Можно ли с правом аренды земельного участка передать некапитальные сооружения

Поскольку некапитальные строения с точки зрения права воспринимаются как разновидность движимого имущества, то по сравнению с недвижимостью регламентация их использования существенно меньше. Более того, на федеральном уровне не регулируются вопросы, связанные с размещением некапитальных объектов, находящихся в собственности физических и юридических лиц. Эта сфера отнесена к компетенции региональных и муниципальных властей.

Поэтому в разных субъектах и даже муниципалитетах порядок отличается. Скажем, в Москве нет какого-то установленного порядка получения разрешения на работы по строительству некапитального строения на земельном участке, которым владеет частное лицо. Такое «молчание» со стороны законодателей означает, что собственник имеет право размещать у себя временные объекты без предварительных согласований.

В Московской области, наоборот, установлено требование, согласно которому любой некапитальный объект устанавливается с разрешения органов местного самоуправления. Соответственно, существует и порядок получения этого разрешения – как правило, основным документом является постановление главы местной администрации. Любое некапитальное строение без такого разрешения подлежит демонтажу.

Поэтому нужно ориентироваться на нормативно-правовую базу муниципального уровня: где-то подобный вопрос никак не регламентируется, и, значит, собственник может поступать по собственному усмотрению, но во многих муниципалитетах правила, касающиеся некапитальных строений, существуют, и им нужно следовать, чтобы не подпасть под административную ответственность за самоуправство.

Обязанности и права сторон договора

Собственник земельного участка имеет право сдавать его и получать за это денежное вознаграждение. Он вправе осуществлять контроль и надзор за состоянием земельного надела, требовать разорвать соглашение в случае нецелевого использования участка. Основная обязанность арендодателя – это передать другой стороне соглашения участок земли в заранее оговоренный срок и не мешать им пользоваться.

Арендатор вправе получить участок земли в пользование в заранее оговоренный срок. Он обязан своевременно вносить арендную плату. Еще одна обязанность – использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением. В договоре могут быть прописаны другие права, интересы и обязанности, но они не должны противоречить закону.

Выкуп земли, находящейся в аренде на 49 лет

Арендатор земельного участка в период действия договора аренды имеет приоритетное право его выкупа. Без аукциона такая процедура возможна, если на участке возведена капитальная постройка.

Если на участке расположены несколько объектов, принадлежащих разным лицам на праве собственности, то возможно приобретение земли в общую долевую собственность. Для этого все собственники капитальных построек и домов должны обратиться к собственнику земли.

Цена выкупа арендованного на 49 лет земельного участка зависит от его кадастровой стоимости и правил, установленных местными властями. Так, например, в Московской области стоимость выкупа земель сельскохозяйственного назначения составляет 3% кадастровой стоимости, 15% – для остальных земель.

Заблаговременное оспаривание кадастровой стоимости арендованного земельного участка может значительно снизить его выкупную цену.

Способы регистрации некапитального строения

Гражданский кодекс РФ четко устанавливает деление вещей на движимые и недвижимые, причем в отношении последних добавлено, что это все, прочно связанное с землей, так что их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно. Таким образом, уже по приведенным формулировкам можно сделать однозначный вывод, что российское законодательство не относит некапитальные строения к недвижимости.

Раз так, то государственная регистрация недвижимости на подобные объекты не распространяется: в соответствующий реестр они не вносятся, и на кадастровый учет некапитальные строения не ставятся.

Все, что требуется, – соблюдение пожарных и санитарных норм, а также использование земельного участка по разрешенному назначению. Поэтому участие специальной приемочной комиссии, скажем, проверяющей выполнение правил пожарной безопасности, вполне законно. Однако требование зарегистрировать некапитальное строение, от кого бы оно ни исходило, следует признать абсолютно необоснованным. Если местные власти настаивают на регистрации, то владелец вправе обжаловать их действия.

Таким образом, некапитальные строения с точки зрения права:

• относятся к движимым вещам;
• не подлежат регистрации в ЕГРН;
• не облагаются налогом.

Факт собственности доказывается в обычном порядке, к примеру, чеками на приобретение конструкции или материалов для ее возведения.

Можно ли сдать в ипотеку право аренды земельного участка

Ипотека – часто применяемая процедура приобретения недвижимости. Ее суть заключается в предоставлении банком денежных средств на покупку жилья на условиях возвратности и платности. А для того, чтобы обеспечить возврат финансов кредитная организация берет в залог недвижимое имущество.

Пример из практики:

Данилова Н.Г. решила купить частный дом в ипотеку. Оказалось, что земельный надел, на котором расположена недвижимость, принадлежит продавцу на основании арендного договора, заключенного сроком на 49 лет. До окончания периода действия соглашения осталось 22 года. Женщина обратилась в банк с заявкой о предоставлении жилищного кредита на покупку рассматриваемого жилья. Кредитная организация одобрила займ. После оформления сделки банк получил в качестве обеспечения частный дом и права аренды земельного участка, на котором расположено здание.

Согласно ст.69 ФЗ «Об ипотеке» земельный участок, на котором расположено здание, подлежащее залогу, передается в качестве обеспечения вместе с недвижимым объектом.

То есть, если надел принадлежит собственнику на основании арендного соглашения, то вместе с жильем в ипотеку передают права аренды на этот участок.

Оформление жилищного кредита на дом, который расположен на арендованной земле, довольно сложная процедура. В некоторых случаях такой объект невозможно приобрести с использованием целевого займа. По всем интересующим вопросам, а также непонятным моментам рекомендуем проконсультироваться с нашим юристом. Специалист охотно расскажет все нюансы приобретения жилья с использованием кредитных средств, а также наметит подробный план действий, что поможет сэкономить время и деньги.

Возникновение права аренды земли

Право аренды земельного участка возникает в результате заключения сторонами договора. Соглашение составляют с учетом норм гражданского и земельного законодательства.

Право аренды земли, переданное арендатору на срок 1 год и более, подлежит обязательной государственной регистрации. Это же правило применяется к ситуациям, когда хотя бы одним из субъектов является юридическое лицо.

Арендный договор в обязательном порядке должен включать в себя существенные условия, регламентированные законодательством. Важно подробно описать передаваемый во временное пользование участок. Если в соглашении нет конкретной информации об объекте, то считается, что договор не заключен.

Пример из практики

Лавренов К.Р. передал в краткосрочную аренду земельный участок Власову Т.Т. сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации периода. Стороны договорились о том, что арендатор будет вносить арендную плату ежемесячно в размере 10 тыс. рублей.

С 5-го по 8-й месяц (3 платежных периода подряд) Власов не внес арендную плату. Собственником подано исковое заявление в суд о взыскании задолженности. Судья ознакомился с материалами дела и выяснил, что исходя из описания предмета правоотношений, регламентированного договором аренды, невозможно понять, о каком именно объекте идет речь. В соглашении не было информации о площади надела, его месторасположение, кадастровом номере. В договоре говорилось лишь о том, что арендодатель передает во временное пользование арендатору земельный участок за ежемесячную плату.

Суд пришел к выводу о том, что договор аренды, в соответствии с которым истец требует взыскать задолженность с ответчика, не заключен. Иск не подлежит удовлетворению.

Еще одним существенным условием арендного соглашения является арендная плата. Договором рекомендуется утвердить не только ее размер, но и порядок внесения, с указанием платежного периода и схемы перечисления денежных средств.

Если в договоре нет информации об арендной плате, то такой соглашение может быть оспорено в суде, как недействительное.

По общим правилам, договор аренды, заключенный на срок более 1 года подлежит обязательной государственной регистрации. Но, если стороны не осуществили регистрационные действия, то соглашение все равно не может быть признано недействительным. К такому выводу пришел Президиум ВАС.

Для каких целей дается в аренду земля на 49 лет

Договор аренды может быть заключен на 49 лет в следующих случаях:

• для использования в сельхозпроизводстве (за исключением сенокошения, выпаса животных, огородничества);
• собственником здания, сооружения либо помещений в них, если данные объекты расположены на участке;
• под линейные объекты;
• в рамках действия охотхозяйственного соглашения.

При предоставлении участка под ИЖС или в черте населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства, максимальный срок аренды – 20 лет. Для ведения дачного хозяйства – 5 лет. Для завершения строительства – 3 года.

Разновидности временных построек

Кроме законов, существуют и специальные нормативные документы – ГОСТы и СНиП, в которых приводится информация, касающаяся некапитальных строений и сооружений.

Нередко последние служат постройками вспомогательного назначения. Также их называют временными объектами – они имеют технологическое или социальное назначение и возводятся на период строительства зданий, сооружений.

Впрочем, некапитальные строения порой обладают и самостоятельным функциональным значением. Чтобы было проще понять, приведем примеры, что может быть некапитальным строением и сооружением:

• Торговый павильон.
• Остановочная площадка.
• Автодром.
• Автостоянка или парковка.
• Антенно-мачтовая конструкция.
• Фонтан.
• Цирк шапито и подобные аттракционы.
• Нестационарный общественный туалет.
• Ангар или склад сборно-разборной конструкции.
• Навес.
• Телефонная будка.
• Прочие малые архитектурные формы – ограда, беседка, игровая площадка, скамейка, садовая мебель и т. д.

Требования к категории земель под некапитальным строением

Прежде всего нужно ознакомиться с государственным законодательством и муниципальными нормативно-правовыми актами, регулирующими возведение некапитальных строений. Причем обычно более актуальны именно местные требования, которые могут существенно различаться.

Каждый земельный участок обладает назначением или разрешением на определенное использование, и нарушать подобные установления нельзя. Например, если имеется участок под индивидуальное жилищное строительство, то открытие там торгового павильона невозможно.

Аналогичным образом нельзя сооружать торговые точки на территории промышленного объекта. Там допускаются некапитальные строения временного характера в процессе ведения строительства капитального объекта.

В случае возведения строения или сооружения с нарушением действующих норм объект придется снести. Лицо, виновное в использовании участка не по целевому назначению, привлекается к административной ответственности, и штраф за данное правонарушение составляет не менее 10 000 руб. для граждан и 20 000 руб. для юридических лиц.

Перевод некапитального строения в капитальный объект

Если порядок перевода жилого помещения в нежилое либо нежилого в жилое отработан, в том числе это касается садовых домов, то вопрос о смене статуса объекта по признаку его капитальности не имеет однозначного решения. Хотя понятия капитального и некапитального строения закреплены, государственные органы не предоставляют услугу по переводу постройки в другой правовой статус.

Градостроительный кодекс РФ гласит, что капитальным объектом может быть здание, строение или сооружение, в том числе недостроенное. Некапитальные же объекты – это исключительно строения и сооружения, не имеющие прочной связи с землей.

Соответственно, для признания некапитального строения капитальным от собственника потребуются определенные действия, которые зависят от того, какой путь выбрать – судебный либо административный. Основных вариантов два:

• Обращение в суд с просьбой признать существующую постройку капитальной – при этом возможно обжалование решений других органов, отказывающих в данном праве.
• Изменение конструктивных особенностей строения, чтобы обеспечить наличие прочной связи с землей или невозможность перемещения без несоразмерного ущерба, например в виде подведения инженерных систем.

В первом случае от вас потребуется исковое заявление, оплата госпошлины и участие в судебном производстве. При положительном исходе дела решение суда станет достаточным основанием для государственной регистрации постройки в качестве объекта недвижимости, то есть капитального строения.

Главной задачей здесь станет представление доказательств, подтверждающих вашу правоту. В таком качестве выступит отчет технической экспертизы, которая должна подтвердить соответствие постройки всем требованиям и нормам, предъявляемым к капитальным объектам. К сожалению, подобная процедура довольна сложна, и здесь лучше заручиться поддержкой опытного юриста. Наилучший результат – признание судом возведенной постройки самостроем, но все же объектом недвижимости, и разрешение провести узаконение.

Алгоритм действий здесь таков:

1. Заказ инженерных изысканий на принадлежащем вам земельном участке.
2. Составление проекта – подготовкой проектной документации занимаются специализированные организации. Дешевле будет использовать типовой проект, но в случае необходимости придется заказывать документы по индивидуальным характеристикам.
3. Передача проекта и результатов изысканий на согласование в уполномоченные органы. Там будет проведена экспертиза документов, и необходимо добиться положительного заключения по проекту.
4. Утверждение проекта со стороны застройщика.
5. Получение разрешения на строительство либо реконструкцию.
6. Подача извещения на начало и окончание строительных или реконструкционных работ – оно направляется в орган местного самоуправления, занимающийся данными вопросами.
7. Введение объекта в эксплуатацию, что тоже оформляется документально.
8. Постановка объект на кадастровый учет в отделении Росреестра.

В целом правовой статус некапитальных строений существенно отличается от капитальных объектов, и лишь последние относятся к недвижимости и требуют государственной регистрации. Некапитальные постройки являются временными и с точки зрения права квалифицируются как движимое имущество. В этом есть как плюсы, так и минусы.

С одной стороны, некапитальные строения не нуждаются в проектной и рабочей документации, и их возведение производится быстро. С другой же – если в последующем потребуется перевести их в статус капитальных объектов, то сделать это весьма проблематично.

Как выглядит некапитальное строение:

• Мы уже более 10 лет занимаемся строительством гаражей, и за это время смогли завоевать доверие многих клиентов. Мы гарантируем сроки строительства по договору, поэтому вы можете быть уверены, что ваш гараж будет готов вовремя.
• У нас работают опытные мастера со средним стажем 5 лет, которые знают все тонкости строительства гаражей. Мы также предоставляем бесплатный выезд инженера, который поможет вам определиться с выбором материалов и конструкции.
• Мы строим здания, учитывая ваши пожелания. Мы готовы предложить вам различные варианты дизайна и конструкции гаража, чтобы он соответствовал вашим требованиям и пожеланиям.

Если вы хотите заказать гараж, переходите по ссылке или звоните нам: Мы с удовольствием ответим на все ваши вопросы и поможем вам выбрать оптимальный вариант.

Садовый дом как некапитальное строение на собственном земельном участке

Юридическое закрепление термина «садовый дом» произошло тоже не сразу – впервые данное понятие ввел Федеральный закон № 217 от 29 июля 2017 года «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Главными отличительными чертами садового дома считаются, во-первых, сезонный характер его использования, а во-вторых, связанное с пребыванием в нем удовлетворение бытовых и иных нужд граждан.

«Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым» установило процедуру изменения статуса – признание садового дома жилым и наоборот.

Жилое помещение должно быть подключено к инженерным системам, и, значит, любой жилой дом является капитальным строением. Однако и в отношении садового дома используется понятие «здание», которое, в свою очередь, является обозначением объекта капитального строительства.

Поэтому садовые дома как здания нельзя считать некапитальными строениями. Они подлежат кадастровому учету, и, согласно ФЗ № 217, их параметры должны соответствовать параметрам объекта ИЖС (отдельно стоящее здание, в котором не более трех этажей с общей высотой до 20 м).

Значит, если дом на садовом участке подключен к инженерным коммуникациям и признан садовым домом, то независимо от особенностей его конструкции он является объектом недвижимости, и понятие «некапитальная постройка» к нему неприменимо. Другое дело, скажем, поставленный на участке вагончик, который, конечно, будет некапитальным строением, но и садовым домом назвать его нельзя.