Если на квартиру наложено обременение перед государством можно ли продать

Еще один актуальный вопрос владельцев недвижимости – как продать квартиру, доли которой оформлены на детей, и что по данному вопросу говорит закон РФ. Согласно законодательству, несовершеннолетний не имеет права распоряжаться недвижимым имуществом без согласия попечительства и опеки. В этом процессе первое место занимают интересы ребенка. Чтобы сделка получила одобрение вышестоящих органов, следует предоставить:

• документ, подтверждающий открытие счета в банке на имя ребенка, на который будут перечислены деньги после продажи жилья;
• подтверждающие факты о новом месте жительства, условия в котором не должны быть ниже, чем в реализуемом жилье.

Как продать квартиру с подаренными долями в квартире или комнате ребенку также установлено ст. 60 СК РФ, ст. 26, 28, 37 ГК РФ, которые говорят об имущественных правах ребенка, его дееспособности и возможности распоряжаться его имуществом.

Где и как зарегистрировать обременение на недвижимость

В соответствии с требованиями ГК, любая из вышеописанных сделок (ипотека, аренда, рента и так далее) подлежит госрегистрации. Если регистрация обременения недвижимости не производилась, обременения теряют всякий смысл – без фиксации в ЕГРН они фактически не существуют.

Поэтому лицо, заинтересованное в наложении ограничений, после заключения соответствующей сделки должно обратиться в отделение Росреестра, чтобы обременения заработали на практике.

Правила, по которым Росреестр регистрирует ограничения, определены положениями ФЗ № 218 от 13.07.2015, Приказом Минэка № 883 от 26.11.2015, Приказом Минэка № 920 от 08.12.2015 и другими нормативно-правовыми документами.

Общий порядок регистрации обременений выглядит следующим образом:

1. Стороны подписывают соответствующий договор, по которому у владельца недвижимости возникает обязательство.
2. Стороны собирают пакет документов, нотариально удостоверяют сделку, уплачивают госпошлину за регистрацию (госпошлина за регистрацию обременения в 2018 году составляет 2 тыс. рублей для физлиц и 22 тыс. рублей – для организаций).
3. Стороны или одна из них обращаются в ближайшее отделение Росреестра, в том числе через отделения МФЦ, с заявлением установленной формы. Заявление можно подать в электронной форме через сайт Госуслуги.
4. Регистратор удостоверяется, соответствуют ли документы требованиям ст. 21 ФЗ № 218, после чего вносит необходимые сведения в ЕГРН. Обычно регистрация осуществляется в течение 7 дней с момента приема документов.
5. Заявитель получает на руки договор с отметкой о его государственной регистрации и выписку из ЕГРН, содержащую сведения о возникших в результате обременениях.

Документы для Росреестра

Главным документом, на основании которого осуществляется госрегистрация, является заявление о ее проведении. Оно подается в форме, установленной Приложением № 1 к Приказу Минэка № 920.

Скачать (XLS, 91KB)

В соответствии с п. 4 ст. 18 ФЗ № 218 от 13.07.2015, к такому заявлению прилагаются следующие документы для наложения обременения на квартиру:

• копии паспортов заявителей;
• минимум 2 экземпляра договора, на основании которого возникает обременение;
• документы, подтверждающие право собственности владельца на обременяемую недвижимость;
• при необходимости – документы на недвижимость (кадастровый паспорт и другие);
• квитанция об уплате госпошлины.

Если все деловые бумаги соответствуют требованиям, установленным ст. 21 ФЗ № 218, сотрудник канцелярии обязан производить регистрацию лишь на основании представленного пакета документов.

Переход обременения к новому собственнику

Наличие обременения порождает ограничения для собственника в отношении его права пользования, владения и так далее. Это не означает, что обремененная недвижимость не может быть продана или иным образом отчуждена в пользу третьих лиц. У этой процедуры лишь есть некоторые особенности, о которых мы расскажем ниже.

Но интересно не только это. Дело в том, что обременения, возникающие на основании договорных обязательств, сохраняют свое действие даже после перехода права собственности к третьему лицу. По сути, с обременениями происходит то же, что и с недвижимостью, на которую они наложены. На практике это выглядит так:

• Согласно ст. 38 ФЗ № 102 от 16.07.1998, при переходе права собственности на ипотечную недвижимость в пользу третьего лица, если иное не определено соглашением с кредитором, такой приобретатель становится на место залогодателя. Проще говоря, приобретая иптотечную квартиру, лицо становится должником по ипотеке, независимо от того, на каком основании оно получило недвижимость (дарение, наследство и так далее).
• В соответствии со ст. 586 ГК, обременение в виде ренты сохраняется за недвижимостью при переходе прав на нее от плательщика ренты к третьему лицу. Такое лицо (будь оно покупателем, наследником или одаряемым) становится новым рентным должником и несет субсидиарную ответственность с прошлым плательщиком, который передал ему недвижимость.
• Как утверждает ст. 617 ГК, смена собственника не влечет за собой изменение или расторжение договора аренды в отношении недвижимого имущества. Проще говоря, приобретая квартиру, уже находящуюся в аренде, новый собственник не может расторгнуть арендный договор и выселить арендатора до тех пор, пока не истечет срок действия соглашения.

Купля-продажа обремененного жилья

Хотя обременение и ограничивает права собственника, не всегда оно запрещает продавать и, соответственно, покупать обремененную недвижимость. Единственное исключение, когда продать объект действительно нельзя, – это наложение на него ареста. В любом другом случае купля-продажа обремененного жилья возможна.

Главная особенность: для продажи такого объекта необходимо получить согласие лица, в интересах которого было наложено обременение. Как правило, таким лицом является кредитная организация или залогодержатель.

Учитывая это, представитель банка или иного лица, в интересах которого наложено обременение, – обязательная сторона переговоров по купле-продаже. Без согласия со стороны банка нотариус не заверит сделку, а Росреестр откажет в регистрации перехода прав на недвижимость.

Переговоры с залогодержателем важны и при переходе обременения. В общих случаях покупка квартиры в залоге, согласно ст. 38 ФЗ № 102, приведет к переводу долга на нового владельца жилья.

Ипотека – как одна из разновидностей обременений

Ипотека – это долгосрочный кредит. В такой сделке квартира является залоговой недвижимостью. Третьим лицом выступает банк. Он является залогодержателем.

Собственник имеет право, не уведомляя банк проживать в квартире, сдавать, прописывать других людей. При совершении более серьезных действий, таких как продажа, необходимо уведомить банк.

Документы для продажи квартиры:

1. Согласие банка;
2. Договор купли-продажи;
3. Паспорт собственника.

При оформлении такое сделки обязанности залогодержателя переходят на нового собственника.

Как узнать о наличии обременений

Так как обременения сужают права собственника, в том числе и на продажу квартиры, для обеспечения юридической чистоты совершенных сделок важно удостовериться в отсутствии таких ограничений.

Все обременения, согласно ст. 9 ФЗ № 218 от 13.07.2015, вносятся в общий реестр недвижимости (ЕГРН), который носит публичный характер. Это значит, что все сведения общедоступны и любое заинтересованное лицо может проверить наличие у продавца права собственности на объект недвижимости или наличие обременений на конкретном предмете продажи.

Сделать это можно двумя путями:

• обратиться в местное отделение Росреестра или МФЦ с запросом о предоставлении сведений из ЕГРН. Правила подачи такого запроса, порядок предоставления содержащихся в ЕГРН сведений, необходимые документы и прочие особенности определены Порядком, утв. Приказом Минэка № 968 от 23.12.2015;
• воспользоваться справочным сервисом Росреестра, благодаря которому можно получить необходимую информацию онлайн, зная лишь точный адрес объекта недвижимости.

Что для этого необходимо, читайте в статье «Как проверить есть ли обременение на недвижимость».

Как выписать граждан после продажи квартиры

Гражданин купил квартиру и при оплате жилищно-коммунальных услуг выяснил, что в квартире прописаны другие лица. Даже если они не проживают и не претендуют на жилье, факт регистрации значительно увеличивает сумму коммунальных платежей. Выписать можно только по заявлению зарегистрированного лица или по решению суда.

Важно! Исковое заявление о прекращении права пользования жилым помещением подается в районный суд по месту регистрации заявителя. Государственная пошлина составит 300 руб.

Если прописанный проживает в квартире или заявляет о желании проживать, вопрос о выселении также решается через суд. В случае если ответчик утратил право на пользование квартирой – иск будет удовлетворен.

Но законом предусмотрен ряд обстоятельств, препятствующих прекращению права пользования жилым помещением:

• по решению суда право на проживание может быть сохранено на определенный срок, если у лица нет оснований проживать в ином жилом помещении, а также если имущественное положение и другие обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя жильем (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Суд определяет срок, исходя из обстоятельств по каждому конкретному делу, он может быть продлен судом;
• также суд в большинстве случаев сохраняет право проживания в квартире лиц, которым собственник выплачивает алименты;
• право пользования сохраняется за лицами, давшими согласие на приватизацию без своего участия. При этом прекратить право пользования новых собственников, купивших такую квартиру, на сегодня также невозможно (п. 2 ст. 292 ГК РФ; ст. 19 Закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ; Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14);
• гражданин проживает на основании завещательного отказа в течение срока, который определил наследодатель. Как правило, срок – всю жизнь;
• получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением вправе пользоваться квартирой;
• лицо, выплатившее пай в кооперативную квартиру, даже в случае отсутствия регистрации;
• несовершеннолетние, оставшиеся без родительского ухода и опекунства, пока им не будет предоставлено другое жилье, не ухудшающее их положение.

Если гражданин, проживающий в квартире, не платит за коммунальные услуги, систематически нарушает права других проживающих лиц и портит квартиру, что способствует ее разрушению, то возникает право выселения такого лица по решению суда без права предоставления другого жилья.

Для этого до подачи иска в суд нужно в письменном виде попросить таких граждан сняться с учета добровольно, указав срок. И пояснить, что после его истечения будет подано исковое заявление о принудительном выселении.

При рассмотрении заявления суд в обязательном порядке проверит наличие оснований у зарегистрированного лица на право пользования квартирой.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Что нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке?

Порядок действий при выявлении незаявленных обременений после сделки

Если после покупки недвижимости выясняется, что на нее наложены незаявленные обременения, необходимо предпринять определенные действия для защиты своих прав. Обременение представляет собой ограничение прав собственника объекта недвижимости.

Рекомендуемый порядок действий:

1. Собрать доказательства существования обременения (документы, заявления).
2. Направить претензию продавцу с требованием устранить обременение.
3. При неустранении – подать иск о признании сделки недействительной либо о возмещении убытков.

В судебном порядке можно потребовать:

• Расторжения договора и возврата уплаченных средств.
• Уменьшения покупной цены.
• Возмещения расходов на снятие обременения.

На этапе претензионного урегулирования целесообразно предложить продавцу совместно снять обременение либо компенсировать затраты на это.

В любом случае, выявив обременение, следует незамедлительно направить претензию, чтобы продавец не смог в дальнейшем отказаться от своих обязательств. Это позволит максимально защитить свои права.

Своевременное обращение к продавцу или в суд – залог восстановления нарушенных прав или получения компенсации при покупке обремененной недвижимости.

Возможна ли продажа обремененной недвижимости

Возможность продажи недвижимости, на которую наложено обременение, зависит от конкретного вида обременения.

Рассмотрим основные варианты:

• Продажа недвижимости при ипотеке. Продажа возможна при получении согласия банка как залогодержателя. Либо ипотечный кредит может быть рефинансирован новым собственником с согласия банка.
• Продажа при аресте. Невозможна, так как арест предполагает запрет на любые сделки с недвижимостью.
• Продажа при запрете регистрационных действий. Невозможна, поскольку запрет блокирует государственную регистрацию любых сделок, в том числе купли-продажи.
• Продажа при установлении сервитута. Возможна. При этом сервитут сохраняется и распространяется на нового собственника недвижимости.

Таким образом, продажа обремененной недвижимости в ряде случаев допускается при соблюдении определенных условий. В иных ситуациях требуется предварительно снять обременение.

Как узнать об обременениях при покупке недвижимости

Перед покупкой недвижимости крайне важно выяснить, не обременена ли она какими-либо правами третьих лиц. Иначе вы рискуете столкнуться с неприятными сюрпризами после совершения сделки. Обременение означает ограничение прав собственника, поэтому наличие скрытых обременений может создать массу проблем.

Чтобы избежать этого, нужно проверить следующее:

• Выписка из ЕГРН – содержит сведения обо всех зарегистрированных обременениях.
• Документы на недвижимость – договор купли-продажи, акт приема-передачи и т.д. Позволяют выявить возможные притязания третьих лиц.
• Техническая документация – кадастровый план, техпаспорт и т.п. Помогут определить наличие сервитутов.

Также имеет смысл навести справки у управляющей компании и соседей. Это поможет выяснить, нет ли в квартире посторонних жильцов с правом проживания.

Не полагайтесь только на слова продавца об отсутствии обременений. Требуйте документального подтверждения этому. Если продавец отказывается предоставлять необходимые документы или дает расплывчатые ответы, лучше отказаться от сделки, чтобы избежать проблем в будущем.

Тщательная проверка поможет застраховать себя от скрытых обременений и купить недвижимость, свободную от прав третьих лиц. Это позволит беспрепятственно ей владеть, пользоваться и распоряжаться в соответствии с вашими интересами.

Продажа квартиры с обременением: нюансы на видео

Практикующий специалист по продаже “сложной” недвижимости рассказывает, какие виды обременений сущуествуют, а также разъясняет, какие основные трудности ждут продавца квартиры с обременением, и как с этими трудностями можно справиться.

Что делать в случае покупки квартиры с прописанным жильцом

Купив квартиру с прописанными гражданами, сначала необходимо попросить их выписаться в добровольном порядке.

В случае отказа или невозможности установить их местонахождение нужно подать иск о прекращении права пользования жилым помещением.

В случае отказа суда удовлетворить иск нужно искать основания для признания договора недействительным.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец искового заявления о признании утратившим право пользования жилым помещением и о снятии с регистрационного учета:

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как оформить квартиру в собственность?