Как можно продать долю в доме без согласия второго собственника
Повторимся, для законного отчуждения недвижимости потребуются письменные отказы от преимущественной покупки оставшимися владельцами . Поэтому невозможно продать долю квартиры без согласия второго собственника, поскольку зарегистрированная сделка впоследствии окажется аннулированной по причине нарушения установленных правил законодательства.
Подчеркнем, что действует способ передать квадратные метры любому человеку без необходимости соглашений от совладельцев путем безвозмездного отчуждения – подарить долю в квартире. Единственное условие для осуществления такой процедуры – разделить лицевые счета. В результате, если установленное требование соблюдено, собственнику части жилплощади не придется извещать соседей и получать соответствующие разрешения на указанные действия. Однако понимаем, что даже в этом случае не получится продать долю квартиры, поскольку это безвозмездная сделка – без передачи денежных средств. И одариваемому, если тот не признается близким родственником, придется уплатить подоходный налог в 13% , отталкиваясь от оценочной стоимость подаренного недвижимого объекта.
- Ответственность за нарушение закона
- Уведомление других собственников о предстоящей сделке
- Нотариальное удостоверение договора
- Земли сельскохозяйственного назначения
- Правовой статус долевой собственности
- Что такое преимущественное право покупки и кто им обладает
- Продажа части квартиры, принадлежащей ребенку
Ответственность за нарушение закона
Внимание! Заключение притворной сделки или нарушение норм законодательства о правилах заключения подобных соглашений является основанием для привлечения лиц, в том числе и к мерам уголовной ответственности.
Поскольку соглашения, как правило, заключаются с привлечением нотариусов, то каждое положение соглашения тщательно проверяется. Нотариус не никогда не заверит сделку, направленную на ущемление прав и интересов как самого собственника этой части, так и иных лиц.
Нарушение прав совладельцев на преимущественное приобретение доли является основанием для обращения в судебный орган с иском о признании сделки недействительной.
Посмотрите видео. Как можно законно лишить собственника доли в квартире?
Дорогие читатели нашего сайта! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:
Москва, Московская область
Санкт-Петербург, Ленинградская область
Федеральный номер для других регионов России
Если ваш вопрос объемный и его лучше задать в письменном виде, то в конце статьи есть специальная форма, куда вы можете его написать и мы передадим ваш вопрос юристу, специализирующемуся именно на вашей проблеме. Пишите! Мы поможем решить вашу юридическую проблему.
Автор статьи:
Анна Максименко
Уведомление других собственников о предстоящей сделке
Если квартира находится в долевой собственности, владелец при наличии намерения продать ее должен уведомить остальных собственников о предстоящей сделке. Без наличия согласия договор купли-продажи будет невозможно зарегистрировать в Росреестре.
Направлять уведомление остальным владельцам требуется для достижения следующих целей:
- дольщик, который получил уведомление о намерении продажи части недвижимости, должен принять решение о покупке в течение 30 календарных дней;
- если после получения уведомления один из собственников уклоняется от дачи согласия, но и приобрести долю сам не планирует, можно оформлять продажу без его ответа;
- если остальные дольщики выражают согласие приобрести долю, сделка должна быть оформлена с ними на условиях, указанных в уведомлении.
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.
От того, правильно ли будут проинформированы остальные дольщики, зависит законность сделки, а также состав покупателей.
Уведомление должно направляться только в письменном виде. Это требуется для того, чтобы иметь возможность доказать этот факт в суде.
В уведомлении должны содержаться следующие пункты:
- подробное описание всех условий продажи;
- указание стоимости доли;
- предложение другим собственникам воспользоваться правом преимущества на оформление покупки либо подписанием отказа от доли.
Важный момент! В тексте уведомления не указываются данные продавца. Эта информация не имеет юридического значения для документа.
Законом не запрещено установление даты принятия решения более месяца. Это нужно прописать в уведомлении. Если срок не будет прописан, автоматически он считается как 30 дней. Владелец остальной доли может не ждать 30 дней, а сразу оформить отказ в письменной форме. В таком случае не потребуется ждать месяц, а можно оформлять сделку ранее.
Многих владельцев интересует вопрос о том, могут ли они совершить сделку купли-продажи, если дольщики не дали никакого ответа. По закону у остальных собственников есть 30 дней на принятие решения. Если по завершении этого срока ответ от уведомленных граждан не поступает, владелец доли может продавать часть, находящуюся в его собственности.
Если один из владельцев выразил желание приобрести долю, дальнейшие условия сделки должны обсуждаться только с ним.
Посмотрите видео. Продажа доли в квартире без согласия других собственников:
Нотариальное удостоверение договора
Независимо от того, кто будет выступать со стороны покупателя, сделка подлежит регистрации у нотариуса. Это нужно сделать до обращения в Росреестр для регистрации права собственности. Покупатель и продавец должны обратиться вместе в нотариальную контору.
Для того чтобы заверить договор купли-продажи доли у нотариуса, предоставляют следующие документы:
- паспорта сторон;
- составленный договор купли-продажи;
- выписка из ЕГРН в отношении каждого собственника, а также в отношении всего недвижимого объекта;
- уведомление о намерении продажи, направленное в адрес всех собственников;
- ответ на уведомление. Его можно предоставить в том случае, если он был в письменной форме.
Нотариус проводит проверку всех документов. Если нарушений не будет обнаружено, то он ставит на документе отметку. После этого можно обращаться за оформлением права собственности.
Земли сельскохозяйственного назначения
Если гражданину принадлежит доля в участке, относящемся к землям сельхоз назначения, то на отчуждение такого надела действует особый порядок. Он закреплен в ст. 12 ФЗ № 101 от 24.07.2002.
Согласно п. 1 указанной статьи гражданин может без выделения доли распорядиться своей частью одним из следующих образов:
- отказаться от прав собственности;
- завещать;
- внести в уставный фонд сельхоз предприятия, пользующегося наделом;
- продать, подарить или передать в доверительное управление иному дольщику, сельхоз предприятию или члену КФХ, использующим такой надел.
Для распоряжения участком иными способами требуется предварительное выделение доли, которое возможно только после межевания территории. В случае заключения сделки по отчуждению между двумя совладельцами сельхоз земель уведомление остальных дольщиков не требуется.
Если продавец выделил долю в участке и желает реализовать ее третьему лицу, то преимущественное право выкупа возникает не только у иных собственников, но и у муниципального образования. Собственник обязан направить уведомление в адрес местного органа самоуправления, в котором он извещает администрацию о своем намерении реализовать сельхоз землю. В уведомлении также указывается площадь и стоимость надела.
Если муниципалитет не воспользуется своим правом преимущественного выкупа, то владелец вправе реализовать надел третьим лицам в течение года. При этом стоимость не может быть ниже, чем указано в уведомлении для администрации.
Сделка по отчуждению сельхоз земель не подлежит обязательному удостоверению в нотариате. Это относится к территориям, полученным в порядке приватизации сельхозугодий.
Правовой статус долевой собственности
Объекты недвижимого имущества могут быть как в собственности одного лица, так и в собственности нескольких лиц сразу. Это означает, что ее распоряжение осуществляется только в соответствии со ст. 244 – 247 ГК РФ.
Собственность имеет статус совместной в том случае, когда доли каждого собственника не выделены в установленном порядке, или же долевой с выделением доли каждого лица.
Первый вариант возникает в том случае, когда недвижимость невозможно в соответствии с нормами закона поделить на несколько долей.
В случае возникновения необходимости заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском или в добровольном порядке перевести жилое помещение из одного статуса в другой. Обратите внимание, считается, когда собственность общая, что доли каждого собственника равны.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Юридическая консультация по жилищному вопросу. .
Каждый собственник доли вправе распорядится ей по своему усмотрению. При этом не должны нарушаться права третьих лиц, то есть иных собственников.
Что такое преимущественное право покупки и кто им обладает
Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет право преимущества при покупке доли у совместных собственников. Под этим правом подразумевается первоочередное право покупки по стандартным условиям.
Перед тем как начать процедуру продажи недвижимости, собственник должен уведомить о своих намерениях всех остальных собственников. Уведомление обязательно направляется в письменном виде. У владельца должно быть подтверждение отправки. В уведомлении прописывается цена и указаны условия продажи. У остальных собственников есть месяц на то, чтобы принять решение, купить доли или нет. Если в течение 30 дней они не заявляют свои права, долю в квартире можно продавать третьим лицам.
Если сделку нужно совершить раньше 30 дней, можно взять с каждого собственника отказ в письменной форме. При нарушении имущественных прав других собственников сделка может быть оспорена в течение 90 дней в суде. В такой ситуации она будет аннулирована.
Продажа части квартиры, принадлежащей ребенку
Когда собственником части жилого помещения выступает ребенок, не достигший возраста 18 лет, то, помимо основных документов, представитель обязан получить от органов опеки и попечительства заключение, в котором они не возражают против заключения соглашения.
Помните, без наличия такого заключения сделка заключена быть не может, а заключенная будет признана недействительной.
Запомните! Алгоритм действий с имуществом, принадлежащим ребенку, следующий:
- для начала законный представитель несовершеннолетнего обращается с заявлением о подготовке заключения в органы опеки и попечительства;
- далее, помимо заявления, представителем подготавливаются документальные сведения о том, что жилищные права ребенка такой сделкой нарушены не будут, условия его проживания останутся прежними или будут улучшены.
Когда ребенку исполнилось 14 лет, то он вправе совместно со своим законным представителем явиться в орган опеки и попечительства и представить свое соглашение о том, что он не возражает против купли-продажи своей части жилого помещения.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Может ли бабушка подарить внуку долю в квартире?