Можно ли продать ипотечную квартиру с материнским капиталом при разводе

Покупая квартиру с использованием средств материнского капитала, покупатель обязуется предоставить долю в жилье сразу нескольким лицам. Во-первых, ее обязаны получить несовершеннолетние дети, во-вторых – обладательница сертификата, в-третьих – супруг обладательницы сертификата. Это главная проблема тех, кто желает купить жилье на вторичном рынке у пользователя материнского капитала, поскольку не всегда продавец выполняет это обязательство. А если он, не выполнив его, продаст недвижимость, у собственника есть право отсудить проданный объект.

Как это работает? Обычно, при покупке квартиры, граждане используют программу ипотеке. Материнский капитал идет в счет первого взноса. При покупке квартиры по ипотеке кредит, а значит и право собственности, оформляется только на одного человека (один из супругов и родителей двоих детей). Дети и второй супруг вступают в долю уже после того, как кредитные обязательства будут выполнены – то есть когда ипотека будет погашена. Это обязательство владелец выполняет перед Пенсионным фондом, отвечающим за выдачу семейного сертификата, и перед органами опеки. Однако после выплаты ипотеки из этих инстанций не приходят проверяющие и не смотрят, была ли положенная доля отведена супругу и детям. Это лежит на совести самого владельца. Собственник дома может забыть про обязательную процедуру или намеренное ее не выполнить, то есть не отдать положенные доли другим членам семьи, после чего продать квартиру. Это незаконно. Если о продаже квартиры без выделения компенсации (денежной или в виде новой жилплощади) узнает ООиП или Пенсионный фонд, эти органы вправе потребовать отмену сделки. Подобное же требование может исходить от обделенного супруга или представителя несовершеннолетних детей, которым не досталась доля либо от прокуратуры.

Если перечисленные лица или органы подадут судебный иск, скорее всего, будет решено аннулировать сделку купли-продажи. Приобретенная квартира перейдет обратно к продавцу. Взамен нерадивый продавец должен будет вернуть покупателю деньги, уплаченные при покупке жилплощади. Однако это лишь судебное постановление. В реальности у продавца может уже не оказаться тех средств, которые он приобрел в ходе сделки. Если продающее лицо истратило средства, то процесс их возврата может затянуться на долгие годы. Да, за неуплату долга обманутый покупатель может привлечь продавца к уголовной ответственности. Но во многих случаях долг все равно вернуть не получится – собственника квартиры, купленной при помощи материнского капитала, могут даже посадить, но необязательно при этом выплатят ущемленному ущерб.

Если коротко сформулировать, покупатель, который приобретает квартиру, связанную с материнским капиталом, рискует:

• лишиться приобретенной квартиры, но получить за нее полную компенсацию;
• лишиться и квартиры, и уплаченных средств;
• частично потерять сумму, которая была уплачена в ходе сделки, и лишиться прав собственности на объект недвижимости.

Все варианты отрицательны для покупателя, поэтому многие лица, желающие приобрести жилплощадь, отказываются от квартир, купленных по семейному сертификату. Однако проверить, связана ли недвижимость с материнским капиталом, сложно. Владелец может просто умолчать об этом факте. Получить информацию о способе приобретения квартиры (с мат. капиталом или без) можно в Пенсионном фонде или в банке, но потребовать справку может только собственник. Лицо, которое собралось покупать недвижимости, это сделать не вправе: нет законных оснований потребовать такие документы, как справка об ипотеке или тратах материнского капитала. Можно лишь надеяться на добросовестность продавца.

Соглашение о разделе ипотечной квартиры

Супругами также может быть составлено соглашение о разделе квартиры, находящейся в ипотеке. По этому документу каждому выделяется определенная доля. При помощи такого соглашения можно учесть интересы каждой из сторон. К примеру, возможно, кто-то вносил в покупку или в погашение долга больше денежных средств, и оба из пары это признают.

Такое соглашение должно быть оформлено в письменном виде и заверено нотариально. В нем необходимо указать:

• ФИО, паспортные данные, дату рождения и место жительства каждого из супругов;
• данные свидетельства о браке или его расторжении (если развод уже состоялся);
• данные объекта недвижимости, подлежащего разделению (кадастровый номер, адрес места нахождения, форма собственности);
• подробное описание объекта недвижимости (общая и жилая площадь, количество комнат, этаж, год постройки, тип дома и т.д.);
• данные свидетельства собственности либо номер кредитного договора и договора купли-продажи;
• доли, в которых предполагается разделение квартиры между супругами;
• ответственность сторон и способы разрешения споров;
• подписи и дата.

Какие документы нужны в органы опеки?

Для того чтобы органы опеки выдали разрешение на отчуждение недвижимости, родители должны написать заявления и приложить пакет документов:

• копии паспортов (для детей – копии свидетельств о рождении) всех собственников продаваемой недвижимости;
• свидетельства о праве собственности каждого участника сделки;
• технический паспорт на жилье;
• справка об отсутствии долга по коммунальным услугам;
• заявление ребенка о продаже квартиры (если он достиг четырнадцатилетнего возраста).

Заявление может рассматриваться довольно длительное время, поэтому на быструю сделку рассчитывать не приходится.

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом

Ипотечная недвижимость, зачастую погашается семейным сертификатом. В этом случае всё равно требуется согласование с ООиП, даже в случае не разделения на доли.

Для продажи такой недвижимости существует несколько вариантов:

• погашение ипотеки происходит за счёт части денег;
• банк соглашается передать покупателю условия по кредиту и обязательства;
• кредит гасится самостоятельно. Обременение снимается и жилое помещение переоформляется на покупателя.

Родители могут воспользоваться семейным сертификатом для выплаты ипотечного кредита. Тогда заранее готовится нотариально заверенное обязательство. В этом документе указывается следующее, после выплаты кредита ребёнку выделяется часть жилого помещения (доля).

В законе нет чёткого срока по исполнению требований. Когда обременение будет снято, по прошествии 6 месяцев этот период закончится. Приобретённое на материнский сертификат недвижимое имущество, реализуется только с согласия ООиП.

Продажа купленной на материнский капитал квартиры при разводе

Такая квартира находится в долевой собственности членов семьи и все юридические нюансы сделки по ее продаже связаны с двумя аспектами:

1. Долевой характер собственности. Это значит, что нужно получить отказ других сособственников квартиры от покупки долей и договор купли-продажи оформлять нотариально.
2. Согласование продажи с органами опеки.

На практике вопрос обычно решается одним из двух способов:

• выкупить долю у бывшего супруга и остаться с детьми в той же квартире;
• продать квартиру, деньги разделить соразмерно долям.

В последнем случае родителю с детьми достанется только часть выручки от продажи квартиры, купленной на материнский капитал, и сразу купить новое жилье без ухудшения условий и без привлечения ипотеки вряд ли получится. Однако орган опеки может дать согласие на продажу, если детям будут выделены доли в квартирах или домах родственников.

Особенности отчуждения квартиры с материнским капиталом: порядок действий

В случае отчуждения квартиры с материнским капиталом прежде всего обращаются в органы опеки. Там нужно получить разрешение на проведение сделки. Можно произвести куплю-продажу или обмен и без разрешения органов опеки, но тогда существуют определенные риски:

• сделку могут признать недействительной;
• покупатель может отказаться от сделки, узнав о несогласованной продажи недвижимости по семейному сертификату.

Поэтому настоятельно рекомендуется следовать закону и согласовывать свои действия с ООиП. Порядок действия при продаже или обмене недвижимости должен быть такой:

• обращение в органы опеки ради получения разрешения;
• обращение в банковскую организацию (если квартира приобретена в ипотеку);
• совершение сделки.

Возможен другой вариант действий (меняется в зависимости от того, погашается ипотека своими силами или засчет первого взноса покупателя):

• подача заявления в опеку;
• подписание документов и с покупателем, получение первого взноса за квартиру;
• выплата ипотеки засчет первого взноса (согласовывать наличие нового владельца не нужно, только факт погашения кредита);
• завершение продажи.

Самый важный аспект – подача прошения в органы опеки. Орган может отказать в продаже объекте, если усмотрит в этом злой умысел или определит, что после сделки права ребенка будут ущемляться. Поэтому нужно правильно подготовиться и исключить вероятность отказа, устранив спорные моменты. Важно учитывать, что ООиП рассматривает дело длительно время, от 1 до 3 месяцев. Полученное разрешение тем временем действует только в течение 1 месяца. Поэтому все документы для продажи, покупателя, новое жилье рекомендуется найти еще до обращения в инстанцию, а после получения разрешения сразу оформить смену недвижимости.

Обратите внимание, что изменение договоренностей с банком (передача прав по кредиту или погашение ипотеки) имеет больше шансов на одобрение, если собственник планирует приобретать новое жилье также в ипотеку и той же банковской организации.

Процесс продажи квартиры, купленной на материнский капитал

Чаще всего у семьи нет другого собственного имущества, чтобы выделить там доли детям взамен прежних, поэтому доли будут выделяться в новой квартире. Такую ситуацию и рассмотрим.

Если вы планируете провести такую сделку, предварительно рекомендуем посетить органы опеки и получить от них точные инструкции по действиям. Специалист пошагово расскажет, как законно продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, и купить другую недвижимость.

Примерный алгоритм действий:

1. Заняться поиском покупателя на свою квартиру и недвижимости, которая будет одновременно приобретаться. Сразу предупреждайте всех, что у вас детские доли, что им нужно быть готовым к тому, что дело несколько затянется. Возможно, чтобы удержать будущего покупателя и того продавца понадобятся задатки по обеим сделкам.
2. Когда все стороны договорятся, нужно позвонить в опеку для назначения времени приема. В обозначенное время к специалисту на беседу приходят все три стороны сделки. Опека будет спрашивать всех о семейном положении, о нюансах купли и продажи, за счет каких средств будет выполняться купля, семейное положение сторон и пр.
3. По итогу анализа предоставленной информации специалист опеки составляет схему сделки. Например, что квартира с детскими долями продается за 3 000 000, а в течение 7 дней после сделки семья покупает квартиру за 4 000 000, добавляя свои средства, и выделят там долги в определенных пропорциях (они точно вписываются).
4. Представитель органов опеки выезжает на покупаемый объект для его проверки. Если все в порядке, жилье пригодно для проживания детей, составляется приказ о выдаче предварительного решения на сделку с указанием всех подробностей: кто, что, кому, когда продает, какие доли кто получает.
5. При наличии приказа можно начинать сделки. Сначала оформляется продажа квартиры. Семья получает деньги от продавца (хорошо, если это не маткапитал, иначе придется ждать перечисление денег ПФР). После оперативно оформляется покупка другой квартиры с выделением долей детям.
6. Предоставить в опеку документы по сделке, чтобы доказать, что она прошла успешно, дети ничем не обделены.

Это действительно очень сложные многоступенчатые сделки. И если где-то что-то срывается, кто-то передумывает, рушится вся схема, приходится начинать все заново. Поэтому семьи часто пользуются услугами риэлторов для продаж жилья с детскими долями. Конечно, за это нужно платить.

Как продать квартиру, купленную с маткапиталом: заключение

• С недвижимостью приобретённой за счёт материнского сертификата возможно совершать сделки.
• В случае необходимости продажи, обязательно получить согласие от СФР, банка, ООиП.
• Вновь приобретаемая недвижимость не может быть менее комфортабельной и выделяемая часть (детям) должна быть такой же, как была или больше.
• Есть возможность перечисления на счёт ребёнка денежной компенсации, взамен положенной доли.
• Если пользование недвижимостью происходит более 5 лет, налоги не платятся.

Как продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке

Если вы приобрели квартиру в ипотеку с маткапиталом, то в покупке задействованы деньги банка, поэтому на объект наложено обременение — это первое. Второе — заемщик оформил обязательство по выделению долей детям после выплаты ссуды.

Если ипотека не погашена, заемщик ничего не сможет сделать к этой квартирой. Он может попробовать обратиться в банк, чтобы получить его согласие. Но особо рассчитывать на успех не стоит.

Сделка осложняется материнским капиталом, который уже потрачен, отдан продавцу. Кто и как его будет возвращать ПФР? Поэтому лучше начала погасить ипотеку, выделить детям доли, а потом заниматься стандартной продажей по схеме, описанной выше.

Как рассчитать налог от продажи квартиры

Когда сумма, обозначенная в договоре меньше 70% кадастровой стоимости , то из суммы нужно вычесть стоимость (подтверждённую документально) покупки недвижимости. Налоги будут считать с большей суммы, если обозначенная цена больше 70%. Общая оценочная стоимость считается после регистрации прав покупателем, но на 1 января.

Ипотека с маткапиталом при расторжении брака

Судебная практика гласит, что в случае развода при ипотеке, оформленной с материнским капиталом, часть недвижимости, которую оплатили средствами сертификата, распределяют между членами семьи. Оставшаяся жилплощадь делится между супругами. При этом если бывший муж не приходится отцом хотя бы одному ребенку и не указан в сертификате на маткапитал, то оплаченную с помощью субсидии часть ипотечной квартиры с ним делить не нужно.

Долями несовершеннолетних распоряжается родитель, с которым они проживают. Такое право за ним сохраняется до достижения детьми 18 лет. Управлять жилплощадью, принадлежащей несовершеннолетним, родитель не вправе без разрешения органов опеки. Если жилой объект остается у одного из супругов, он обязан возместить другому стоимость доли (ст. 38 СК РФ). В случае разногласий величину выплаты определит суд.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Итак, вы купили некоторое время назад квартиру с привлечением маткапитала и теперь намерены ее продать. Покупка недвижимости с маткапиталом неизбежно связана с выделением долей детям. И если на момент продажи эти дети не достигли совершеннолетия, для продажи нужно привлекать органы опеки.

Вполне возможно продать квартиру, купленную на материнский капитал. Сделка совершается по стандартному алгоритму продажи детских долей. При этом не играет роли, как была приобретена недвижимость.

При покупке квартиры с оплатой маткапиталом выделение долей идет сразу, это фиксируется в договоре купли-продажи. Без оформленных детских долей ПФР сделку не одобрит, не выделит деньги.

Что будет с ипотекой и материнским капиталом в случае развода

Ни совместная ипотека, ни общие дети не останавливают супругов, если те принимают решение развестись. Но жилье, приобретенное в ипотеку с использованием материнского капитала существенно усложняют процесс раздела совместно нажитого имущества. Оптимальным вариантом будет погашение долга и разделение квартиры.

Но чаще всего у пары не хватает средств на погашение долга. В таком случае существует несколько выходов из сложившейся ситуации:

• раздел общего долга на две части и оплата его по отдельности согласно новому графику платежей;
• обращение в тот же банк с заявлением о выдаче двух кредитов каждому из супругов, сумма которых будет равна первому ипотечному долгу. Ипотека таким образом гасится досрочно, а бывшие супруги выплачивают долг по кредитам по отдельности;
• не ставить вопрос о разделе ипотеки вообще, а выплачивать долг по устной или письменной договоренности. После выплаты кредита супруги разделят недвижимость с учетом обязательной доли ребенка.

Когда можно продать жилье, приобретенное под материнский капитал

По закону, использовать материнский капитал можно только по достижению ребенком, в связи с рождением которого выдан сертификат, трех лет, за исключением некоторых случаев. В связи с этим многие напрасно думают, что продать недвижимость, купленную с применением МК, можно лишь по истечении аналогичного периода. На самом деле это заблуждение.

Продажа жилья, купленного на материнский капитал, возможна в любой момент, хоть на следующий день после регистрации права собственности каждого из членов семьи на доли в имуществе.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал – пошаговая инструкция

Для начала рассмотрим последовательность шагов по продаже купленной на материнский капитал квартиры, по которой не привлекался банковский кредит или он уже погашен (ипотека выплачена, обременение снято).

1. Разобраться с выделением долей – выполнить требования ПФР

Используя материнский капитал, родитель или заменяющий его человек обязуется перед Пенсионным фондом выделить всем членам семьи (и детям – в первую очередь) доли в приобретаемой квартире. Если покупается готовое жилье, доли выделяются сразу при покупке. Если квартира оплачивается маткапиталом на стадии строительства или с привлечением ипотечного кредита, то на выделение долей дается полгода после оформления свидетельства о собственности или завершения выплат по ипотеке.

После выделения долей обязанности, связанные именно с использованием материнского капитала, заканчиваются. Однако остаются ограничения, связанные с распоряжением жилплощадью, принадлежащей несовершеннолетним. И вот в этом отношении дальнейшие сделки с квартирами контролируются органами опеки и попечительства, что ограничивает продажу квартир с детскими долями вне зависимости от того, использовался ли при покупке материнский капитал.

2. Найти подходящий вариант продажи квартиры, купленной на материнский капитал

Как правило, купленную на материнский капитал квартиру нельзя просто продать – детям будет негде жить. Исключение из этого правила – если ребенку требуются деньги на дорогое лечение. Учитывая приоритет жизненно важных интересов ребенка, орган опеки может дать разрешение на продажу квартиры без покупки нового жилья.

Вообще, идеально подходит вариант с обменом жилья, или хотя бы одновременной продажи и покупки другой квартиры или дома. Нужны веские основания для отчуждения недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему – например, улучшение качества или размера жилья, переезд семьи в связи со сменой места работы родителей, переезд из города в деревню или в другой регион по медицинским показаниям и тому подобное. При этом должны соблюдаться определенные условия:

• в собственности ребенка будет не меньшее количество квадратных метров или доля в квартире, чем до этого;
• новое жилье должно располагаться в не менее комфортном доме, чем до переезда – обмен нового жилья на развалюху не одобрят;
• приветствуется переезд с окраин в центр города, из провинции в столицу;
• кадастровая стоимость новой квартиры должна отличаться в большую сторону от старой (ну, или хотя бы стоимость детских долей должна стать выше, а не ниже).

Если новое жилье будет приобретаться с использованием ипотеки или число собственников в нем будет больше, чем в старой квартире, то опека может не согласовать такую сделку. Это будет ухудшением жилищных условий и способно повредить интересам ребенка. Как вариант, можно попробовать выделить детям доли в квартире родственников на время квартирной неопределенности.

3. Согласовать сделку с органами опеки и попечительства

Любые сделки, которые могут привести к отчуждению жилых помещений, принадлежащих детям, требуют разрешения от органа опеки и попечительства, иначе они не пройдут государственную регистрацию. Если каким-то образом даже удастся зарегистрировать такую сделку без согласия органа опеки, то это будет мошенничеством и повлечет, как минимум, расторжение договора.

Исключением является ситуация, когда ребенок достигает возраста 18 лет и становится совершеннолетним. С этого момента органы опеки перестают защищать его интересы. В результате может получиться так, что доля старшего ребенка уменьшится при смене квартиры: доля его несовершеннолетних братьев и сестер не может быть уменьшена по закону, а вот его собственная доля такой защиты не имеет.

Для получения разрешения на сделку нужно предоставить пакет документов в орган опеки:

• заявление на получение разрешения на продажу – пишут оба родителя на бланках, которые можно взять у сотрудника органа опеки;
• паспорта и свидетельства о рождении (если нет паспорта) владельцев квартиры, включая детей;
• свидетельство о браке или о разводе;
• свидетельство о собственности на квартиру или выписка из ЕГРН;
• договор, по которому возникло право собственности на жилье;
• кадастровый паспорт квартиры;
• справка о зарегистрированных лицах – если ребенок не прописан в этой квартире, то нужна справка с места его постоянной регистрации;
• справка о технической характеристике квартиры.

Единого административного регламента работы органов опеки пока нет, поэтому на разных территориях требования к документам могут различаться. Могут и принять различные решения в одинаковых ситуациях, поэтому до подписания документов – в том числе и договора задатка, – следует проконсультироваться в опеке и узнать мнение чиновников относительно продажи квартиры с детскими долями. Если ребенок не входит в число собственников квартиры, а лишь зарегистрирован в ней по месту жительства, то получать разрешение органа опеки не нужно.

4. Пройти государственную регистрацию

В процессе подготовки сделки нужно серьезно проверить весь пакет документов – как по приобретаемой квартире, так и по своей, купленной на материнский капитал.

Перед продажей доли членов семьи в квартире должны быть выделены в соответствии с соглашением, которое хранится в Пенсионном фонде с момента обращения родителя за материнским капиталом. Пройти согласование будущей сделки по продаже квартиры в органах опеки может быть нелегко, но это – лишь часть работы с документами.

Органы опеки следят за соблюдением прав детей на сохранение доли в квартире, и на этом их зона ответственности заканчивается. Обеспечение юридической безопасности сделки целиком ложится на плечи родителей. Выбрать безопасный вариант обмена, продажи и покупки нового жилья, – все это требует сбора максимально полной информации.

Наиболее надежный источник достоверных сведений о недвижимости – базы данных Росреестра. Выписки из ЕГРН бывают разных видов и содержат не только информацию о текущей принадлежности квартиры, но и об истории перехода права собственности, об ограничениях и обременениях, о кадастровых номерах объектов, из которых был выделен данный объект (например, разделение квартиры на комнаты). Быстро получить любую выписку из государственных баз недвижимости можно через онлайн–сервис ЕГРН.Реестр, указав только адрес или кадастровый номер.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.

Продать квартиру, купленную на материнский капитал, можно только через нотариуса, поскольку обязательно выделяются доли членов семьи, а все долевые сделки удостоверяются нотариально.

5. Сообщить в органы опеки о выполнении условий разрешения

После завершения государственной регистрации продажи квартиры, купленной на материнский капитал, необходимо об этом отчитаться. Это является подтверждением того, что бюджетные средства используются по назначению, а дети в результате сделки ничего не потеряли.

Здесь есть два варианта.

Первый — это когда квартира в результате сделки была продана, но ничего не куплено взамен. Тогда деньги, вырученные от продажи, должны быть размещены на банковском счете ребенка. Они хранятся на нем до наступления совершеннолетия ребенка, а его родители или законные представители не имеют права распоряжаться ими по своему усмотрению. Исключение — покупка недвижимости для ребенка.

В этом случае в органы опеки необходимо предоставить:

• оригинал и копии документа, подтверждающего открытие счета на ребенка;
• выписку по счету;
• банковские реквизиты.

Второй вариант — покупка дома или квартиры на средства, вырученные с продажи недвижимости. В этом случае необходимо предоставить в орган опеки документы, подтверждающие наличие детских долей в новой квартире:

• согласие собственника новой квартиры на ее продажу или договор купли-продажи;
• правоустанавливающие документы собственника на квартиру и документ, подтверждающий наличие права собственности на квартиру (выписку ЕГРН);
• технический паспорт новой квартиры;
• выписка из домовой книги;
• справка о технических характеристиках объекта;
• паспорта и свидетельства о рождении всех участников сделки;
• свидетельство о браке, если квартира приобретается у супружеской пары.

Есть и третий, наиболее сложный вариант — покупка новой квартиры взамен предыдущей в ипотеку. При ипотечном кредитовании квартира находится в залоге у банка, поэтому в орган опеки нужно предоставить, кроме документов, перечисленных в предыдущем пункте:

• согласие ипотечного банка на то, что одним из собственников будет ребенок;
• при отсутствии согласия банка — нотариальное обязательство родителей о выделении доли ребенку после выплаты ипотеки.

Ипотека при разводе супругов с детьми

Наличие в семье несовершеннолетних детей серьезно влияет на процедуру разделения ипотеки и недвижимости при разводе мужа и жены. Бо́льшую часть получает родитель, с которым остается маленький ребенок. При этом вне зависимости от количества детей в семье, при делении ипотечного жилья по закону должны быть соблюдены права всех несовершеннолетних, то есть дети должны получить доли и быть прописаны на жилплощади. Недвижимость можно разделить между супругами, только если она имеет несколько комнат. Маленькая однокомнатная квартира остается жене с ребенком, так как жилплощадь не может быть поделена на доли. Мужу возмещается компенсация в виде части стоимости объекта.

Какие еще могут быть варианты раздела имущества по ипотеке при разводе супругов с детьми:

• При отказе бывшего супруга от доли в квартире в пользу ребенка банки соглашаются переоформить невыплаченную задолженность на жену только при условии, что ее платежеспособность позволяет вносить ежемесячные платежи. При отсутствии финансовых возможностей муж остается в числе созаемщиков.

• При нахождении женщины в декрете, наличии инвалидности или временной нетрудоспособности банковская организация может позволить снизить размер ежемесячных платежей.

• После развода и раздела ипотеки мама вправе направить материнский капитал на частичное погашение займа. Однако распоряжаться своей долей она не может до полного закрытия бывшим супругом оставшейся части кредита.

• После появления ребенка семья может направить полученные средства на первоначальный взнос или частичное погашение долга. При этом по закону родители обязаны сделать несовершеннолетнего одним из собственников ипотечной квартиры. При разводе доля отца или матери, оставшейся ребенком, будет увеличена за счет детской. Долг перед банком, как показывает практика, делится между родителями поровну.

Во избежание трудноразрешимых ситуаций юристы советуют составить соглашение, в котором будут четко прописаны порядок расторжения брака, величина алиментов, права ребенка до и после совершеннолетия, доли каждого супруга, объем долговых обязательств и т. д. Это позволит упростить бракоразводный процесс и избежать необходимости обращения в суд с заявлением.

Раздел квартиры в браке

О делении имущества супруги могут договориться еще при оформлении отношений, оформив брачный договор. Документ позволит изначально установить, что достанется каждому из них при расторжении брака.

Следует учесть один нюанс. По закону каждый супруг имеет право на половину совместно нажитого имущества. Если в брачном договоре раздел закреплен именно так, то не ясен смысл его заключения. Если же деление установлено в иной пропорции, то права одного из членов семьи нарушены, и он может быть опротестован в суде.

Раздел ипотечной квартиры при разводе

Разделение ипотечной квартиры даже при равной ответственности супругов осложняется тем, что имущество находится в залоге у банка, а значит, им невозможно распоряжаться в полной мере.

В подобной ситуации даже после расторжения брака обязательства по выплате ипотеки также ложатся на обе стороны. Если одна сторона перестанет вносить оплату, эти обязательства могут полностью лечь на второго созаемщика.

Иное разделение имущества может быть возможно при наличии брачного контракта, в котором эти условия прописаны. Может быть заранее указано лицо, которое будет собственником недвижимости после расторжения брака. В брачном договоре также может быть указана сумма отступных в случае нарушения одной из сторон пунктов соглашения.

Если у супругов имеются несовершеннолетние дети, суд примет решение, учитывая их интересы. Как правило, решение принимается в пользу основного опекуна ребенка. В этом случае ему достанется основная доля недвижимого имущества. Второй супруг вправе потребовать материальную компенсацию.

Если ипотечное жилье приобреталось до брака, при разводе подлежит разделу сумма всех совместных выплат по ипотеке

На так называемый «гражданский» брак законы семейного права не распространяются. В данном случае недвижимость, как и обязательства по выплате долга, останутся на том из супругов, на кого оформлен займ.

Если же долговые обязательства перед банком в равной степени несли оба супруга, необходимо представить соответствующие доказательства в суде. Это могут быть:

• выписки с лицевого счета;
• квитанции об оплате;
• чеки;
• иные подтверждающие документы.

Условия продажи квартиры с маткапиталом

Чтобы оформить продажу жилого помещения, которое было куплено с привлечением материнского сертификата надо:

• одобрение Социального фонда России, органа опеки и банка;
• оформление недвижимости в общую долевую собственность;
• доля в новом жилье не будет меньше, а условия проживания хуже;
• жилое помещение зарегистрировано в Росреестре.

Контроль за семейным капиталом осуществляется государством. Поэтому придётся обращаться в следующие службы: орган защиты и опеки детей , Социальный фонд России.

Законодательное регулирование вопроса

Продажа квартиры – это процедура отчуждения права собственности на недвижимость на возмездной основе. Фактически, собственник передает имущество третьему лицу за определенную плату, после чего утрачивает право собственности на такую недвижимость.

Разберемся, можно ли продать комнату, дом или квартиру, купленную с использованием материнского капитала.Для этого обратимся к ФЗ-256 от 2006 г., ГК РФ и СК РФ.

Ни одним законодательным актом не запрещена реализация имущества, приобретенного с использованием МК (материнского капитала). Не имеет значения и стоимость части, оплаченной за счет средств социальной поддержки.

Но, покупая жилье под МК, вы обязаны выделить доли всем членам семьи, в том числе детям, причем в течение полугода после приобретения права собственности или снятия обременений.

Правда никакой ответственности за нарушение данного правила не установлено, но если данный факт обнаружится, вас могут обязать вернуть МК назад.

Соответственно, если хоть какая-то часть жилья принадлежит детям, то для его продажи потребуется разрешение от органов опеки и попечительства. Этим и отличается продажа квартиры, купленной под МК, от реализации недвижимости, приобретенной за собственные средства.

В целом, договор купли-продажи заключается по общим правилам, предусмотренным параграфом 7 главы 30 ГК РФ. Соглашение составляется в письменном виде, а продавцами по нему будут все собственники имущества, в том числе дети. Если ребенку не исполнилось 14-ти лет, то от его имени будет действовать один из родителей.

Если все условия соблюдены, то для покупателя покупка такого жилья безопасна. Но, чтобы снизить риск возникновения неблагоприятных последствий, лучше удостовериться, что продавцом выдержана вся процедура, регламентированная законодательством.

Планируете продать квартиру, приобретенную под МК, – обращайтесь к нашим юристам по жилищному праву. Мы подготовим для вас полный комплект документов для заключения сделки, запросим разрешение от опеки, составим актуальный для вашей ситуации договор купли-продажи, проведем переговоры с покупателем, окажем активное содействие на всех этапах процедуры, вплоть до регистрации права собственности новым владельцем в Росреестре.

Как продать ипотечную квартиру, если при ее приобретении использовался материнский капитал

С ипотечной квартирой, купленной с материнским капиталом, все намного сложнее. Мы уже упоминали о том, что у вас не получится продать ее без разрешения банка. Но, если вы уже погасили кредит, то согласие кредитной организации не потребуется, так как обременения в виде залога снимаются.

Как правило, реализация ипотечной квартиры возможна путем:

• досрочного погашения кредита, в связи с чем обременения снимаются;
• переоформления ипотеки на покупателя, но только с согласия банка;
• продажи недвижимости кредитной организацией с торгов.

До вступления в силу законодательных изменений, если квартира покупалась за счет заемных средств, родители давали обязательство о выделении долей детям после снятия всех обременений. Такой документ в обязательном порядке удостоверялся нотариусом.

Пример:

Допустим, вы решили продать квартиру, купленную на материнский капитал и жилищный кредит от банка. МК вы использовали в качестве первоначального взноса. Недвижимость до сих пор находится в залоге, так как кредитные обязательства не исполнены. Самый подходящий вариант для вас – погасить кредит, после снятия обременений выделить доли детям, затем оформить разрешение от опеки и уже после этого заниматься продажей.

То есть, фактически, если ипотека еще не погашена, по документам дети не являются собственниками части недвижимого имущества. И вот тут возникают сложности. С одной стороны, вы обязаны выделить детям доли в этой квартире, но с другой, не можете этого сделать, так как объект обременен залогом. Выход из такой ситуации – досрочное закрытие кредита.

Юристы Европейской Юридической Службы решали и не такие трудности. Обращайтесь к нам в случае возникновения проблем с продажей квартиры, приобретенной под материнский капитал. Мы обязательно найдем корректный и законный способ выхода из ситуации.

Раздел ипотечной квартиры с материнским капиталом

При приобретении квартиры с использованием материнского капитала, законодательство требует оформления такого жилья в совместную собственность. Все члены семьи сразу приобретают в ней равные доли, а развод никак не влияет на их размер.

Если у супругов имеются несовершеннолетние дети, в случае развода их долями распоряжается родитель, с которым они проживают.

Такое право он имеет до достижения детьми 18-летнего возраста. При этом родитель не может принять решение об отчуждении детской собственности без согласия органов опеки и попечительства.

Как делится ипотека, оформленная до брака

Это, пожалуй, самый простой вариант, не требующий разбирательств и изучения судебной практики. Если ипотечная квартира была оформлена в собственность до вступления в брак, то в случае развода она не подлежит разделу. При этом важно помнить, что супруг, не являющийся собственником, но вносящий платежи по ипотечному кредиту, может вернуть потраченные средства. Однако для этого потребуется доказать свой вклад в погашение ипотеки. Чтобы избежать судебных тяжб, юристы рекомендуют перед свадьбой составить брачный договор с указанием ответственности сторон при разводе.

Если пара не зарегистрировала отношения, но является созаемщиками по кредиту на жилье, то права получит гражданин, на которого оформлена недвижимость. В этом случае также рекомендуется прописывать условия в договоре сторон и желательно заверить документ у нотариуса.

Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?

Ипотечный кредит – фактор, который часто препятствует продаже недвижимости. Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку на выданный материнский капитал? Да, но такая сделка должна быть согласована с банком, который предоставил ипотечный кредит. Банковская организация должна одобрить нового плательщика (покупателя жилья), в ином случае придется отменить сделку.

Существуют следующие способы отчуждения квартиры, которая пока еще принадлежит банку:

1. Погашение кредитных обязательств перед продажей. В данном случае средства на погашение ипотеки выделяются из личного бюджета первоначального участника кредита, поэтому согласовывать продажу с банком не нужно. Достаточно просто оплатить оставшиеся проценты и смело заключать сделку по продаже.
2. Погашение кредита за счет покупателя. Новый владелец обычно выплачивает крупный взнос, который покрывает оставшиеся задолженности владельца. Данная процедура также может проходить без согласия банка, если деньги на погашение кредита (взнос за недвижимость со стороны покупателя) поступят до продажи квартиры. Тогда первоначальный владелец направит деньги на погашение, и переоформлять в банковской организации ничего не нужно будет. Если же по каким-то причинам владелец не может до сделки оплатить задолженность, то нужно переложить обязательства по ипотеке на нового владельца с согласия банка.
3. Полный переход ипотечных обязательств к новому владельцу. Покупатель обязуется ежемесячно выплачивать установленную банком сумму. Нужно согласовывать с банком. После передачи обязательств владелец может как сразу погасить весь объем кредита, так и продолжать выплачивать отдельные суммы регулярно.

Немногие покупатели согласятся приобрести недвижимость, по которой существуют кредитные обязательства. Поэтому перед сделкой рекомендуется погасить кредит. Самый популярный способ – это взятие стоимости объекта с покупателя в два этапа. Первый этап – покупающее лицо платит некий процент от полной стоимости недвижимости. Этого процента достаточно, чтобы погасить кредит, что продавец и делает. Дальнейшая сумма уже остается в бюджете продавца, а покупатель получает квартиру без кредитных задолженностей. Однако подобная процедура осложнена тем, что необходимо нотариально заверять факт наличия первого взноса. В противном случае велика вероятность мошенничества со стороны продающего лица, поскольку при таком первом взносе сделка купли-продажи еще не совершается.

Соглашение о разделе ипотечной квартиры

Бывшие супруги могут самостоятельно договориться о делении приобретенной в ипотеку квартиры и порядке выплат по кредиту. Такое соглашение может быть принято в любой момент до вынесения судом решения.

Соглашение, заключенное между супругами, в обязательном порядке удостоверяется у нотариуса.

Если мирным путем поделить жилье не удалось, то суд проанализирует все обстоятельства дела и определит, какая часть собственности и объем обязательств по кредиту переходит к каждому из супругов.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Как продать квартиру, купленную с материнским капиталом

Перед продажей недвижимости , где есть собственники дети, нужно сделать ещё очень много. Найти жильё, которое соответствует требованиям по закону. Так же найти покупателей, на жильё которое будет продано. Произвести оформление и регистрацию сделки.

Поиск недвижимости для детей или компенсации

К новому жилью, купленному вместо приобретённого, за материнский сертификат, предъявляют определённые требования:

• рядом должны находиться больница, школа или детский сад;
• состояние, пригодное для проживания;
• район, где располагается жильё, должен быть безопасен;
• сделан надлежащий ремонт.

Продажа недвижимости, купленной по материнскому сертификату, происходит одномоментно с приобретением нового помещения. Сначала оформляется договор (купли-продажи), потом он нотариально заверяется.

В случае невозможности выделения доли (несовершеннолетнего) в другом жилье. Возможна денежная компенсация, если ООиП не против. Тогда выясняется точная стоимость доли ребёнка (детей), затем деньги переводятся на банковский счёт несовершеннолетнего.

Поиск покупателей на новую квартиру

В случае не выделения доли детям или не получении разрешения от ООиП, сделка скорее всего будет оспорена. Это останавливает покупателей от покупки недвижимости с использованием материнского сертификата .

Когда найдено жилое помещение (соответствующее нормам опеки), договариваемся с покупателем о стоимости. Далее заключаем договор (предварительный) и вносим залог (желательно). Подтверждаем органу опеки намеренье выделить долю ребёнку во вновь приобретённом помещении. Если всё будет сделано правильно, то можно закончить сделку очень быстро.

Получение разрешения органов опеки и СФР

Продавая недвижимость, в которой дети являются собственниками, необходимо согласие СФР и ООиП. Тот, кто покупает, подаёт заявление в СФР, на распоряжение средствами материнского сертификата. Договор признаётся незаконным, при отсутствии согласия банка на сделку, в случае нахождения недвижимости в ипотечном кредитовании.

Пакет документов для органов опеки:

• заявление на продажу (разрешительное);
• документ подтверждающий личность (родителей, опекунов);
• свидетельство о рождении (для детей) и свидетельство о заключении брака (для родителей);
• выписки на покупаемое и продаваемое жильё из Единого государственного реестра, технические паспорта, лицевые счета (копии);
• согласие банка (если было ипотечное кредитование);
• оценочная стоимость жилья (документ из Росреестра);
• предварительный договор (с согласием заключения основного).