Если квартире сделана перепланировка, а квартира в ипотеке что будет

Перед тем как обратиться в банк за разрешением, необходимо разработать проект перепланировки и подготовить техническое заключение, рассказала адвокат частной практики Ольга Благовещенская. По ее словам, техзаключение и проект можно получить в любой юридической компании, которая специализируется на сделках с недвижимостью.

Это платная процедура. По словам юриста, иногда также требуется привлечение независимой оценки будущей перепланировки, чтобы подтвердить ее безопасность и исключить все риски.

Налог с продажи квартиры в ипотеке

Как и любая сделка, связанная с имуществом, продажа квартиры в ипотеке предполагает необходимость уплаты НДФЛ 13% с дохода на стандартных условиях. Чтобы рассчитать выплату, следует воспользоваться следующей формулой:

налог = (доходы от продажи объекта за вычетом суммы на его покупку) *13%.

Данная формула расчета подходит, если цена недвижимости выше кадастровой стоимости на 70%. Все расходы при подсчете налога должны быть подтверждены документально, для чего можно предъявить в ФНС копию ипотечного договора. Если сумма продажи менее 70% от кадастровой цены, расчет следует производить по формуле:

налог = (стоимость, указанная в кадастре * 0,7 – 1 млн руб.) *13%.

При отсутствии документов, подтверждающих расходы на недвижимость, заемщик может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн рублей. В этом случае нередко собственник может не оплачивать налоговые проценты.

А если не узаконить перепланировку и сделать ее по-тихому?

Чтобы избежать проблем, лучше так не поступать. Сегодня для физических лиц штраф составляет до 2,5 тыс. рублей, до 5 тыс. рублей — для должностных лиц, которые допустили подобную ситуацию, и до 50 тыс. рублей для юрлиц, например, для компаний, которые выполняли работы по заказу.

Но «административкой» можно и не отделаться. Ведь стены — это каркас, если снести одну, все здание может сложиться, как карточный домик. Если дому нанесены серьезные повреждения и пострадали другие жильцы, может дойти и до уголовной ответственности.

Именно поэтому разрешение на перепланировку не выдают, когда хозяин квартиры вознамерился порушить несущие стены, демонтировать вентиляционный короб или прорубить дополнительное окно на фасаде. А если он все же пошел на столь радикальные «улучшения», то по решению суда придется восстанавливать все как было за свой счет. И не откажешься, иначе дело может закончиться лишением прав собственности и принудительной продажей жилья с торгов.

Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире?

Перед тем как принять решение о перепланировке, внимательно изучите условия ипотечного договора. Чаще всего в нем дается прямое указание на то, что данные изменения запрещены.

Разрешение дается только на:

• Проведение косметического ремонта: поклейку обоев, покраску стен и пола, установку натяжных потолков. Банки редко возражают против замены старых деревянных окон на пластиковые.
• Замену дверей, если это не касается изменения дверной конструкции.
• Установку душевой кабины и демонтаж ванны.
• Замену покрытия пола.

Изучаем договор

При чтении договора обратите внимание на два важных момента:

• какая перепланировка допускается;
• какие санкции последуют в случае ее проведения.

Может предусматриваться несколько вариантов:

• Банк налагает запрет на проведение перепланировки в период до одного года после подписания договора, что бывает редко.
• Налагается полный запрет на перепланировку.
• Отсутствует запрет на проведение работ, что бывает еще реже.

Какие бы условия ни были поставлены при получении ипотеки, помните, что до полного погашения стоимости жилого помещения оно находится в собственности банка. Любые действия в отношении квартиры будут считаться незаконными, если банк не даст на это письменное согласие.

В противном случае могут последовать штрафные санкции. Согласование с банком — это первый шаг, после которого можно начинать заниматься технической стороной дела.

Совет № 2. Внимательно изучите договор

Проведение перепланировки ипотечной квартиры возможно, но есть ряд нюансов. Первое, что нужно сделать, перед тем как проводить существенные изменения в квартире, — это изучить договор об ипотеке и понять, нет ли там прямого запрета на перепланировку, рекомендует Баранов. Юрист отметил, что если такого запрета нет, то нужно изучить, что заемщик вправе делать с помещением.

«Возможно, там будет формулировка о проведении косметического ремонта, замене дверных конструкций и проемов или что-то другое. Также важно детально изучить раздел ответственности сторон, чтобы обезопасить себя от лишних убытков», — рекомендует глава компании «Достигация».

Что запрещено при перепланировке

При организации перепланировки запрещено:

• объединять кухню с обычным жилым помещением;
• переносить мокрые точки;
• расширять кухню за счет ванны или туалета;
• ставить батареи на лоджию;
• закладывать в стены стояки канализации, газоснабжения, водоснабжения;
• переустраивать чердаки и техэтажи;
• присоединять полы с подогревом к общедомовым системам.

Подобные перепланировки нельзя делать ни в обычном, ни в ипотечном жилье.

Покупка недвижимости с перепланировкой на вторичке

При покупке квартиры следует узнать, есть ли в ней перепланировка, и если есть, то уточнить – согласована она или нет. Для этого можно попросить прямо на показе последний техплан помещения и сверить его с реальной конфигурацией объекта. Если есть несоответствия, стоит попросить собственника согласовать все изменения. В противном случае этим придется заниматься покупателю.

Чем нарушители могут себя выдать, кроме грохота перфоратора?

Долго скрывать перепланировку все равно не получится. Отличия от привычной обстановки могут броситься в глаза людям, проверяющим показания счетчиков, сантехникам или участковому, заглянувшему «на огонек». Если владелец жилья затопит соседей или затопят его самого, то факт перепланировки «всплывет», а требовать компенсацию будет затруднительно. И даже если квартира была застрахована, страховая компания в этом случае может отказать в выплатах.

Кроме того, когда квартиру нужно будет продать, подарить, передать в наследство или приватизировать, разночтения между техпаспортом и реальностью тоже вызовут вопросы. А если и не вызовут, проблема рано или поздно ляжет на плечи нового собственника. Недаром юристы рекомендуют перед покупкой заказывать правовую экспертизу квартиры и самостоятельно сверять планировку с поэтажным планом БТИ.

Покупателям с ипотекой перед сделкой придется вызвать оценщика жилья, чтобы получить одобрение банка, и тот укажет на незаконную перепланировку, а заодно подаст сигнал БТИ. Тогда, опять же, придется возвращать квартире первоначальный вид. По той же причине владелец незаконно «тюнингованного» жилья не сможет получить кредит под его залог.

Какие существуют варианты продажи

Продажу квартиры в ипотеке можно провести со снятием обременения или вместе с долговыми обязательствами. Предпочтительный вариант зависит исключительно от финансового положения заемщика и того, насколько срочно требуется продать недвижимость. Рассмотрим подробнее особенности способов купли-продажи жилплощади по ипотечному кредиту.

Досрочное погашение задолженности

Данный способ распространен у владельцев жилья, которые, например, стали банкротами, столкнувшись с финансовыми трудностями, или в случае, если один из супругов умер, и семья теперь не может выполнять долговые обязательства. Вариант предполагает, что заемщик самостоятельно или с помощью риэлтора нашел покупателя, готового выплатить сумму долга по предварительному договору купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке. В этом случае сделка выполняется по следующей схеме:

• Получение разрешения банка на продажу недвижимости и определение остатка задолженности. Подать запрос клиент кредитной организации может дистанционно.

• Подготовка предварительного договора купли-продажи (ДКП) и подписание у нотариуса (в соглашении необходимо указать, что покупатель вносит задаток, который будет направлен на погашение займа).

• Внесение покупателем на эскроу-счет средств, которые будут там храниться до исполнения второй стороной обязательств.

• Выписка граждан, зарегистрированных в квартире, купленной в ипотеку, включая собственника и детей. (Несовершеннолетние в обязательном порядке должны быть прописаны в жилье с идентичными условиями проживания или лучше).

• Выдача задатка, равного сумме непогашенного долга, погашение займа и снятие обременения с объекта.

• Подписание договора купли-продажи, в котором будет указано, что права собственности переходят другому лицу.

• Получение оставшейся суммы.

Достоинством этого способа является простота, прозрачность и оперативность всех этапов сделки. Однако следует учитывать нюанс: если при продаже недвижимости в ипотеке после передачи задатка, но до заключения ДКП с продавцом что-либо случится, вернуть вложенные средства будет проблематично (чаще проблема решается через суд).

Продажа квартиры с закрытием во время сделки

В этом случае в качестве получателя задатка выступает кредитная организация. Сделка осуществляется продавцом с оформлением банковских депозитарных ячеек. К процедуре рекомендуется привлечь профессионального риелтора. Выполняется она в пять этапов:

• Получение согласия кредитора на продажу залога и определение величины долга.

• Размещение покупателем денежных средств в депозитарные ячейки (в одну — остаток задолженности продавца, в другую — оставшуюся сумму стоимости недвижимости).

• Составление договора и регистрация в Росреестре (после переоформления прав собственности деньги из первой ячейки перечисляются банку и залоговое обязательство переходит к покупателю).

• Выдача закладной и выписки из ЕГРН.

• Получение продавцом остатка средств за жилплощадь.

Наиболее распространенный альтернативный способ, который предпочитают те, кто планирует продать квартиру в ипотеке и купить другую. Во время двойной сделки банк выступает гарантом безопасности, а это значит, что все стороны защищены.

Продажа недвижимости вместе с ипотечным долгом

Эта схема продажи недвижимости в ипотеке встречается реже, чем предыдущие и подходит для покупателей, которые не имеют полной суммы для покупки жилья и планируют оформление займа. Суть способа заключается в том, что вместе с объектом переходят и обязательства прежнего заемщика по ипотечному кредиту. Условия кредитования сохраняются. Пошаговая инструкция по проведению процедуры выглядит следующим образом:

• Извещение кредитора путем написания заявления о намерении продажи.

• Поиск покупателей, готовых купить квартиру с ипотекой и внести первоначальный взнос не менее, чем остаток не выплаченного кредита.

• Составление и нотариальное заверение договора задатка с указанием банка, где в дальнейшем будет выполнено кредитование.

• Внесение новым заемщиком первоначального взноса для оплаты остатка ипотечной задолженности продавца.

• Снятие обременения с объекта Росреестре.

• Передача собранного пакета документов в банк.

• Подписание договора купли-продажи, регистрация пава собственности и выплата продавцу оставшейся суммы.

Достоинствами данной схемы продажи квартиры через ипотеку является минимальный риск при заключении сделки, поскольку в ней принимает участие кредитор. Кроме того, у покупателя есть возможность приобрести жилье по цене ниже рыночной. Дополнительно новый заемщик может воспользоваться государственной помощью и использовать для погашения займа положенные ему субсидии. Узнать о полагающейся господдержке можно на сайте Госуслуг или связавшись с кредитным менеджером банковской организации.

Переуступка права требования долга по ипотеке

Способ предполагает переоформление ипотечного договора на покупателя с переходом права собственности на недвижимость. Такая практика часто применяется при разводе супругов, купивших совместно жилье, или при перепродаже жилплощади родственнику, будь то мама, отец или брат. Перекредитование осуществляется в рамках одной банковской организации. Это позволяет не проводить оценку и не собирать повторно документы, так как вся необходимая документация уже имеется у кредитора.

При продаже квартиры по переуступке в ипотеку у покупателя должна быть денежная сумма, равная стоимости жилья за вычетом остатка задолженности по кредиту. Важно понимать, что банк тщательно оценивает нового заемщика, поэтому при несоответствии требованиям может отказать в предоставлении займа. При положительном решении заключается договор цессии и купли-продажи.

Как добиться такого согласования?

Для начала надо заказать в проектном бюро проект перепланировки. Он должен соответствовать требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и другим нормам закона. Например, если хозяин вознамерился объединить кухню с гостиной, проектировщик сначала выяснит, какая между ними стена и есть ли на кухне газ. Если стена не несущая, а варочная панель не газовая, то слияние возможно, если нет, значит, не судьба.

Разрешения на перепланировку выдает жилищная инспекция. Туда следует принести документ, подтверждающий право собственности на квартиру (то есть выписку из ЕГРН с указанием правообладателя или свидетельство о собственности), технический паспорт БТИ, проект перепланировки в двух экземплярах и заявление. Также можно подать документы в МФЦ или на портале «Госуслуги», а в Москве на сайте mos.ru.

Если дом представляет историческую и культурную ценность, аналогичные бумаги нужно отнести в департамент культурного наследия и заручиться его согласием. Если квартира взята в ипотеку, потребуется согласие банка.

Ответ обязаны предоставить в течение 45 дней. Если все оформлено правильно, то разрешение будет выдано.

Совет № 6. Обратитесь в жилищную инспекцию

С разрешением банка и остальными документами необходимо обратиться в жилищную инспекцию или администрацию города, рассказал глава юридической компании «Достигация». Он уточнил, что только после того, как жилищная инспекция или администрация даст согласие на проведение перепланировки ипотечной квартиры, можно заводить бригаду рабочих и начинать строительные работы.

«До этого момента начинать работы в ипотечной квартире не советуем, так как риски очень большие. От желания осуществить перепланировку до ее реализации пройдет не меньше четырех месяцев», — резюмировал Баранов.

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Типовой договор купли-продажи квартиры, студии, апартаментов, дома или его части с земельным участком в ипотеку заключается в письменной форме. В зависимости от выбранной схемы сделки он может быть подписан:

• в двустороннем порядке продавцом и покупателем (одобрение банка на отчуждение предмета залога оформляется отдельно);

• бывшим и новым собственниками и кредитором.

Трехсторонний договор купли-продажи недвижимости с ипотекой актуален, например, в случаях, когда деньги перечисляются не напрямую продавцу, а через аккредитив банку. При этом подписание соглашения может стать обязательным условием согласия кредитора на сделку. Важно заранее прояснить, в какой срок после проверки документов банк переводит средства и какие условия использования денег для продавца после раскрытия аккредитива.

Проект договора купли-продажи квартиры на первичном или вторичном рынке включает в себя следующую информацию:

• количество сторон;

• описание продаваемой недвижимости;

• наличие обременения и порядок его снятия;

• условия расчета за покупку (продавцу задатком и основной частью, через аккредитив (счет) банку или иным способом);

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры в новостройке от застройщика (готовой или в рамках ДДУ) или во «вторичке», комнаты, дачи, дома или его половины с землей, находящихся в ипотеке, можно запросить у кредитного менеджера.