Обязательно ли присутствие при сделке всех отказников при покупке коммуналки

Основным ограничением в данной сделке является то, что с 2014 г. на руки физическому лицу разово можно передавать не более 600 тыс.руб. Способы законно обойти это ограничение:

1. Расчет в валюте. Недостаток данного способа – это колебания курса. Из-за этого продавец может, как потерять, так и приумножить большую сумму денег.
2. Сделку можно провести в несколько этапов. Но это должно быть отражено в договоре купли-продажи (при условии, что цена квартиры относительно небольшая и ее можно поделить на три части).
3. Использование ячейки банка. Этот способ довольно популярен. Стороны приходят в банк и покупатель заказывает ячейку. Продавец получает содержимое в виде денежных средств после того, как вторая сторона сделки получит право собственности. Недостаток данного способа – это комиссионные банку.
4. Расчет по аккредитиву. Покупатель заранее размещает необходимую сумму в банке, а он, в свою очередь, обязуется выдать денежные средства продавцу после представления документов о государственной регистрации сделки. В этой ситуации банк также берет комиссию.

Риски занижения цены в договоре

Первый риск подстерегает участников таких сделок еще до регистрации, покупатель легко может получить отказы в ипотеке.

Например, если на этапе оформления договора банк обнаружит занижение цены, покупатель получит отказ в получении кредита и может быть занесен в «черный список» кредитора, что в дальнейшем негативно повлияет на репутацию заемщика.

Но, всё-таки главная опасность для участников таких сделок – обман может раскусить ФНС . В случае выявления ФНС занижения налоговой базы продавцу доначислят налог на всю стоимость квартиры и привлекут к административной ответственности, что грозит штрафом в размере от 20 до 40% от суммы сделки в зависимости от доказанного умысла. Также при занижении существует вероятность привлечения продавца к уголовной ответственности: она наступает в том случае, когда уклонение от уплаты налога происходит в крупном размере. Выявляются такие нарушения при необдуманных действиях сторон сделки. Нередко сами участники предоставляют сведения в ФНС при подаче декларации. Также вычислить занижение цены недвижимости в сделке можно, когда сумму сверх указанной в основном договоре проводят через аккредитив. В этих случаях налоговая может провести проверку и выявить нарушение.

Информация о занижении цены сделки может поступить от любого участника сделки, от риелтора, если он узнает или заподозрит, от нотариуса. Кроме того, налоговая инспекция способна самостоятельно заподозрить уход от налогов, если сумма будет низкой. Особенно тщательно проверяются все сделки, в которых участвуют юридические лица или ИП.

В дальнейшем, у покупателя квартиры с заниженной ценой в договоре, есть риск самому переплатить . Мало кто задумывается о то, что если купленную по заниженной стоимости квартиру придется продавать менее чем через пять лет, то нынешнему покупателю самому придется в будущем заплатить налог с разницы суммы покупки и продажи. И если сумма покупки будет занижена существенно, то затраты могут быть весьма внушительными, особенно с учетом роста цен на жилье в последние полтора года.

Покупка квартиры с заниженной ценой в договоре – ставит под угрозу и добросовестность человека . Если дойдет до судебного разбирательства, то с высокой долей вероятности такой покупатель не будет признан добросовестным, поскольку он намеренно стал участников сговора, преступив закон.

Кроме того, если сделка будет признана судом недействительной, то квартиру покупатель должен будет вернуть, получив взамен от продавца деньги в том объеме, в котором они указаны в договоре. И крайне сложно будет доказать, что в сделке «за рамками» договора фигурировали какие-либо суммы еще. Как итог, потеря и квартиры, и частично – денег.

То есть, основные неприятности, которыми грозит сделка с занижением для всех участников:

• оспаривание сделки в судебном порядке;
• неопределенный на какое-то время статус квартиры;
• серьезный штраф;
• доначисление налогов;
• проведение глубокой проверки по ИП или же компании;
• контроль деятельности всех участников и связанных с ними лиц;
• конфликт с риелтором и нотариусом;
• репутационные потери (например, сразу после окончания всех разбирательств будет трудно продать квартиру, потому что такая недвижимость может уже начать отпугивать потенциальных покупателей).

Какие документы нужны от обеих сторон?

Набор стандартных документов для оформления и регистрации сделки купли-продажи при наличном расчете остается тем же, что и при другом способе расчета. Но стороны имеют право потребовать дополнительные, например:

• Если деньги покупателя хранятся в банковском отделении, то продавец может попросить предоставить справку по лицевому счету.
• При расчете наличными составляется расписка, которая служит доказательством передачу денег покупателем продавцу.
• Может быть составлен соглашение о намерениях, договор задатка или аванса, если имеют место быть предварительные расчеты между сторонами.

Правила составления расписки

Расписка обязательна в сделке купли-продажи недвижимости. Она не является самостоятельным документом, лишь приложением к договору. Она составляется в простой письменной форме, однако должна быть правильно составлена и приведена в соответствие с основным документом. По желанию, её можно заверить у нотариуса, но это не обязательно.

В расписке должно содержаться:

1. место и дата составления (время можно не указывать);
2. информация о личности сторон, их паспортные данные;
3. назначение совершаемого платежа– за приобретаемый объект жилой недвижимости;
4. точная сумма передаваемых денежных средств (как цифрами, так и прописью);
5. характер платежа – сумма полностью или определенная часть (аванс, задаток и т.д.);
6. указание на отсутствие претензий сторон друг к другу после передачи денежных средств (указывается, если расчет между сторонами произведен полностью);
7. личные подписи участников сделки с расшифровкой.

• Скачать бланк расписки о получении денег за квартиру
• Скачать образец расписки о получении денег за квартиру

Пишется расписка при свидетельстве всех заинтересованных сторон после расчетов. Это снижает риск мошенничества, обмана. Расписка может быть написана собственноручно или с помощью компьютера. Порядок её составления решают сами стороны.

Стоит заметить, что расписку лучше писать от руки . В этом случае, если возникнет спор по поводу совершенной сделки, расчетов между сторонами, будет проще установить подлинность документа при проведении почерковедческой экспертизы. Расписка, написанная собственноручно, даст больше материала для проведения полноценного исследования и установления достоверности подписи одного или обоих контрагентов.

Особенности составления ДКП

Данное соглашение подлежит составлению в обычной письменной форме. При желании его можно оформить у нотариуса. Это сократит риски, но увеличит допрасходы.

В договоре купли-продажи за наличный расчет обязательно должен быть пункт «Порядок оплаты» и в нем необходимо указать дату расчета и точную сумму. Подтверждением того, что средства переданы покупателю в полном объеме, станет расписка, которая прикрепляется к договору купли-продажи.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры за наличный расчет
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры за наличный расчет

Получение отказа от покупки от других собственников

Важный вопрос – обязательно ли нужны ли отказы соседей от приобретения продаваемой доли в праве общей собственности. Ответ на него будет утвердительным.

Лучше всего оформить заявление на отказ от покупки у нотариуса , так как статья 250 ГК РФ в части 3 предусматривает право соседей оспорить продажу доли постороннему лицу в течение трех месяцев. Нотариально заверенный отказ поможет обезопасить себя от таких сюрпризов.

Для регистрации отказа потребуется:

• Личное присутствие собственника, которому было сделано предложение о покупке доли; его паспорт.
• Свидетельство о праве на долевой собственности.

Как оформить?

1. Дата и место составления документа.
2. ФИО, паспортные данные лица, отказывающегося от преимущественного права.
3. ФИО, паспортные данные продавца.
4. Адрес квартиры, характеристики продаваемой доли (площадь комнаты и доля в общем имуществе).
5. Цена, которую устанавливает продавец.
6. Подпись лица, которое отказалось от преимущественного права покупки.
7. Печать нотариуса.

• Скачать бланк заявления об отказе от преимущественного права покупки
• Скачать образец заявления об отказе от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире

Срок действия

Отказ от преимущества при покупке доли в праве долевой собственности не имеет срока действия . Обязанность снова уведомить соседей возникает у собственника только в случае, если он изменил цену на комнату. Причем, касается это только понижения цены относительно указанной в Отказе суммы. Повышение цены не влечет за собой обязанности уведомлять соседей снова.

Как обезопасить себя при завышении или занижении цены

Есть еще один вариант, когда вы в договоре купли-продажи указываете ту стоимость, которую хочет продавец, но при этом одновременно вы подписываете дополнительное соглашение к договору купли-продажи и этим дополнительным соглашением вы указываете, что изменяете пункт, в котором указана стоимость договора.

То есть в дополнительном соглашении к договору купли-продажи прописывается, что изменяется пункт договора, где прописана цена приобретаемой недвижимости. Указывается, что стороны договорились изменить этот пункт и читать его в следующей редакции, а в этой редакции уже указывайте реальную стоимость, за которую вы эту квартиру действительно покупаете.

В настоящий момент по закону договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации, а государственной регистрации обязательно подлежит переход права собственности по данному договору. Соответственно в Росреестр подается первоначальный договор с суммой, которую хотел продавец и Росреестр направляет в налоговую имеющиеся данные по этому договору.

При этом у вас на руках остается дополнительное соглашение, которое подтверждает реальную стоимость квартиры и если потом возникнет какой то спор, у вас будет больше шансов доказать, что вы купили не за ту цену, которая была в основном договоре, а за цену, которая фигурирует в дополнительном соглашении.

Надо отметить, что данный вариант судами тоже трактуется неоднозначно, поэтому всегда будет риск, что суд может не принять вашу позицию и все равно посчитать по первоначальной стоимости. В любом случае, ситуация с таким дополнительным соглашением лучше чем писать просто расписку на разницу.