быть физически изношено и повреждено взрывом, пожаром или землетрясением. Для регистрации права собственности на дачный дом или чтобы оформить дом в СНТ, нужно собрать документы, которые требует дачная амнистия.

Требования закона к строительству дома на участке ИЖС

Строительство жилого дома на земельном участке для индивидуального жилищного строительства должно вестись в соответствии с определенными требованиями градостроительных и технических регламентов.

Основные требования закона к параметрам жилого дома на участке ИЖС:

• Этажность не более 3 этажей;
• Высота потолков не менее 2,7 м;
• Общая площадь до 500 кв. м включительно (на одну семью).
• Строительный объем дома не более 1500 куб. м.

Что касается стройматериалов и технологий, то они никак не регламентируются. Можно использовать любые современные материалы – брус, кирпич, газобетон и так далее. Также нет ограничений на использование систем жизнеобеспечения и отделки помещений.

Главное следить, чтобы дом гармонично вписывался в окружающий ландшафт и архитектуру. Поэтому существуют определенные требования к внешнему виду строения:

• Отступ от границ участка не менее 3 м;
• Высота ограждений не более 2 м;
• Озеленение участка – посадка деревьев и кустарников.

Также на этапе проектирования учитываются расположение инженерных коммуникаций и наличие необходимой инфраструктуры (дороги, тротуары, парковки).

Итак, при соблюдении вышеперечисленных основных требований законодательства, вы вправе построить дом своей мечты на своем земельном участке ИЖС.

Строительство дома на участках разного вида

Вид земельного участкаХарактеристикаЧто можно строитьИЖСУчастки для индивидуального жилищного строительства, принадлежащие к конкретному населенному пункту (города, поселок, пгт и пр.)Многоквартирные дома до трех этажей, частные жилые дома, надворные, бытовые и хозяйственные постройкиЛПХЛичное подсобное хозяйство для занятий сельским хозяйством без цели получения прибылиЖилой дом, если участок находится в пределах населенного пункта, надворные, бытовые и хозяйственные, производственные постройкиДНПДачное некоммерческое партнерство для ведения приусадебного хозяйстваДачный дом для временного и постоянного проживания с правом регистрации по адресу, хозяйственные и бытовые строенияСНТСадовое некоммерческое товарищество сельскохозяйственного назначенияСадовый дом для временного проживания без права регистрации по адресу, хозяйственные и бытовые строения

Когда возможны упрощенные варианты

До марта 2018 года еще остается возможность зарегистрировать дом по упрощенной процедуре. Дачная амнистия дает возможность зарегистрировать права на жилой дом, если земля стоит на кадастре и находится в собственности. Подробно о прохождении этой процедуры написано в статье про дачную амнистию.

Помните, такой упрощенный способ действует только до 1 марта 2018 года. После этой даты придется проходить полную процедуру регистрации по тому порядку, который был описан выше.

Постоянная регистрация в доме на садовом участке

Для того чтобы зарегистрироваться в доме, построенном на садовом участке, недостаточно оформить его в собственность и получить адрес. Дом должен быть жилым и иметь все необходимые коммуникации. Регистрация жилого дома в СНТ требует индивидуальнго подхода, поскольку в первую очередь проводится анализ документов, имеющихся у собственника. После чего становится понятно, возможно ли зарегистрировать дом как жилой и что для этого нужно.

Кто может зарегистрировать дом на садовом участке

Регистрация дома на земельном участке СНТ возможна по инициативе владельца надела. Рассмотрим подробнее, как оформить дом в СНТ в собственность. Вся земля садового некоммерческого товарищества принадлежит ему. Получив участок в СНТ, вы становитесь владельцем земли, можете вести на нем садоводческую деятельность, возводить постройки. Также закон позволяет зарегистрировать на земельный участок право собственности. Земля будет поставлена на кадастровый учет, как самостоятельная единица, и вы станете ее владельцем.

Воспользоваться упрощенным порядком и оформить дом по дачной амнистии в СНТ можно и в том случае, если документы на землю у вас есть, но право собственности вы не оформляли. Например, вы имеете право на наследование земли.

Какие участки пригодны для жилья

Участки с целевым назначением ИЖС и ЛПХ — это полноценная жилая недвижимость. В построенных и узаконенных домах на таких участках можно зарегистрироваться по месту жительства, оформить на них ипотеку, купить за пенсионные.

Куда подавать документы для регистрации жилого дома на земельном участке

Порядок оформления дома в собственность зависит от целевого назначения и разрешенного использования земельного участка. Однако все процедуры регистрации права жилых домов производятся в одном учреждении — ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра». Документы принимает МФЦ «Мои документы».

После подачи документов, проводятся проверки на достоверность сведений действительному положению дел. При этом проверяется адекватность фактов по дому и земельному участку, а также действительность прав лица, подающего документы на регистрацию. Если вы документально подтвердили, что дом действительно существует и вы имеете на него право, то государство зафиксирует отсутствие противоречий и зарегистрирует ваш дом в ЕГРН и Росреестре.

Кадастровый учет перед регистрацией права собственности актуален только для домов, расположенных на землях с разрешенным использованием под ИЖС и ЛПХ. Дома, построенные в СНТ на кадастровый учет можно не ставить.

Как быть с регистрацией ИЖС в СНТ

Как зарегистрировать жилой дом на землях сельхозназначения без создания СНТ

Порядок получения участка под ИЖС: основные способы

Существует несколько основных способов получения земельного участка для индивидуального жилищного строительства:

1. Покупка готового участка у юридических или физических лиц;
2. Получение земли бесплатно от государства (для льготных категорий граждан);
3. Аренда земельного участка u муниципалитета или частного лица;
4. Перевод садового или дачного участка в участок ИЖС.

Покупка готового участка ИЖС уже со всеми коммуникациями является самым быстрым способом, но и наиболее затратным. Цены варьируются от 10 тыс. рублей за сотку в регионах до 1-2 млн рублей за сотку в пределах городской черты крупных городов.

Бесплатное получение земли под ИЖС возможно для многодетных и малоимущих граждан, инвалидов, ветеранов и некоторых других льготных категорий. Размер бесплатного участка составляет от 6 до 15 соток. Процедура получения занимает от 3 месяцев.

Арендованный земельный участок для ИЖС – это возможность относительно недорого и без лишних сложностей заполучить землю для строительства жилья с последующим выкупом ее в собственность.

Перевод садового или дачного участка в участок для индивидуального жилищного строительства дает право прописки и постоянного проживания в доме на этом участке. Это сложная юридическая процедура, но более бюджетный вариант.

Таким образом, выбор оптимального варианта получения земли под ИЖС зависит от потребностей и возможностей конкретного человека.