Как можно оспорить дарственную на дом и землю при жизни

Дарственную оспорить не так уж просто, однако благодаря профессиональной юридической поддержке шансы на положительный результат повышаются. Это подтверждают следующие решения, выносимые в пользу истцов:

• Решение №2-44/2019 2-500/2018 от 28.06.2019, дело № -44/2019 (признание недействительным договора дарения квартиры);
• Решение № 2-55/2019 2-55/2019(2-775/2018;)~М-675/2018 2-775/2018 М-675/2018 от 17 июня 2019 г. по делу № 2-55/2019 (признание недействительным договора дарения земли и дома);
• Решение № 2-768/2019 2-768/2019~М-272/2019 М-272/2019 от 28 июня 2019 г. по делу № 2-768/2019 (признание недействительным договора дарения летней кухни).

Дарственная или завещание: оспорить можно все

Основное отличие дарственной от завещания заключается в том, что при дарении право собственности переходит сразу после подписания договора или фактической передачи вещи при жизни дарителя. А при составлении завещания переход права собственности возможен только после смерти наследодателя. Завещание, как и дарственная, может быть оспорено, но сделать это возможно только после открытия наследства.

Все об отличии завещания от дарственной читайте в статье : Завещание или дарственная: как сэкономить при передаче жилья

При желании можно оспорить не только дарственную, но и завещание.

Завещание может быть признано оспоримым, если:

• наследодатель привлек ненадлежащего свидетеля, когда составлял завещание без присутствия нотариуса;
• при составлении, подписании и удостоверении завещания у нотариуса присутствовали третьи лица, например родственники наследодателя;
• суд установил нарушение порядка составления, подписания или удостоверения завещания;
• суд установил недостатки завещания, которые искажают волеизъявление завещателя.

Завещание может быть признано ничтожным, если:

• завещатель был недееспособен;
• завещание совершено через представителя;
• завещание совершено двумя или более гражданами;
• завещание совершено не в письменной форме или не удостоверено;
• завещание совершено без присутствия свидетелей в чрезвычайной ситуации, когда невозможно обратиться к нотариусу.

Более подробно об оспаривании завещания читайте в статье : Можно ли оспорить завещание и как это сделать: инструкция

Почему договор дарения стоит оформить у нотариуса

Последнее и самое важное: заключая договор дарения в простой письменной форме, вы или ваши наследники рискуете оказаться в суде, так как при самостоятельном составлении договора можно упустить важные (существенные) его условия, которые могут привести к нарушению ваших прав и признанию сделки недействительной.

В случае обращения к нотариусу для нотариального удостоверения договора дарения риск будет минимальным. Нотариус поможет не просто составить проект договора в соответствии с озвученной вами волей, но и осуществит необходимый комплекс юридически значимых проверок в соответствии с требованиями действующего законодательства, разъяснит все правовые последствия шага, который вы собираетесь совершить.

Нотариус станет гарантом того, что стороны не были введены в заблуждение и заключили именно договор дарения, а также обеспечит соблюдение интересов как дарителя, так и одаряемого в случае попытки оспаривания сделки в суде.

Если у вас возникли дополнительные вопросы, связанные с отменой дарственной, вы можете задать их нашим юристам, воспользовавшись специальной формой на сайте.

Что можно дарить по договору дарения

По данному договору человек имеет право дарить любое имущество, находящееся в его собственности: это может быть дом с землей, квартира, доля в праве собственности на недвижимость, авто или другое транспортное средство, денежные средства и т.д.

Допускается также дарение нематериальных ценностей, таких, как:

• взятие долговых обязательств перед банком или физлицом дарителем с одаряемого;
• право требования долга с третьего лица.

Как можно оспорить дарственную на квартиру при жизни дарителя

Пока даритель жив, он в некоторых случаях может попробовать отменить дарственную на долю в квартире или на всю недвижимость. Суд примет вашу сторону, если имеют место следующие факты:

1. Получатель недвижимости умер раньше дарителя, и в дарственной четко прописан пункт, что в случае смерти одаряемого квартира возвращается тому, кто ее подарил. Если этот пункт в документе не указан, оспаривать его нельзя.
2. Одаряемый очень плохо обращается с квартирой, существует реальная угроза полного разрушения или потери собственности. Самый простой пример, как отменить дарственную на квартиру при жизни, — одаряемый устроил из квартиры притон, захламил ее мусором, не соблюдает санитарные нормы и т. д.
3. Одаряемый покушался на жизнь дарителя (или его близких) или нанес ему (или членам его семьи) физические повреждения, при этом действия его были умышленными.
4. У дарителя возникла чрезвычайная ситуация, вызвавшая тяжелое материальное положение, — потеря жилья (например, в результате какого-то стихийного бедствия), средств к существованию и т. п.

Можно ли обойтись без суда? Да, можно. Если сам одаряемый не против отмены дарственной, то сделать все можно самостоятельно. Для этого нужно обратиться в Росреестр.

Читайте также: Как оформить наследство по завещанию: пошаговая инструкция

В какие сроки можно оспаривать дарение?

В соответствии с действующим законодательством признать сделку по передаче права собственности на объект недвижимого имущества по дарственной ничтожной можно в течение 3-х лет с момента государственной регистрации договора дарения.

По истечении 3-х лет при возникновении обстоятельств, которые доказывают ничтожность сделки по договору дарения (например, если истец не имел информации о наличии договора), суд вполне может признать сделку незаконной. Течение срока давности для оспаривания начинается с момента получения информации истцом о заключенном договоре дарения.

Важно! Продлить срок исковой давности имеет право заинтересованное лицо, не являющееся Дарителем.

В случае, если дарственную желает отозвать Даритель, при наличии сопротивления данному действию Одаряемым, срок оспаривания составляет не более 5 лет.

Срок оспаривания дарственной третьими лицами составляет 1 год с момента возникновения обстоятельств, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Максимальный срок для оспаривания дарственной составляет 10 лет.

Как оспорить дарственную в суде

Нужно знать, при каких условиях и как именно можно оспорить договор дарения в суде.

Гражданский кодекс РФ дает нам понятия оспоримых и ничтожных сделок (недействительных):

• если сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом, она признается оспоримой;
• если сделка по основаниям, установленным законом и независимо от признания ее судом недействительной, недействительна, то она ничтожна.

Например, недействительными могут быть те сделки, которые нарушают требования закона или иного правового акта или совершены с целью, противной основам правопорядка или нравственности, или являются мнимыми (совершенными лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия) и притворными (совершенными с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях). Также недействительными могут быть признаны сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным или ограниченным судом в дееспособности, несовершеннолетним гражданином, сделки, совершенные без необходимого в силу закона согласия третьего лица или государственного органа, либо органа местного самоуправления, совершенные под влиянием существенного заблуждения или под влиянием обмана, насилия, угрозы, или неблагоприятных обстоятельств.

Если у вас есть какое-либо из перечисленных оснований, предполагающих оспаривание договора дарения, то нарушенные права можно защитить в суде.

В каких случаях необходимо посещение нотариуса

Дарственной не всегда необходимо нотариальное удостоверение. Обращаться в обязательном порядке к нотариусу надо в нескольких случаях:

• одаряемому переходит доля в праве собственности на недвижимое имущество;
• предметом сделки выступает доля в ООО, если она отчуждается не в пользу другого собственника;
• от лица дарителя или одаряемого действует по доверенности законный представитель.

Учтите, что при отчуждении доли в квартире, земельном участке или же в частном доме не потребуется согласие остальных владельцев.

Исключение составляет дарение общенажитого в браке имущества: тут даритель перед подписанием договора дарения обязан получить нотариально удостоверенное согласие у своего супруга. Если же так не сделать, то супруг вправе оспорить сделку в течение одного года после того, как узнает, что его права были нарушены (ст. 35 СК РФ «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов»).

Оспаривание дарственной дарителем

Даритель, как и иное заинтересованное лицо, вправе оспорить совершенное им дарение, если в результате сделки были нарушены его права либо интересы. Основаниями для этого могут послужить:

• факт оформления дарственной дарителем в состоянии, в котором он был не способен понимать значение своих действий и руководить ими, например, заключение сделки в состоянии опьянения;
• факт дарения, совершенный в существенном заблуждении, например, если даритель не понимал существа и природы сделки, заблуждался относительно лица одаряемого либо обстоятельства, из которого гражданин исходил при передаче подарка;
• факт передачи подарка в результате обмана и угроз со стороны одаряемого либо лиц, действовавших в его интересах.

Бывший владелец имущества вправе отменить дарение, если:

• одаряемым совершено покушение на жизнь либо умышленно нанесены повреждения дарителю или его близким;
• подарок имеет большую неимущественную ценность для бывшего владельца, но одаряемый, несмотря на это, в результате недобросовестного обращения с вещью создает риск ее уничтожения;
• одаряемый скончался раньше дарителя, а о возможности отмены дарственной было указано в договоре.

Как правильно составить и оформить дарственную на землю с постройками?

Написание дарственной на земельный участок с домовладением состоит из простых стандартных полей. В ней должны быть обязательно указаны:

1. Место подписания.
2. Дата.
3. Сведения о дарителе (или нескольких) – полные ФИО, а также другие паспортные данные.
4. Данные о доверенном лице, если оно представляет интересы одной из сторон.
5. Те же данные об одаряемом (одаряемых).
6. То, что имущество передаётся в дар.
7. Когда именно это происходит (дата передачи может не совпадать с датой составления).
8. Подробное описание этого имущества: земли, дома и других построек, если они есть.
9. Если одаряемых несколько, точно указывается, какая именно доля недвижимости переходит к каждому.
10. Номера и даты выдачи свидетельств о собственности.
11. Правоустанавливающие документы – то есть те, на основании которых недвижимость перешла к дарителю. Это может быть завещание, договор купли-продажи, дарения и т.д.
12. Информация о том, что было получено согласие супруга, если это требуется.
13. Документы об отсутствии долгов и/или обременений.
14. Количество экземпляров договора.

Документ скрепляется подписями сторон.

В договор дарения частного дома с участком также включается информация о характеристиках этих объектов.

Для земельного участка требуется внести такую информацию :

1. Кадастровый номер.
2. Расположение.
3. Площадь.
4. Целевое назначение.
5. Вид разрешённого использования.
6. Кадастровая или рыночная стоимость и др.

А для дома написать :

1. Кадастровый номер.
2. Площадь.
3. Количество этажей и комнат.
4. Стоимость и т. п.

Краткий пример документа

Рассмотрим примерное написание договора дарения земельного участка и жилого дома. Предположим, что бабушка хочет подарить внучке недвижимость, которую когда-то купила.

Текст в договоре дарения на дом и надел может быть таким :

«Даритель безвозмездно передаёт Одаряемому принадлежащие ему на основании договора купли-продажи (номер и дата составления):

Земельный участок (подробные сведения об участке).

Жилой дом (необходимые данные о доме).»

Если у бабушки есть муж, и недвижимость куплена в годы брака, нужно отметить его согласие.

На каком основании можно оспорить дарственную на квартиру после смерти дарителя

Чтобы оспорить дарственную, нужно иметь веские основания. Наиболее часто решение в вашу пользу примут, если в исковом заявлении имеет место одна из следующих причин:

1. Дарственная была оформлена принудительно, даритель подвергался насилию или давлению со стороны одаряемого. Конечно, это должны быть не пустые слова — у вас должны быть доказательства или свидетели, что дело было именно так.
2. Даритель был признан недееспособным уже на момент подписания договора. Здесь тоже нужны конкретные справки, свидетельства, документы, зафиксированные факты.
3. Одаряемый совершил убийство дарителя — родственники получают право оспорить документ.
4. Даритель совершил дарение от имени несовершеннолетнего ребенка или недееспособного человека в качестве его представителя.
5. Одаряемый применял противозаконные методы, чтобы вынудить дарителя подписать дарственную. Например, может иметь место шантаж, давление на членов семьи, угрозы им и т. д.
6. Дарственная оформлена на юридическое лицо — такое запрещено законом.
7. Если переданная по дарственной квартира была совместно нажитым в паре имуществом, и второй супруг не давал согласия на передачу ее одаряемому.
8. Дарственная оформлена неправильно. Например, если с помощью этого документа пытались передать долю в квартире и не зарегистрировали сделку у нотариуса.
9. Сделка была фиктивной. Например, в некоторых случаях даритель оформляет дарственную, но так и продолжает сам пользоваться жильем. Делается это, как правило, чтобы скрыть реальное финансовое положение дарителя (при разводе и разделе имущества, чтобы не допустить передачи недвижимости по наследству и т. д.).
10. Сделка была фиктивной, и на самом деле даритель получил деньги за свое имущество. Так, даритель мог просто не захотеть платить налоги, поэтому подписал дарственную, но взял сумму у одаряемого.
11. Даритель подарил недвижимость должностному лицу. Сделка может считаться взяткой, и расследовать дело будет суд.
12. Если в дарственной прописаны какие-либо условия получения одаряемым квартиры, сделка признается незаконной. Например, если даритель прописал в документе, что одаряемый обязан ежемесячно платить ему какую-то сумму или же досматривать его до момента смерти.

Какие документы нужны, чтобы оспорить дарственную

Перечень документов будет зависеть от основания, по которому будет оспариваться дарственная. Обычно в список необходимых при обращении в суд документов входят:

• документ об оплате государственной пошлины (либо документ, обосновывающий основания для освобождения от ее уплаты);
• чек и опись, подтверждающие направления иска сторонам спора;
• договор дарения;
• выписка из ЕГРН, если по дарению переходило недвижимое имущество.

Также необходимы документы, подтверждающие основания, по которым оспаривается сделка. Это:

• документы, подтверждающие возможность отмены дарения или оспаривания дарственной. Например, приговор по уголовному делу об убийстве, медицинское заключение о недееспособности дарителя;
• ходатайство о проведении судебно-психиатрической экспертизы в отношении дарителя при необходимости;
• решение суда о признании человека недееспособным, справка из психоневрологического диспансера;
• переписка, аудио- или видеозаписи, а также фотографии, письма, которые доказывают наличие угрозы или понуждение в целях заключения сделки;
• при необходимости можно добавить ходатайство о проведении судебно-психиатрической экспертизы в отношении дарителя;
• заключение медиков об алкогольном или наркотическом опьянении дарителя. Такой документ понадобится, если даритель передумал и обратился за экспертизой сразу же после совершения сделки.

Признание дарственной недействительной

Действующее законодательство предусматривает случаи признания дарственной недействительной, а сделку по передаче права собственности на недвижимое имущество на основании договора дарения ничтожной.

Ходатайствовать об этом могут как сам Даритель, так и его доверенные лица. При этом, договор дарения не должен содержать никаких дополнительных условий, таких, как, например:

• Переход права собственности на объект недвижимости должен произойти сразу после смерти дарителя. В данном случае дарственная будет признана незаконной, а в отношении имущества будут действовать нормы законного наследования.
• Обязанность одаряемого лица материально обеспечивать Дарителя пожизненно, с проживанием последнего в одариваемой квартире или доме.

Такой договор дарения может быть признан недействительным, поскольку он содержит признаки договора ренты. Однако, в случае дарения недвижимого имущества, являющего единственным жильем Дарителя-пенсионера, при подаче судебного иска такой договор дарения будет признан недействительным на основании наличия невыгодных условий для Дарителя.

Дарственная на имущество будет признана недействительной, если Одаряемый является лицом, входящим в категорию лиц, которые не могут приобрести право собственности на имущество по договору дарения: опекуны и попечители несовершеннолетних и недееспособных лиц, госслужащие в связи с осуществлением их деятельности, медперсонал и работники государственных социальных учреждений, юридические лица.

Также договор дарения может быть оспорен в суде, если Даритель является юридическим лицом, которое передало право собственности по договору дарения в целях исключения момента изъятия имущества при прохождении процедуры банкротства.

Можно ли оспорить дарственную на основании доказательств о мнимой сделке?

Мнимая сделка – есть действие, которое фактически совершено не было (ст. 170 ГК РФ). В судебной практике нередки случаи оспаривания таких сделок, которые совершались по договору дарения в целях уклонения от уплаты налогов или исполнения долговых обязательств.

Пример. В отношении мнимого Дарителя имеется решение суда о взыскании денежных средств и при этом он является собственником жилого помещения, на которое может быть обращено взыскание имущества должника. Мнимый Даритель заключает договор дарения с лицом, которому он доверяет, и фактически продолжает проживать в данной квартире или доме. Соответственно, данный договор дарения считается фиктивным.

Притворная сделка – представляет собой действие, которым прикрывается сделка, имеющая иную юридическую цель.

Пример. До момента подписания договора дарения между сторонами было заключено устное соглашение о совершении каких-либо выплат Дарителю (оплата коммунальных услуг, оказание материальной помощи, передача денежных средств и другое). В данном случае имеет место факт скрытой продажи или ренты объекта недвижимости.

В случае, если Даритель дееспособен, но был введен в заблуждение и не понимал значения своих действий, сделка также оспаривается на основании норм ст. 177 ГК РФ.

Основания для отмены/аннулирования договора после регистрации

Аннулировать договор дарения после регистрации можно при наличии таких обстоятельств, считающихся достаточными основаниями для отмены дарственной (ст. 578 ГК РФ):

• преступные деяния получателя дара в отношении дарителя или членов его семьи — нанесение побоев и иных телесных повреждений или покушение на жизнь, а также лишение жизни;
• если обращение с подаренной недвижимостью, являющейся для дарителя большой нематериальной ценностью (к примеру, память о счастливом детстве, проведенном с родителями в доме, квартире или на даче) грозит утратой предмета дарения;
• в случае оформления дарственной под физическим или моральным давлением, т. е. под принуждением;
• когда одаряемый скончался раньше дарителя, и такой исход учтен договором дарения.

П. 2 ст. 578 ГК РФ гласит, что отмена дарственной возможна только в судебном порядке, если даритель погиб вследствие действий одаряемого (инициатива судебного разбирательства в этом случае должна исходить от наследников скончавшегося) или в случае неподобающего отношения к дару.